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Erneuerung einer Baulast bei Nutzungsänderung in NRW

24.02.2014 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Die Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht einschließlich des jeweiligen Nachbarrechts.

Im Februar 2013 habe ich von der Stadt Gummersbach das ehemalige Dorfgemeinschaftshaus als Privatperson mit der Absicht dort Wohnraum zu schaffen erworben. In dem Kaufvertrag steht : "Der Verkäufer versichert dass ihm nichts bekant ist, wonach das Gebäude oder Teile davon ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden oder sonst baurechtswidrig wären." Anzumerken sei dass der Verkäufer als Stadt Gummersbach gleichzeitig auch das Bauamt ist.

Zum Objekt: Das Haus steht auf der Süd-West Seite zu nah an der Grenze. Vorne etwa 2 Meter und hinten nur noch 1 Meter. Dafür hat die Dorfgemeinschaft eine Baulast zu Lasten des Nachbargrundstücks in den 80 er Jahren eintragen lassen. Mit meinem Kauf und dem Umbau zu 3 Mietwohnungen ist jetzt eine Nutzungsänderung fällig. Das Bauamt verlangt von mir eine neue Baulast weil angeblich die Belastung an die Nachbarschaft sich durch eine permanente Bewohnung erhöht. Der inzwischen neue Besitzer des Nachbarsgrundstücks verweigert mir diese.
Ohne einer neuen Baulast erwartet das Bauamt von mir dass ich den Teil des Hauses das in dem 3 Meter Grenzbereich steht abreiße.
In der Baulast aus den 80 er steht dass diese zu Errichtung eines Pavillons und Nutzung als Dorfgemeinschaftshaus berechtigt.
Die Argumentation des Bauamtes ist dass das Dorfgemeinschaftshaus in der Regel nur am Wochenende genutzt wurde und somit nur begrenzt die Nachbarschaft in dem Wohngebiet belästigt hätte.
Mein Ansatz ist aber dass die Dorfgemeinschaft auch jeden Tag dort hätte feiern können oder täglich das Objekt für Feiern untervermieten könnte wie sie es auch gelegentlich machten. Die Nutzung in der Baulast ist keinesfalls auf Häufigkeit beschränkt. Noch am Rande es war ein 250 m2 großer Partyraum mit Theke Küche und Toiletten.

Auf dem betroffenem Nachbarsgrundstück war früher ein kleiner Streichelzoo. Dort werden zukünftig 3 Wohnhäuser errichtet.

Bitte um schnelle und kompetente Hilfe

Danke

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht einschließlich des jeweiligen Nachbarrechts. Es stellen sich m.E. komplexe Fragen aus dem Bereich des Zivilrechts (Rückabwicklung des Kaufvertrags ? Schadensersatz (Planungsschaden; Amtspflichtverletzung) und aus dem Bereich des öffentlichen Rechts (Genehmigungsbedürftigkeit/Genehmigungsfähigkeit der Umnutzung?).


I. KAUFVERTRAG - Grundstückskauf von Gemeinde

Zunächst kurz vorab die Feststellung, dass Verkäufer des Grundstücks die Gemeinde Gummersbach als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts sein dürfte. Wegen § 75
Abs. 3 S. 1 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung (BauO NRW) "Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt) ist festzuhalten, dass Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück grundsätzlich keine Rolle bei der Beurteilung der Bebauung/weiteren Bebaubarkeit eines Grundstücks spielen. Eine derart umfassende Nutzungsänderung (im Sinne der BauNVO z.B. von Flächen des Gemeinbedarfs hin zu Wohnflächen) bedarf wohl einer neuen Genehmigung (§ 63 BauO)- ob alte Genehmigungen zu ihrer Zeit erforderlich waren ist relativ uninteressant, es sei denn hieraus würde sich ein sogenannter Bestandsschutz ableiten lassen. Um Genaueres sagen zu können, müsste man den Kaufvertrag usw. genauer unter die Lupe nehmen.

II. Sinn und Zweck der BAULAST.

§ 83 BauO trifft Regelungen zu Baulasten und dem Baulastenverzeichnis. Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Dazumals muß es um die Einhaltung von sog. Abstandsflächen oder Abständen § 6 BauO (die z.B. der Belichtung oder Besonnung, der Durchlüftung oder Belüftung, aber auch dem Brandschutz dienen) gegangen sein. Argumentiert man mit dem Sinn und Zweck von Abstandsflächen, so ist tatsächlich äußerst fraglich ob eine Eindämmung der Wohnnutzung über die erreicht werden kann (entweder aus städtebaulichen Erwägungen, oder gar solcher des Nachbarschutzes vgl. BVerwG NVwZ 1993, 1100). Es muß geprüft werden, ob die Baulast auch für den Fall einer Umnutzung gilt, gerade dann wenn man (der Nachbar) selbst erhebliche Neubauvorhaben (Umnutzungen) plant.

Richtig und wichtig ist es aber zu erwähnen, dass bei der Umnutzung von Gebäuden oder Flächen in Wohnnungen/Wohnflächen gesteigerte Anforderungen z.B. gerade an den Brandschutz gelten, die es unbedingt einzuhalten gilt.

III. Exemplarisch § 6 Abs. 15 BauO

Auf den ersten Blick ist hier § 6 Abs. 15 BauO zu erwähnen wonach (auszugsweise) gilt :

"Bei Gebäuden, die ohne Einhaltung von Abstandflächen oder mit geringeren Tiefen der Abstandflächen als nach den Absätzen 5 und 6 bestehen, sind zulässig

1. Änderungen innerhalb des Gebäudes,

2. Nutzungsänderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt,

3. Änderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt, ohne Veränderung von Länge und Höhe der diesen Nachbargrenzen zugekehrten Wände und Dachflächen und ohne Einrichtung neuer Öffnungen oder Vergrößerung bestehender Öffnungen in diesen Wänden und Dachflächen.

Darüber hinaus gehende Änderungen und Nutzungsänderungen können unter Würdigung nachbarlicher Belange und der Belange des Brandschutzes gestattet werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht für Gebäude nach Absatz 11."

Es wird also deutlich, dass die Behörde durchaus Entscheidungs- und Ermessensspielraum hätte. Einerseits beim Brandschutz - andererseits bei der weschselseitigen (!) "Würdigung nachbarlicher Belange".

Da auch Ihr Nachbar Wohnungen bauen möchte, ist hier ggf. ernsthaft in Betracht zu ziehen gemeinsam eine Lösung zu suchen. (Gemeinsame) Grenzbauten (z.B. Grenzgaragen) sind nämlich durchaus üblich. Die Frage wäre ob und unter welchen Bedingungen Abstandsflächen gemeinsam genutzt werden können.

M.E. drängt sich auf das eine weitere juristische Prüfung(Begleitung Ihres Bauvorhabens erforderlich ist.


Ich hoffe, Ihnen einen hier nur möglichen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : 06201 494244

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2014 | 14:13

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
leider muss ich zugestehen dass mir an Ihrer umfangreichen Erörterung eine gewisse Zielsetzung im Bezug auf meine weitere Argumentation gegenüber dem Bauamt und meine weitere Vorgehensweise fehlt.

Im Pkt.1 gehe ich natürlich vom Bestandschutz der Baulast aus. Im Kaufvertrag findet sich natürlich keine Regelung dazu. Selbst meine Notarin hat mir empfohlen einen Anwalt zu kontaktieren da die verkaufende Stadt gleichzeitig das Bauamt ist und das Problem von vorne rein hätte erkennen müssen.

zu Pkt.2 und 3 an meinem Haus werden äußerlich auf der betroffenen Seite keine Änderungen vorgenommen. An den anderen 3 Seiten des Hauses werden lediglich Fenster erneuert und 1 Zugangstür versetzt. Dh. nach § 6 Abs. 15 BauO müsste es sich um die von Ihnen erwähnte : "1. Änderungen innerhalb des Gebäudes" handeln.
Der Nachbar bebaut das Nachbarsgrundstück ohne die noch bestehende Baulast zu verletzen.

Meinen Antrag auf Nutzugsänderung habe ich im Sommer 2013 gestellt und bis heute nur eine Eingangsmeldung erhalten.
Auf meine persönlichen Nachfragen teilte man mir mit dass für die Stadt leider kein Ermessensspielraum vorliegt. daher meine Bitte, könnten Sie mir den Satz :
Darüber hinaus gehende Änderungen und Nutzungsänderungen können unter Würdigung nachbarlicher Belange und der Belange des Brandschutzes gestattet werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht für Gebäude nach Absatz 11."
etwas genauer im Bezug auf meinen Fall erklären?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2014 | 16:35

Sehr geehrter Fragensteller,


wir haben zwischenzeitlich telefoniert. Dennoch hier kurz zu Ihrer Nachfrage:

1. Ganz grundsätzlich entscheidet zunächst die Sichtweise der Baubehörde und dann ggf. die der Widerspruchsbehörde und zuletzt der Gerichte. M.E. finden sich durchaus gute Argumente dafür, dass die bisherige Baulast weiter bestehen bleiben kann. Hier wären z.B. wenn Ihr Nachbar ohnehin nicht in die Abstandsflächen baut, ggf. allseits weiter zu verhandeln.

2. u. 3. Gerade auch diese Erwägungen sprechen dafür, dass noch Entscheidungsspielräume für die Behörden bestehen.

Was den Ablauf des Verfahrens betrifft (vgl. § 72 BauO NRW Behandlung des Bauantrages) muß ggf. geprüft werden, warum sich eine Entscheidung derart lange verzögert. Ob das an der Beteiligung der Gemeinde liegt ist fraglich.

Im Rahmen einer Erstberatung hier können keine eingehenderen Erläuterungen erfolgen, die ggf. in sogenannten Kommentaren der juristischen Fachpresse und der Rechtsprechung zu entnehmen wäre.


Zur Frage einer weiteren Mandatsübernahme übersende ich Ihnen eine Email.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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