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Erneuerung eines zeitlich begrenzter Mietvertrags

| 01.08.2016 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:30

Zusammenfassung: Wirksamtkeit eines Zeitmietvertrages. Angabe eines Befristungsgrundes. Folgen eines späteren Eintritts bzw gänzlichen Wegfalls des Befristungsgrundes für das Mietverhältnis sowie Umgehungsverbot für Vermieter.

Folgendes Szenario:

Wir (Familie mit 2 Kindern) haben eine Haus gemietet mit einem zeitlich begrenzten Mietvertrag. Als Grund für die zeitliche Begrenzung wurde im Mietvertrag vermerkt, das der Eigentümer nach Ablauf des Mietzeit selbst
in das Haus einziehen möchte.
Nun hat sich die Situation beim Vermieter wohl geändert und er möchte (zumindest jetzt noch nicht) in das Haus selbst einziehen.

Der Vermieter möchte nun, das wir einen weiteren zeitlich begrenzten Mietvertrag unterzeichnen und in diesem Zug auch die Miete erhöhen.

Müssen wir uns auf die Forderung des Vermieters einlassen und einen weiteren zeitlich begrenzten Mietvertrag mit erhöhter Miete unterschreiben, um weiter im Haus wohnen zu dürfen oder geht der Mietvertrag nun automatisch in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit über, bei der der Eigentümer natürlich immer noch das Recht hat, ggfls. auf Eigenbedarf zu kündigen ?
Kann der Eigentümer trotz Wegfall der Begründung für den zeitlich begrenzten Mietvertrrag verlangen, das wir ausziehen und das Haus dann an jemand anders vermieten ?

Vielen Dank !



01.08.2016 | 12:33

Antwort

von


(21)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Zeitmietvertrag stellt eine Ausnahme zur gesetzlichen Regel des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit dar. Der Zeitmietvertrag ist abschließend in § 575 BGB geregelt.

Unter der Maßgabe, dass der Mietvertrag nach dem 31.8.2001 abgeschlossen worden ist, ist ein zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB nur dann wirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich einer der drei im Gesetz abschließend genannten Befristungsgründe mitgeteilt worden ist. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich zunächst davon aus, dass diese Voraussetzungen eingehalten sind. Für eine genaue Prüfung wäre jedoch der Wortlaut des Mietvertrages und des Befristungsgrundes unerlässlich.

Ein wirksam abgeschlossener Zeitmietvertrag hat zur Konsequenz, dass das Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit endet.
Allerdings aber auch nur dann, wenn der Befristungsgrund noch besteht!

Nach Ihren Angaben ist dies jedoch nicht mehr der Fall, sondern der Befristungsgrund tritt entweder erst später oder auch gar nicht ein. Gibt es hierzu genauere Angaben des Vermieters?

Die beiden vorgenannten Fälle regelt das Gesetz in § 575 Abs. 3 BGB:
"Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen."

Ganz wichtig auch die Regelung in § 575 Abs. 4 BGB:
"Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam"

Das bedeutet also für Sie, dass - sofern der Grund noch besteht, aber später eintritt - Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen können oder aber - sofern der Grund überhaupt nicht mehr besteht - Sie eine Verlänerung auf unbestimmte Zeit verlangen können!
In allen Fällen jedenfalls muss Ihr Vermieter den Eintritt des Befristungsgrundes beweisen.

Ihr Vermieter kann also im Ergebnis nicht von Ihnen verlangen, einen völlig neuen Mietvertrag mit höherer Miete abzuschließen. Dies wäre zB eine Abweichung, die das Gesetz in § 575 Abs. 4 BGB als unwirksam ansieht, da sie für Sie nachteilig ist.
Mieterhöhungen sind nur nach den ohnehin vom Gesetz anerkannten Gründen zulässig.

Sofern Sie also von Ihrem Vermieter dir Verlängerung verlangen, kann dieser nicht verlangen, dass Sie ausziehen und dann an jemand anderen vermieten.

Bestenfalls teilt Ihr Vermieter Ihnen den Wegfall des Befristungsgrundes noch schriftlich mit - sofern er es nicht bereits getan hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2016 | 12:54

Sehr geehrter Hr. Schrohl,

vielen Dank für die detailierte Beantwortung meiner Frage.

Eine kurze Rückfrage dazu:

So wie ich es verstehe, haben sich die Eheverhältnisse beim Vermieter wohl geändert. Er hat mir gesagt, das er möglicherweise erst in ein oder zwei oder vielleicht auch erst in 3 Jahre einziehen möchte und aus dem Grund möchte er den Mietvertrag immer nur für maximal ein Jahr verlängern,

Ist das so zulässig ? Er könnte das dann ja zeitlich unbegrenzt mit uns so weitermachen.

Grüsse !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2016 | 13:30

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt:

Mit Urteil vom 04.02.2015 hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrags – da gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen „will" – die Entscheidung für die Eigennutzung noch nicht endgültig gefallen sein muss; es genügt vielmehr eine entsprechende ernsthafte Absicht beziehungsweise – falls sich der Vermieter über seine Eigenbedarfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist – auch ein (ernsthaftes) Erwägen (vgl. BGH v. 04.02.2015 - VIII ZR 154/14).

Dies hat zur Folge, dass der Vermieter - solange die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind - das tatsächlich nahezu unbegrenzt so weiter machen kann. Er darf dies natürlich nicht dazu missbrauchen, Mieterhöhungen durchzusetzen. Eine einseitige Änderung der Vertragsbedingungen ist nicht möglich.
Auch muss es sich immer um den gleichen Befristungsgrund handeln! Wechselt der Vermieter den Grund aus, ist dies ebenfalls nicht erlaubt bzw die Befristung wird dann unwirksam mit der Folge, dass ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit von Ihnen geltend gemacht werden kann.

Ab einer gewissen Zahl an Verlängerungen (wobei man über die konkrete Anzahl wird streiten können) wird es für den Vermieter aber sicherlich schwierig, sein o.g. "ernsthaftes Erwägen" noch nachzuweisen.

Unbedingt sollten Sie also gegenüber Ihrem Vermieter die Fortsetzung bzw Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen und zwar bevor die Befristung endet!

Bewertung des Fragestellers 02.08.2016 | 14:37

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