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Ermittlung Einkünfte aus Untervermietung


20.09.2007 23:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



1. Ich bin Mieter einer Wohnung von 110,4 Quadratmeter, meine Lebensgefährtin wohnt bei mir sowie ein Untermieter. Der Untermieter hat ein Zimmer ausschließlich für sich mit 15,61 qm Gesamtfläche (14% Flächennutzungsanteil). Der Untermieter benutzt die gesamte restliche Wohnung (86% Flächenanteil) zu gleichen Teilen wie wir, d.h. zu 1/3.
2. Ist es daher steuerlich richtig zu sagen, der Untervermieter benutzt 14% ausschließlich für sich, zuzüglich 1/3 von 86% = 28% aus dem gemeinschaftlich genutzten Anteil, gesamt also ca. 42%?
3. Kann ich gegen die Einnahmen aus Untervermietung (muss ich hier Kalt- oder Warmmiete angeben - ich verlange Warmmiete) entsprechend 42% meiner Mietzahlung (Grundmiete + Betriebskostenpauschale + Heizkostenvorauszahlung) als Werbungskosten ansetzen?
4. Falls sich aus dem Ansatz laut 3. - bzw. dem korrekten Ansatz - ein eindeutiger monatlicher Verlust ergibt: Ist damit eine Überschusserzielungsabsicht widerlegt, d.h. entstehen vielleicht überhaupt gar keine Einkünfte aus Untervermietung?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen summarisch wie folgt:
Vorab: Bei Ihrer Berechnung leuchtet mir noch nicht ganz ein, dass Ihnen sowie Ihrer Lebensgefährtin kein eigener Raum zur ausschließlichen Nutzung zusteht. Dies erscheint nicht glaubhaft; dies wird auch das Finanzamt sicherlich so sehen, so dass ich eine Aufteilung von 33 % vorschlagen würde.
Als Mieter können Sie die von Ihnen selbst an den Vermieter zu zahlende Miete einschließlich sämtlicher Nebenkosten gegen die Einkünfte aus der Untervermietung als Werbungskosten aufrechnen. Zu versteuern bliebe also nur die Differenz zwischen der Mietzahlung an den Vermieter in Höhe von 33 % und den Einnahmen aus der Untervermietung. Falls sich insoweit kein Gewinn ergibt, brauchen Sie keine Steuererklärung diesbezüglich abgeben und die Einkünfteerzielungsabsicht ist erstmal widerlegt.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com

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