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Erneuerung eines befristeten Mietvertrages

| 24.04.2009 09:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unser Einfamilienhaus mit einem befristeten Mietvertrag vermietet. Der Vertrag läuft in ca. 3 1/2 Monaten ab. Der Befristungsgrund bestand in einem dreijährigen beruflichen Auslandsaufenthalt mit garantierter Rückkehr. Da mein Arbeitsvertrag nun definitiv um weitere drei Jahre verlängert wurde, haben wir den Mietern einen entsprechenden neuen befristeten Mietvertrag vor knapp einer Woche zugesandt. (Ein gutes halbes Jahr vor Ablauf des Vertrages hatten wir ihnen schon schriftlich per E-Mail die Verlängerung zugesichert.) Die Mieter teilten uns nun daraufhin mit, dass sie nur noch 2 weitere Monate nach Ablauf des jetzigen Vertrages dort wohnen möchten, da sie dann ins Ausland umziehen werden. Wir bevorzugen allerdings eine Verlängerung des Mietverhältnisses entweder um weitere drei Jahre oder eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf des jetzigen Vertrages, da dann die Chancen auf eine Neuvermietung durch den Zeitpunkt (Mitte August: Schulbeginn) und die längere Laufzeit aussichtsreicher sind.
Nun unsere Anfragen:
Können wir den Vertrag zu Mitte August auslaufen lassen oder müssen wir den Mietern eine verlängerte Mietzeit um zwei Monate gewähren, weil der Grund der Befristung sich (um drei Jahre) verschoben hat? Im Mietvertrag steht: „Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.“
Oder müssen wir den Mietern lediglich einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Enddatum anbieten (Wie wir es bereits getan haben)? Können diese den Vertrag dann entweder annehmen oder ablehnen und haben sie die entsprechenden Konsequenzen (Bindung für weitere drei Jahre oder zwischenzeitliches Umziehen für zwei Monate) selbst zu tragen?
Bis wann müssen die Mieter uns geantwortet haben, damit wir uns gegebenenfalls um neue Mieter zu Mitte August kümmern können? Oder müssen wir eine Frist setzten und wie sollte diese formuliert und zugestellt werden (Brief, Einschreiben, E-Mail)?
Können die Mieter bei Annahme des Vertrages dennoch nach den zwei Monaten aus dem Vertrag ausscheiden, in dem sie sich auf Folgendes berufen: „Es müsste für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten, nicht ausziehen zu können. Von einer solchen Härte wird beispielsweise ausgegangen, wenn Mieter heiraten oder ein Kind erwarten und die gemietete Wohnung vor Ablauf der Mietfrist zu klein würde. Oder auch, wenn Mieter ihren Arbeitsplatz verlieren und in einer anderen Stadt neue Arbeit finden.“ (Gefunden bei immobilienscout24) In dem Vertrag ist keine Nachmieterklausel vorhanden.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Vorab ist zunächst folgendes festzuhalten:

Gemäß § 575 BGB: Zeitmietvertrag kann ein Mietvertrag über Wohnraum auf eine bestimmte Zeit befristet werden, wenn hierfür bestimmte Gründe vorliegen. Ein solcher zulässiger Grund für eine Befristung ist es beispielsweise, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (§ 575 BGB: Zeitmietvertrag ). Dieser Grund würde nach Ihren Schilderungen wegen Ihrer befristeten Auslandstätigkeit grundsätzlich in Betracht kommen. Wichtig für eine wirksame Befristung ist, der Vermieter dem Mieter das Befristungsinteresse bei Vertragsschluss in vollem Umfang schriftlich mitteilt. Für die Form dieser Mitteilung gilt § 126 BGB: Schriftform , d. h. die Mitteilung muss grundsätzlich vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Sind mehrere Personen Vermieter, sind grundsätzlich die Unterschriften aller Vermieter erforderlich. Da der Mietvertrag in Ihrem Fall (zunächst) auf 3 Jahre abgeschlossen wurde, muss sich das Befristungsinteresse aus dem schriftlichen Mietvertrag selbst ergeben. Nicht ausreichend ist eine mündliche Mitteilung des Befristungsgrundes oder eine schriftliche Mitteilung, die erst nach Vertragsabschluss dem Mieter zugeht.

Hat der Vermieter den Befristungsgrund nicht schriftlich oder zu spät mitgeteilt oder das Befristungsinteresse nicht ausreichend begründet, wird gemäß § 575 BGB: Zeitmietvertrag die Befristung nicht wirksam und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des Mietvertrages für beide Seiten nach § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters (ordentliche Kündigung des Mietvertrages).

Bei der nachfolgenden Beantwortung Ihrer Fragen unterstelle ich, dass ein befristeter Mietvertrag wirksam abgeschlossen worden ist. Um dies abschließend zu beurteilen, müsste der aktuell noch laufende Mietvertrag insoweit nochmals geprüft werden. Liegt keine wirksame Befristung vor, würde sich die Rechtslage wie oben aufgezeigt anders darstellen.

Wird die Mietsache erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt, als es ursprünglich vertraglich vorgesehen war, hat der Mieter grundsätzlich gemäß § 575 BGB: Zeitmietvertrag einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Insoweit entspricht die von Ihnen zitierte Vertragsklausel „Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.“ der Gesetzeslage. Rechtlich ist der Verlängerungsanspruch als Angebot des Mieters auf Abschluss eines Verlängerungsvertrages auf unbestimmte oder bestimmte Zeit zu sehen. Der Mieter kann diesen Verlängerungsanspruch auch mündlich geltend machen. Macht der Mieter den Verlängerungsanspruch geltend, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, das darin liegende Angebot auf Vertragsverlängerung anzunehmen. Ansonsten würde der Schutzzweck des § 575 BGB: Zeitmietvertrag ausgehebelt. Ihre Zustimmung zur Vertragsverlängerung kann der Mieter erforderlichenfalls einklagen.

Da Sie nach Ihren Angaben das Einfamilienhaus voraussichtlich erst nach Ablauf von weiteren 3 Jahren selbst nutzen werden, können Ihre Mieter grundsätzlich eine entsprechende Verlängerung des Mietvertrages verlangen und Sie müssten dem zustimmen. Ob der Mieter auch eine kürzere Vertragsfortsetzung verlangen kann, wenn der Grund für die Befristung eigentlich noch länger andauert, ist dem Gesetzeswortlaut bzw. Ihrer Vertragsklausel nicht eindeutig zu entnehmen. Kann der Mieter allerdings Fortsetzung für die gesamte Dauer der Verschiebung verlangen, könnte ein Gericht im Zweifel argumentieren, dass der Mieter dann erst recht eine kürzere Vertragsfortsetzung verlangen kann. Im Zweifel können Ihre Mieter daher verlangen, dass das Mietverhältnis lediglich um zwei Monate verlängert wird. Eine Fortsetzung auf weitere 3 Jahre können Sie grundsätzlich von den Mietern nicht erzwingen.

Etwas anderes würde dann gelten, wenn die entsprechende Erklärung Ihrer Mieter, die Mieträume noch zwei weitere Monate nutzen zu wollen, nicht als Verlängerungsbegehren im Sinne des § 575 BGB: Zeitmietvertrag zu verstehen wäre, sondern als Angebot zum Abschluss eines Fortsetzungsvertrages nach § 145 BGB: Bindung an den Antrag . Dann würden nicht die Beschränkungen des § 575 BGB: Zeitmietvertrag gelten, sondern die allgemeinen Regeln zum Vertragsrecht. Wenn Sie in diesem Fall mit dem Abschluss eines Fortsetzungsvertrages lediglich für zwei Monate nicht einverstanden wären, könnten Sie dieses Angebot ablehnen und der Verlängerungsvertrag käme nicht zustande. Dann würde das Mietverhältnis normal zu dem vereinbarten Endtermin auslaufen und die Mieter müssten im August ausziehen. Wie die entsprechende Erklärung Ihrer Mieter auszulegen ist, kann erst nach Kenntnis des vollständigen Sachverhalts, insbesondere des genauen Wortlautes der entsprechenden Erklärung Ihrer Mieter beurteilt werden.

Nehmen Ihre Mieter den Fortsetzungsvertrag für 3 Jahre doch an, ist für diesen Zeitraum grundsätzlich eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Nach meiner Einschätzung könnten sie sich dann grundsätzlich auch nicht darauf berufen, wegen einer ansonsten unzumutbaren Härte bereits nach 2 Monaten das Mietverhältnis beenden zu können. Dies würde umso mehr gelten, als die Mieter bereits jetzt wissen, dass sie sich nur für zwei weitere Monate binden können. Die von Ihnen zitierte Passage betrifft letztlich Fälle, in denen das Erfordernis für eine vorzeitige Beendigung nicht bei Abschluss des Vertrages ersichtlich war. In Ihrem Fall stellt sich der Sachverhalt aber genau anders dar. Die Mieter wissen bereits, dass sie spätestens nach 2 Monaten wegziehen wollen. Ein entsprechendes vorzeitiges Beendigungsverlangen wäre nach meiner Einschätzung in einem solchen Fall dann treuwidrig.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

Rückfrage vom Fragesteller 25.04.2009 | 22:00

Sehr geehrte Frau Schulze,
vielen Dank für Ihre Auskünfte.
Da uns einige wesentliche Punkte immer noch unklar sind, möchten wir folgendes Nachfragen.
Uns war klar, dass wir eine Fortsetzung auf weitere 3 Jahre nicht erzwingen können, sie aber bis zum Eintritt des Termins des tatsächlichen Befristungsgrundes gewähren müssen. Somit liegt es doch im Ermessen des Mieters, ob er weiterhin bis zum Ablauf des Befristungsgrundes (aber dann auch bis zum Ablauf der Zeit) dort wohnen möchte oder nicht?
Unklar ist uns insofern immer noch, weshalb wir uns als Vermieter nach Ablauf eines wirksam abgeschlossenen befristeten Vertrages mit einem Mal vom Mieter die weitere Mietdauer vorgeben lassen müssen?
Der neue Vertrag bedeutet doch eigentlich nur eine zeitliche Verlängerung des ersten Vertrages, da der Befristungsgrund sich verschoben hat. Auch im ersten Mietvertrag haben wir durch den Befristungsgrund die Mietdauer vorgegeben und der Mieter konnte sich bei Vertragsabschluss entscheiden, ob er dies annimmt oder nicht. Nach ihren Ausführungen würde es jedoch bedeuten, dass ein Gericht ‚im Zweifel‘ (wobei uns nicht ganz klar ist, was Sie damit meinen)argumentieren könnte, dass der Mieter dann erst recht eine kürzere Vertragsfortsetzung verlangen kann. Dies würde dann ja wohl folgerichtig auch bei einer verlangten Mietdauer von z.B. sechs Monaten, einem Jahr, zwei Jahren, etc. gelten. Somit würde ein befristeter Mietvertrag für den Vermieter überhaupt keinen Sinn ergeben, da man nicht selbst den befristeten Zeitraum festlegen kann, sondern ihn vom Mieter diktiert bekommt, was im Endeffekt sogar noch ungünstiger wäre, als ein unbefristeter Mietvertrag. Haben wir Sie dahingehend richtig verstanden?
Müssen wir uns dann sogar vorgeben lassen, an welchem Tag der Mietvertrag endet oder können wir wenigstens auf den 30. bzw. 31. eines Monats bestehen?
Müssen wir also das Risiko tragen, eventuell für längere Zeit keinen Mieter zu haben, da der Herbsttermin äußerst ungünstig im Vergleich zum Sommertermin ist? (Was uns mittlerweile mehrere Maklerbüros bestätigt haben.)
Wie sollten wir jetzt weiter vorgehen? Das Erneuerungsvertragsangebot mit der verschobenen Befristung haben die Mieter ja bereits erhalten.
Wie und vor allem bis wann müssen die Mieter reagieren?
Müssen die Mieter noch einmal schriftlich ihr Verlängerungsbegehren mit der genauen Angabe des Zeitraumes formulieren oder reicht die bislang telefonisch erfolgte Mitteilung, dass sie länger wohnen bleiben und voraussichtlich Mitte Oktober ausziehen möchten? Wenn wir Sie richtig verstanden haben, kommt es ja genau auf die Formulierung dieses Verlängerungsbegehrens an.
Wie und bis wann können wir von den Mietern dies einfordern?
Wir möchten deshalb noch einmal unsere bislang nicht beantworteten Fragen wiederholen.
Bis wann müssen die Mieter uns geantwortet haben, damit wir uns gegebenenfalls um neue Mieter zu Mitte August kümmern können?
Oder müssen wir eine Frist setzten und wie sollte diese formuliert und zugestellt werden (Brief, Einschreiben, E-Mail)?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.04.2009 | 11:43

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

grne beantworte ich Ihnen die Nachfragen wie folgt:

1. Mietdauer bei Verlängerung des Zeitmietvertrages

Tritt der Grund für die Befristung erst später ein, kann der Mieter nach der einschlägigen Fachliteratur eine Verlängerung des Zeitmietvertrages „um den entsprechenden Zeitraum“ verlangen. Diese Kommentierungen greifen den Gesetzeswortlaut auf. Diese reine Wortlautauslegung stützt auch die von Ihnen vertretene Argumentation, dass der Mieter nur die Vertragsfortsetzung um den Zeitraum der Verlängerung, nicht jedoch für eine kürzere Dauer verlangen kann. Vor diesem Hintergrund halte ich Ihre Position daher grundsätzlich für vertretbar. Es ließe sich im Streitfalle durchaus argumentieren, dass der Mieter nur die Fortsetzung um den verlängerten Zeitraum insgesamt verlangen kann, jedoch nicht eine kürzere Befristung selbst vorgeben kann. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass es für die von Ihnen geschilderte Sachverhaltskonstellation nach meinen bisherigen Recherchen noch keine einschlägigen Gerichtsurteile gibt. Die Entscheidungen, die sich mit § 575 BGB: Zeitmietvertrag befassen, behandeln regelmäßig Sachverhalte, in denen letztlich keine wirksame Befristung im Sinne des § 575 BGB: Zeitmietvertrag vorliegt oder der Mieter trotz wirksamer Befristung den Zeitmietvertrag vor Ablauf der Befristung vorzeitig beenden will. Die Konstellation, dass sich der Befristungsgrund zeitlich nach hinten verschiebt, der Mieter sich jedoch nicht für den gesamten Zeitraum binden will, wurde – soweit ersichtlich – noch nicht von Gerichten entschieden. Wie das in Ihrem Fall zuständige Gericht daher den Fall letztlich beurteilen würde, kann im Vorfeld nicht abschließend beurteilt werden. Daher hatte ich in meiner Ausgangsantwort auch die mögliche Gegenargumentation mit einbezogen (mit dem Zusatz „im Zweifel“, da gerichtliche Entscheidungen im Vorfeld nie sicher vorhergesagt werden können). Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Gericht dem Mieter auch einen Anspruch auf eine kürzere Vertragsfortsetzung zubilligt, wenn er stattdessen sogar die Fortführung des Vertrages auf eine längere Zeit beanspruchen könnte.

Da Ihre Mieter auf Ihr Angebot, den Mietvertrag um weitere drei Jahre fortzusetzen, mitgeteilt haben, nur zwei weitere Monate wohnen bleiben zu wollen, ließe sich durchaus argumentieren, dass dies kein Fortsetzungsverlangen im Sinne des § 575 BGB: Zeitmietvertrag darstellt, sondern ein Angebot zum Abschluss eines Fortsetzungsvertrages nach § 145 BGB: Bindung an den Antrag , eben für diese zwei Monate. Dieses Angebot könnten Sie selbstverständlich ablehnen, wenn Sie hiermit nicht einverstanden sind. Es bliebe dann abzuwarten, ob Ihre Mieter tatsächlich versuchen, die zweimonatige Vertragsfortsetzung unter Hinweis auf § 575 BGB: Zeitmietvertrag einzuklagen.

Zu berücksichtigen ist im Übrigen, dass Ihre Mieter theoretisch auch rein faktisch die Nutzung der Mieträume fortsetzen könnten, indem sie schlichtweg zum regulären Beendigungstermin im August nicht ausziehen. Sie müssten dann erforderlichenfalls Räumungsklage erheben. Auch dadurch könnte Ihnen letztlich die Weitervermietung der Räume erschwert werden.

Wie in meiner Ausgangsantwort geschildert, ist es jedoch dringend zu empfehlen, zunächst prüfen zu lassen, ob alle Voraussetzungen des § 575 BGB: Zeitmietvertrag für einen wirksamen Zeitmietvertrag vorliegen. Erst nach dieser Prüfung kann zuverlässig und abschließend über das weitere Vorgehen entschieden werden. Sollte wider Erwarten kein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegen, würde grundsätzlich ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen. Dessen Beendigung würde sich nach § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters richten.

Für Ihre Fragen nach dem weiteren Vorgehen unterstelle ich im Folgenden, dass ein wirksamer Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB: Zeitmietvertrag vorliegt.

2. Endtermin bei Verlängerung des Mietvertrages

Theoretisch wäre es denkbar, dass bei einer Verlängerung des Mietvertrages dieser auch z. B. in der Mitte eines Monats endet, wenn genau zu diesem Zeitpunkt der Grund für die Befristung eintreten würde, sprich der Vermieter den Wohnraum beispielsweise für sich selbst benötigt.

Sollte ein Gericht tatsächlich annehmen, dass Ihre Mieter eine kürzere Vertragsfortsetzung verlangen können, erscheint es sehr fraglich, ob die Mieter dann auch einen x-beliebigen Tag für die Beendigung vorgeben könnten. Gesetzliche Regelungen hierzu bestehen nicht. Aus diesem Grund gelten auch hier die obigen Ausführungen, dass eine Entscheidung eines Gerichts nicht im Vorfeld abschließend prognostiziert werden kann.

3. Wie und bis wann müssen die Mieter reagieren?

Hat der Vermieter den Mieter informiert, dass sich der Grund für die Befristung zeitlich verzögert, kann er grundsätzlich erwarten, dass der Mieter seinen Verlängerungsanspruch binnen eines Monats nach Zugang der Information geltend macht (§ 575 BGB: Zeitmietvertrag analog). Letztlich haben Ihre Mieter daher schon auf Ihre Mitteilung bzw. Ihr Angebot zur Vertragsfortsetzung reagiert und die Fortsetzung des Mietvertrages verlangt. Eine weitere Mitteilung seitens der Mieter wäre daher grundsätzlich nicht erforderlich.

4. Form für Verlängerungsbegehren der Mieter

Gesetzlich ist keine besondere Form für das Verlängerungsbegehren des Mieters vorgesehen. Der Mieter kann daher auch mündlich die Verlängerung des Mietvertrages verlangen. Begründen muss der Mieter sein Verlängerungsverlangen nicht. Allerdings ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig, dass ein wirksames Fortsetzungsverlangen im Sinne des § 575 BGB: Zeitmietvertrag vorliegt. Zweifel, wie seine Erklärung zu verstehen ist, gehen zu Lasten des Mieters.

5. „Annahmefrist“ für neuen 3-Jahres-Mietvertrag

Da Ihre Mieter bereits die Vertragsfortsetzung verlangt haben, allerdings in einem zeitlichen Rahmen, den Sie nicht annehmen wollen, könnten Sie jetzt dieses Verlangen der Mieter zurückweisen. Begründen könnten Sie dies damit, dass nach Ihrem Verständnis kein wirksames Fortsetzungsverlangen im Sinne des § 575 BGB: Zeitmietvertrag vorliegt, sondern ein neues Vertragsangebot, dass Sie nicht annehmen. Weiterer Fristsetzungen bedürfte es daher grundsätzlich nicht.

Unabhängig davon könnten Sie den Mietern die vorstehende Entscheidung jedoch nochmals schriftlich in Aussicht stellen und diese nochmals unter Fristsetzung zur Erklärung auffordern, ob Sie den weiteren 3-Jahres-Mietvertrag annehmen. Wollen Sie einen Nachweis über den Zugang dieses Schreibens erhalten, müssten Sie dieses grundsätzlich per Einschreiben/Rückschein versenden oder durch einen Boten persönlich überbringen lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif – Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz
Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11
E-Mail: info@schulze-greif.de
Internet: www.schulze-greif.de

Bewertung des Fragestellers 28.04.2009 | 12:56

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