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Erneuerung Straße und Nutzung als Baustraße

24.01.2014 16:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,

im Groben geht es um die Nutzung einer neu herzurichtenden Straße durch Baufahrzeuge für mein Bauvorhaben und eine dadurch mögliche Beschädigung.

Ausgangslage:
Ich besitze am Ende einer 100 Meter langen Privatstraße (im öffentlicher Bereich) eines von 10 Grundstücken (fünf rechts, fünf links entlang der Straße). Die neun Nachbarn sind innerhalb der letzten 12 Monate in Ihre Neubauten eingezogen; ich beginne nun als letzter mit dem Bau meines Einfamilienhauses (ich baue in Eigenregie).

Vereinbarungen:
Den fünf Eigentümern zur linken Straßenseite, die Ihre Grundstücke erst später erworben haben als die fünf zur rechten Seite (zu denen ich auch zähle), wurde im Kaufvertrag zugesichert, dass die anliegende Privatstraße zum Ende 2013 vom Verkäufer der Grundstücke erneurt wird (Pflaster oder Asphalt, aktuell ist Pflaster). In meinen Vertrag ist so etwas nicht vermerkt. Alle Grundstücke wurden mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (Grundbuch) für die 'übliche' Nutzung der Straße (Kaufvertrag) verkauft. Zusätzlich sei noch erwähnt, dass die Instandhaltung der Straße in Zukunft von allen Grundstückseigentümern zu tragen ist (ungleichmäßig auf die zehn Parteien verteilt; ich bin mit nur 5% beteiligt).

Meine eigentliche Fragestellung:
Die Straße soll nun (verspätet und) zeitnah auf Kosten des Verkäufers der Grundstücke erneuert werden. Jedoch bin ich mit meinem Bau noch nicht fertig, so dass Baufahrzeuge (LKW, Kräne, bis 20 Tonnen) die neu hergerichtete Straße eventuell wieder beschädigen würden. Sowohl vom Verkäufer als auch von einzelnen Nachbarn wurde mir schon angedeutet, mich zu schützenden, aber sehr teuren Maßnahmen aufzufordern (z.B. Auslegen von Stahlplatten, um den neuen Straßenbelag zu schützen, Kosten mehrere Tausend Euro).

1. Kann mir jemand solche Auflagen machen, die Straße so kostenintensiv zu schützen? Ich fühle mich hier benachteiligt, nur weil ich später mit meinem Bau beginne. Beim Grundstückserwerb waren für mich diese Probleme nicht erkennbar.

2. Kann ich fordern, dass die Straßenerneuerung bis zum Ende meiner Bauarbeiten verzögert wird (Erneuerung im Mai statt Februar)? Das halten die schon dort wohnenden Parteien natürlich für unzumutbar, da der aktuelle Straßenbelag durch die vielen Neubauten sehr in Mitleidenschaft gezogen wurde.

3. Ursprünglich war die Straße für das Befahren mit LKW (z.B. Müllwagen, Paketdienst) ausgelegt und auch so täglich genutzt worden (dort stand mal ein Bürogebäude). Der aktuelle Straßepflaster hat die Belastungen auch wunderbar ausgehalten. Plötzlich soll der neue Straßenbelag nicht für das Befahren von solchen Fahrzeugen ausgelegt sein. Darf die Belastbarkeit des neuen Straßenbelages gegenüber dem alten herabgesetzt werden, ohne dass ich zustimme? Immerhin wäre der alte Straßenbelag für mein Anliegen geeignet gewesen. Hier sehe ich auch wieder eine beim Grundstückskauf unverhersehbare Benachteiligung.

4. Dürfen die anderen Grundstückseigentümer eine Entschädigung verlangen, wenn sich der Straßenneubau durch mich verzögert?

Was raten Sie mir? Ich gehe nun davon aus, dass es zur Straßenerneuerung kommt, bevor mein Rohbau abgeschlossen ist. Wie soll ich mich verhalten, ohne eine Straßenbeschädigung mit Folgekosten für mich zu riskieren?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Einsatz editiert am 24.01.2014 17:54:22

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung steht die Privatstraße im Gemeinschafts(mit-)eigentum. Sofern es nicht besondere vertragliche Vereinbarungen, die derzeit nicht ersichtlich sind, orliegen, ist so etwas als Bruchteilsgemeinschaft zu behandeln, da die Miteigentümerschaft ein Unterfall einer solchen Gemeinschaft ist.

Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber nach § 747 BGB nur gemeinschaftlich verfügen, wobei die Verwaltung des Gegenstandes auch nur gemeinschaftlich erfolgen, was sich aus § 744 BGB ergibt.

Ist also ein Mitglied (in diersem Falle Sie) mit einer Maßnahme nicht einverstanden, muss diesen Zustimmung dann gerichtlich ersetzt werden, was hier nicht der Fall ist. Daher kann gegen den Widerstand eines Miteigentümers dann bei Nichtvorliegen besonderer vertraglicher Vereinbarung nichts gemacht werden.

Ich rate Ihnen daher dringend, einen Rechtsanwalt sofort aufzusuchen, damit der Kollge dann die anderen Miteigentümer zur Unterlassung auffordern kann, beivor "vollendete Tatsachen" geschaffen werden.


Ihre Fragen sind daher vie folgt zu beantworten:

1. Kann mir jemand solche Auflagen machen, die Straße so kostenintensiv zu schützen?

Nein.

2. Kann ich fordern, dass die Straßenerneuerung bis zum Ende meiner Bauarbeiten verzögert wird (Erneuerung im Mai statt Februar)?

Ja; aber gibt es keine Einigung, wird das gericht unter Billigkeitsgesichtpunkten prüfen müssen und es ist nicht erkennbar, warum die kurzfristige Zeitverzögerung nicht für die Miteigentümer hinnehmbar sein sollte.

Zudem zeugt es nicht gerade von bautechnischer Sachkunde, solche Arbeiten im Februar durchzuführen.

3. Ursprünglich war die Straße für das Befahren mit LKW (z.B. Müllwagen, Paketdienst) ausgelegt und auch so täglich genutzt worden (dort stand mal ein Bürogebäude). Der aktuelle Straßepflaster hat die Belastungen auch wunderbar ausgehalten. Plötzlich soll der neue Straßenbelag nicht für das Befahren von solchen Fahrzeugen ausgelegt sein. Darf die Belastbarkeit des neuen Straßenbelages gegenüber dem alten herabgesetzt werden, ohne dass ich zustimme?

Nein.


4. Dürfen die anderen Grundstückseigentümer eine Entschädigung verlangen, wenn sich der Straßenneubau durch mich verzögert?

Ja, wenn Sie absichtlich und schikanöus die Fertigstellung mit Schädigungsabsicht herauszögern, was sich dann auch aus § 826 BGB ergeben kann.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2014 | 18:49

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Bei Ihrer Antwort gehen Sie davon aus, dass ich auch Miteigentümer der Privatstraße bin, was jedoch nicht der Fall ist.

Zum Einen habe ich das im Grundbuch vermerkte Wegerecht.
Zum Anderen bin ich laut Kaufvertrag an der zukünftigen Instandhaltung der Privatstraße beteiligt mit 5%. Die Straße wurde vom Verkäufer nur an die fünf späteren der zehn anliegenden Parteien verkauft. Ich gehöre zu den ersten fünf Parteien, wo sich die Straße noch im Verkäuferbesitz befand.

Wie ändert sich unter diesen Gesichtspunkten die Beantwortung meiner gestellten Fragen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2014 | 19:14

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich bin bei der Beantwortung von dem von Ihnen übertragenen Sachverhalt ausgegangen, in dem Sie u.a. ausgeführt haben:

dass die Instandhaltung der Straße in Zukunft von allen Grundstückseigentümern zu tragen ist (ungleichmäßig auf die zehn Parteien verteilt; ich bin mit nur 5% beteiligt).

Danach bin ich natürlich davon ausgegangen, dass Grundstückeigentümer sich auf die verkaufte Privatstraße bezieht.


Sind Sie nicht Miteigentümer, ändert sich in der Tat etwas:


Als Berechtigter haben Sie die Pflicht zur schonenden Ausübung der Grunddienstbarkeit. Das bedeutet für Ihre Fragen:


1. Kann mir jemand solche Auflagen machen, die Straße so kostenintensiv zu schützen?

Nein; aber man kann dann eine Sicherheitsleistung für mögliche Beschädigungen fordern und davon diese Nutzung abhängig machen.

2. Kann ich fordern, dass die Straßenerneuerung bis zum Ende meiner Bauarbeiten verzögert wird (Erneuerung im Mai statt Februar)?

Nein; da Sie nicht Miteigentümer sind, können Sie so eine Forderung nicht erfolgreich durchsetzen.

3. Ursprünglich war die Straße für das Befahren mit LKW (z.B. Müllwagen, Paketdienst) ausgelegt und auch so täglich genutzt worden (dort stand mal ein Bürogebäude). Der aktuelle Straßepflaster hat die Belastungen auch wunderbar ausgehalten. Plötzlich soll der neue Straßenbelag nicht für das Befahren von solchen Fahrzeugen ausgelegt sein. Darf die Belastbarkeit des neuen Straßenbelages gegenüber dem alten herabgesetzt werden, ohne dass ich zustimme?

Nein. Hier bleibt es bei der Erstantwort - Ihre Wegerecht muss auch weiterhin Bestand haben und das ist dann nicht der Fall, wenn der Straßenbelag nun plötzlich solch ansich übliche Belastung nicht mehr aushält.


4. Dürfen die anderen Grundstückseigentümer eine Entschädigung verlangen, wenn sich der Straßenneubau durch mich verzögert?

Ja, da Sie dann fremde Eigentumsrechte verletzen würden - allerdings ist nicht ersichtlich, welchen (finanziellen) Schaden die anderen Grundstückeigentümer haben sollen, sparen Sie doch zeitweise die Bauzahlungen und haben dadurch ihr Kapital länger zur Verfügung, was gegengerechnet werden muss.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
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