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Erneute Bonitätsprüfung beim angefragten Pfandtausch und Ablehnung desselbigen

| 11.06.2021 10:27 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:51

Hallo,
unsere Hausfinanzierende Bank hat meiner Frau gegenüber gestern einen Pfandtausch kategorisch abgelehnt, da wir aufgrund der Pandemie das Moratorium und andere Hilfen in Anspruch nehmen mussten. Die Bank hat keine Prüfung eines Objekts in Aussicht gestellt, sondern direkt abgelehnt.
Haben wir nicht ein begründetes Bedürfnis, da wir unsere Situation durch einen Umzug verbessern wollen und durch den Verkauf unsere derzeitigen Immobilie auch bestimmte Verbindlichkeiten ablösen wollen. Es wurde mit uns nicht nach einer Lösung gesucht sondern auf eine erneute Bonitätsprüfung hingewiesen, die einen Pfandtausch verbietet. Da der Kredit allerdings bisher immer bedient wurde, also auch wenn es bei uns Pandemie bedingt schwierig war (ich bin selbstständig und die Zahlungsmoral ist nicht immer die beste, so dass wir zweimal die Rate nachüberweisen mussten).
Wenn ich es richtig nachgelesen habe, ist nach einem BGH Urteil ein Pfandtausch immer eine Möglichkeit, die nur abgelehnt werden kann, wenn der angebotene Tausch nicht dem derzeitigen Pfand entspricht und weniger wert sein sollte.
Meine Frage ist nun, ich werde in ein Gespräch mit der Bank gehen und fragen, was die Beweggründe sind (ich gehe davon aus, daß die Bank einfach die Konditionen nachverhandeln will). Dazu benötige ich ein paar Informationen. Darf die Bank die Konditionen nachverhandeln? Darf die Bank überhaupt eine Bonitätsprüfung machen, denn die Bonität ist ja damals bei Kreditvergabe geprüft worden und es handelt sich ja nicht um einen neuen Kredit, sondern um einen Pfandwechsel, der nichts mit der Bonität zu tun hat, oder?
Wir brauchen hier dringend Diskussionsgrundlagen.
Danke für Ihre Hilfe!

11.06.2021 | 11:09

Antwort

von


(329)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

bedauerlicherweise hat die Bank bei einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse grundsätzlich das Recht den Kreditvertrag zu kündigen, dies ergibt sich aus § 490 BGB. Dabei reicht sogar schon die drohende Verschlechterung aus.

Zitat:

§ 490 Außerordentliches Kündigungsrecht
(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.
(2)Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).
(3) Die Vorschriften der §§ 313 und 314 bleiben unberührt.


Wenn also Ihre Einkommens und/oder Vermögensverhältnisse schlechter sind als bei Vertragsabschluss kann die Bank hier die die Kündigung in Aussicht stellen. Erfahrungsgemäß wird aber von dieser Vorschrift kein Gebrauch gemacht, solange die Raten gezahlt werden. Selbst bei einer Verschlechterung des Schufa-Scores wird die Bank den Vertrag fortführen, erst wenn aufgrund der Vertragsbedingungen eine Kündigung wegen des Ratenrückstands zulässig ist, wird die Bank den Vertrag kündigen. Solange Sie also die Raten einhalten oder rechtzeitig nachholen wird es kaum zu einer Kündigung kommen.

Der Tausch der Sicherheiten kann leider nicht verlangt werden, dass von Ihnen erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen – XI ZR 398/02) betrifft nur den Fall, dass die Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden soll.

Zitat:
a) Hat ein Darlehensnehmer gegen die realkreditgebende Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung, kann er, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Darlehens nicht erfordert, statt dessen auch die Zustimmung in einen bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag beanspruchen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.
b) Dies ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muß, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.


Zusammenfassend ist es daher leider so, dass Sie keinen Anspruch auf einen Tausch der Sicherheiten haben und die Bank hier keine Verpflichtung hat günstigere Kondition anzubieten. Sie sollten besser versuchen hier aufgrund des absehbaren Endes der pandemiebedingten Einschränkungen auf steigende Umsätze (soweit hoffentlich vorhanden) verweisen. Eventuell macht es auch Sinn Ihr Anliegen zumindest soweit zurückzustellen, bis Sie wieder das Niveau vor der Krise erreicht haben.

Ich bedauere Ihnen hier keine positivere Auskunft erteilen zu können, wünsche Ihnen aber umso mehr noch einen schönen Tag und ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 11.06.2021 | 11:21

Hallo Herr Rechtsanwalt Franke,
zuersteinmal danke für die Antwort. Ich glaube ich habe es etwas falsch ausgedrückt. Es geht hier nicht darum, dass uns die Kündigung des Kredites angedroht wurde oder ähnliches, davon sind wir weit entfernt.
Es geht darum, dass wir berufsbedingt rund 600 km weit wegziehen müssen und aufgrund der Familiären Situation mit Kindern und Tieren dort keine Mietwohnung finden können. Wir haben allerdings eine Immobilie in Aussicht, so dass wir unsere Immobilie hier verkaufen wollen und das auch mit einem guten Gewinn machen können, da in der Region wo wir wohnen die Immobilienpreise derzeit einfach sehr hoch sind. Trotzdem reicht der Erlös nicht 100% aus, um die Schuld abzulösen und neu zu finanzieren. Der Ertrag wird reichen, alle anderen Verpflichtungen zu eliminieren, was eine deutliche finanzielle Verbesseserung bedeutet. Das neue Objekt ist unserer Immobilie gleichzusetzen, eher sogar werthaltiger, da neuer und größeres Grundstück ect.
Wir wollen die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, daher der Pfandtausch.
Mir ging es einfach um "Argumente"-sammeln, um im Gespräch mit der Bank, die prinzipiell den Pfandtausch anbietet, eine gute Grundlage habe. Die Bank argumentiert mit meiner Selbstständigkeit, dass die im letzten Jahr eher schlecht lief, das ist eigentlich deren Hauptargument, dafür ist allerdings die Bonität meiner Frau wesentlich besser geworden (eigenes Gewerbe mit immer steigenderen Umsätzen).
Meine Frage ging eigentlich mehr in Richtung, darf die Bank einen Pfandtausch ohne Prüfung ablehnen, denn das was man in den einschlägigen Quellen im Netzt liest, ist es nicht der Fall, die Bank muss den Pfandtausch zumindest prüfen.
Danke für Ihre Zeit und bleiben Sie gesund

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.06.2021 | 11:51

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

danke für die weitere Erläuterung. Wenn das neue Grundstück mindestens genauso werthaltig ist, dann würde die genannte Rechtsprechung grundsätzlich auch zum Tragen kommen können, insbesondere wenn es sich in beiden Fällen um erstrangige Grundschulden handelt.

Bei den Verhandlungen sollten Sie dann aber ausschließlich den Umzug und das genannte Urteil in den Vordergrund stellen. Es kann nur die Fortführung zu den alten Konditionen verlangt werden, eine Änderung der Ratenhöhe oder Laufzeit liegt dann wieder allein im Ermessen der Bank. Wenn Sie aber allein den Umzug in den Vordergrund stellen kann der Pfandtausch dann tatsächlich nicht einfach verweigert werden.

Sie sollten also in dem Gespräch einzig und allein auf den Pfandtausch abstellen und die sonstige finanzielle Situation im Grunde erstmal unerwähnt lassen.


Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke

Bewertung des Fragestellers 11.06.2021 | 12:19

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Sehr kompetenter und netter Anwalt. Die Frage war von mir eher missverständlich gestellt, allerdings auf die Nachfrage konnte der Anwalt mir die wichtigen Informationen geben, die mir in der Argumentation mit der Bank gute Argumente geliefert hat. Danke und bleiben Sie gesund!

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 11.06.2021
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Sehr kompetenter und netter Anwalt. Die Frage war von mir eher missverständlich gestellt, allerdings auf die Nachfrage konnte der Anwalt mir die wichtigen Informationen geben, die mir in der Argumentation mit der Bank gute Argumente geliefert hat. Danke und bleiben Sie gesund!


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