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Erlischt Anspruch auf Mietminderung bei erneuten Vertragsschließung?


26.10.2016 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich vermiete ein Haus und der Mieter hat mir im Januar mitgeteilt, dass ein Mangel am Mietobjekt vorliegt. Der Mietvertrag war befristet bis 2018. Im Mai hat sich der Mieter bei mir gemeldet und mich gebeten, den Mietvertrag vorzeitig zu verlängern, weswegen wir einen neuen, befristeten Mietvertrag bis 2019 zu exakt gleichen (alten) Kondititionen geschlossen haben. Nun meldet er sich bei mir und verlangt eine Mietminderung, da der Mangel seiner Meinung nach seit 10 Monaten besteht. Die Fragen sind:

1. Erlischt sein Anspruch auf Mietminderung nach § 536b BGB, da er einen neuen Vertrag zu gleichen Konditionen geschlossen hat und Kenntnis vom
Mangel bei der erneuten Vertragsschließung hatte?

2. Hat der Mieter Ansprüche auf eine Mietminderung zwischen Januar und Mai?

Eine aussergerichtliche Lösung wird mit dem Mieter nicht möglich sein und ich ziehe in Erwägung ein gerichtliches Verfahren einzuleiten.

Mit freundlichen Grüßen
26.10.2016 | 15:09

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller
Gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt:
Der Ausschluss des Anspruchs auf Mangelbeseitigung gem.§ 536 b BGB findet Anwendung, wenn dem Mieter bei Vertragsabschluss der Mangel bekannt war. Nach früherer Ansicht war diese Regelung auch anwendbar, wenn der Mieter ohne Vorbehalt der Mangelbeseitigung den Mietvertrag verlängert hat. Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH scheidet die analoge Anwendung des § 536 b BGB auf Vertragsverlängerungen jedoch aus. Der BGH hat mit Urteil 05.11.2014 ( AZ. XII ZR 15/12) folgendes entschieden: die "vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536,536a BGB ausgeschlossen ist".
Begründung für die Entscheidung ist, dass die Vertragsverlängerung zu den ursprünglichen Konditionen keinen neuen Vertragsschluss i.S. der Vorschrift des § 536b BGB darstellt, sondern eine Weiterführung des ursprünglichen Vertrags.
Da Sie mit dem Mieter den ursprünglichen Vertrag lediglich in der Laufzeit verlängert haben und keine neuen Verhandlungen über das Mietobjekt geführt wurden, wird man wohl von eine bloßen Vertragsverlängerung ausgehen müssen und nicht von einen neuen Vertrag i.S.d § 536 b BGB. Da somit das ursprüngliche Mietverhältnis lediglich fortgesetzt wurde, ist § 536 b BGB nicht anwendbar. Die Mängelbeseitigung somit nicht nach § 356b BGB ausgeschlossen.
Ebenso verhält es sich bei der Frage, ob der Mieter seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung verliert, wenn der Mieter in Kenntnis eines Mangels der Mietsache den Mietzins eine gewisse Zeit in voller Höhe vorbehaltlos zahlt. In früheren Entscheidungen wurde den Mieter in analoger Anwendung des § 356 b BGB ein Verlust des Minderungsrechts für die Zukunft bescheinigt, wenn er die Miete trotz Mangelanzeige weiter in voller Höhe zahlte. Der BGH hat jedoch entschieden, dass eine Anwendung des § 356 b BGB in diesen Fällen ausscheidet. Der Mieter auch für die Zukunft weiterhin ein Recht auf Minderung des Miete hat, solang der Mangel besteht.
Das bedeutet in Ihrem Fall, dass der Mieter kraft Gesetz Anspruch auf Minderung der Miete wegen des Mangels ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige im Januar hat. Ob die Rückforderung der zu viel geleisteten Miete (entsprechend der Höhe des Anspruchs auf Minderung) nach § 814 BGB für die Monate Januar bis Mai ausgeschlossen ist, hängt davon ab, ob die Miete tatsächlich nicht nur unter Vorbehalt voll gezahlt wurde (sprich der Mieter sich sein Recht auf geminderte Zahlung für die Monate vorbehalten hat) und ob der Mieter Kenntnis von seinem Recht auf Minderung hatte. ( Hiervon wird in der Regel auszugehen sein) Andernfalls kann sein Anspruch auf Rückforderung des Miete verwirkt sein. Ein Anspruch auf Minderung für die Zukunft besteht jedoch fort.
Ich hoffe Ihnen Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Andernfalls nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen
Sabine Raeves
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2016 | 15:50

Sehr geehrte Frau Raeves,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Wenn ich Sie richtig verstehe, hängt die Anwendung von §536b in diesem Falle davon ab, ob es sich um einen neune Vertrag handelt oder lediglich
um eine Verlängerung des bestehenden.Sie schreiben, dass bei gleichbleibenden Konditionen dies nicht als ein neuer Vertrag betrachtet werden kann.
Was sind daher die mindestens erforderlichen Abweichungen, die hinreichend wären, um den zweiten Vertrag tatsächlich als einen neuen Vertrag zu
qualifizieren. Insbesondere, würde die Änderung der Kaution (oder gar verzicht auf Kaution) zwischen den beiden Verträgen ausreichen, um nicht mehr als nur eine "reine" Verlängerung angesehen zu werden?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2016 | 10:39

Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage.
Es ist richtig, dass man in den von Ihnen geschilderten Fall von einer Vertragsverlängerung wird ausgehen müssen und nicht von einem neuen Vertrag. Letztlich wird man dies aber immer an Hand der konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere durch Auslegung des Willens der Vertragsparteien ermitteln müssen. Allein eine Änderung der Regelungen über die Kaution wird meines Erachtens nicht zu einer anderen Betrachtung führen. Im zitierten Urteil des BGH wurden bei der Vertragsverlängerung die Regelungen über die Betriebskostenzahlungen neu verhandelt und geändert. Der BGH verneinte die Anerkennung eines neuen Vertrags auf Grund dieser geänderten Regelungen, da diese auf den eigentlichen Mietvertrag keine Auswirkungen hätten, da ja letztlich die Betriebskosten weiterhin anhand der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werden. Ebenso könnte man im Fall einer Änderung über die Höhe der Kaution argumentieren. Auch hier ändert sich lediglich die Höhe der Sicherheit für gegenseitige Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die Ansprüche selber werden hiervon aber nicht berührt, sie bestehen unverändert fort.
Sollten Sie jedoch bei der Verlängerung des Mietverhältnisses zu Recht davon ausgegangen sein, dass der Mieter auf die Mangelbeseitigung verzichtet und der durch den Mangel beeinträchtigte Gebrauch der vermieteten Sache solle der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sein, können Sie sich selbstverständlich darauf berufen. In diesem Fall könnte man dann von einen neuen Vertrag sprechen, sprich einen Mietvertrag, welcher gerade den beeinträchtigten Gebrauch als vertraglichen
vereinbarten Gebrauch neu regeln wollte und zur Grundlage der Verlängerung des Mietverhältnisses gemacht hat. Dies ist jedoch, wie gesagt durch Auslegung der Situation zu ermitteln. Vorteilhaft für Sie ist es hierbei, wenn im ursprünglichen Vertrag bezüglich einer Verlängerung des Mietverhältnisses keine Regelung getroffen wurde. Die Verlängerungsoption also nicht im ursprünglichen Vertrag bereits geregelt war. Nachteilhaft für Sie ist, dass Sie den Mangel als Verhandlungspunkt nicht in den Mietvertrag mit aufgenommen haben.
Zusammenfassen lässt sich sagen, dass für Sie durchaus Möglichkeiten bestehen, sich auf einen Untergang des Mangelbeseitigungsanspruch zu berufen. Dies lässt sich jedoch nicht abschließen und konkret an einen Umstand festmachen, sondern bedarf der Argumentation anhand der Verhandlungen zum Zeitpunkt der Verlängerung sowie des Verhaltens des Mieters ab der Mangelanzeige. Wenn dieser bei Ihnen den Eindruck erweckt hat, die Mangelbeseitigung sei für Ihn nicht relevant ( sprich durch die Weiterzahlung der kompletten Miete, keine weiteren Aufforderungen und Verlängerung des Vertrags ) und Sie nur auf Grund diese Vertrauenstatbestand der Verlängerung zu gestimmt haben, so können Sie sich hierauf auch nach Treue und Glauben berufen. Sie müssen Ihre Argumentation aber auch belegen können.

Mit freundlichen Grüßen
Sabine Raeves
Rechtsanwältin

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