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Erlaubnis zur gelegentlichen Untervermietung bei Mietermehrheit (§§ 432, 553)

15.03.2017 19:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Abend,

über eine kurze Prognose eines Mietrechts-Spezialisten würde ich mich sehr freuen!

Für die lange Sachverhaltsschilderung bitte ich um Entschuldigung. In der anwaltlichen Antwort soll daher nur auf die entscheidungserheblichen Tatsachen eingegangen werden.

FOLGENDER SACHVERHALT:

Ein studentischer Mieter bewirbt sich anno 2012 für eine 2-Zimmer-Genossenschaftswohnung (ca. 45 qm) in einer deutschen Großstadt, bei der die Vermieterseite zunächst über den Pflicht-Genossenschaftsanteil von 2500 € hinaus eine elterliche Bürgschaft als zusätzliche Sicherheit fordert. Dieser wird zugestimmt. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses besteht auf Mieterseite noch kein vertieftes juristisches Wissen um die feinen Unterschiede der Wortwahl. Bei Vertragsschluss ist der vorgesehene elterliche Bürge im Mietvertrag als „weiterer Nutzer" aufgeführt. Auf Rückfrage versichert die Sachbearbeiterin, dass man das „bei Bürgschaften immer so mache, dass der Elternteil mit in den Vertrag aufgenommen wird". Im Rückblick erweist sich diese Aussage als falsch, sodass der Vermieter sich hier eine rechtlich vorteilhafte Position mit zwei Gläubigern sichern konnte.

Der „weitere Nutzer" auf dem Papier ist natürlich nie eingezogen. Er hat auch nie in der Wohnung übernachtet oder persönliche Gegenstände eingebracht. Gemäß gültigem Mietvertrag bevollmächtigen sich die Mietermehrheiten gegenseitig automatisch bis auf Widerruf zur Abgabe von Willenserklärungen ggü. dem Vermieter.

Erst einige Jahre später fällt dem Mieter auf, dass die vereinbarte Kaltmiete der Genossenschaftswohnung ganze 13% über dem Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (qualifizierter Mietspiegel der Stadt). Ferner liegt sie 15% über der Einzelvergleichsmiete bei allenfalls durchschnittlichem Ausstattungsgrad (kein Balkon, rund 80 Treppenstufen ohne Lift, kein Fahrradkeller, keine TG). Außerdem liegt sie 32% über der in der Presse veröffentlichten durchschnittlichen Nettokaltmiete der Genossenschaft.

Die Küche der Wohnung ist nur nach Durchschreiten des Wohnzimmers erreichbar, sodass ein autarkes, dauerhaftes Zusammenleben mit einer zweiten Person im Rahmen einer klassischen WG nicht möglich ist.
Trotzdem möchte der Mieter nicht dauerhaft alleine leben und sich gelegentlich (internationalen) Besuch im Rahmen des HomeSharings in seine Räumlichkeiten gegen Zahlung einer Aufwandsentschädigung und Reinigungspauschale holen. Hierfür wird das Gastfreundschafts-Netzwerk AirBnB genutzt, welches der Mieter auch selbst sehr oft zum eigenen Verreisen genutzt hat und somit Tausch- und soziale Kennenlerneffekte entstehen. Mit einigen Gästen werden Freundschaften geschlossen, mit anderen die eigenen Fremdsprachenkenntnisse kostenfrei etwas aufgefrischt. Mit manchen Gästen werden gemeinsame Radtouren unternommen oder Restaurantbesuche geplant.

Untervermietet wird jeweils nur weniger als 50% der gesamten Wohnfläche. Das Bad wird gemeinschaftlich genutzt, zu Küche und Wohnzimmer erhalten Gäste keinen Zutritt. Der Hauptmieter gibt gegenüber seinen Gästen also nie die komplette Sachherrschaft an der Mietsache ab.

Die gelegentlichen Gäste sollen das Einbruchsrisiko durch optische Anwesenheit von Personen bei eigener Abwesenheit verringern. Außerdem übernehmen sie dankenswerterweise vertragliche Pflichten des Hauptmieters („Heiz- und Lüftungspflichten: I. d. R. ist mindestens 2-3x tägliches Stoß- oder Querlüften der Wohnung für 5-15 Minuten erforderlich."). In den Räumlichkeiten befinden sich viele Zimmerpflanzen, die auch bei Abwesenheit des Hauptmieters Feuchtigkeit abgeben und regelmäßiges Lüften notwendig machen um Schimmelbildung an den Wänden vorzubeugen. Durch die Gäste wird das vertragsgemäße Lüftungsprozedere also auch bei verreistem Hauptmieter zuverlässig gewährleistet. Außerdem sorgen die temporären Untermieter dafür, dass es im Falle einer Havarie oder eines Notfalls jemand vor Ort ist, um den Hauptmieter zeitnah zu informieren.

Es gibt keinerlei Beschwerden von Nachbarn oder störende Vorfälle mit den Gästen. Die ruhige Wohnlage zieht vornehmlich ruhige Gäste an. Als persönliches Limit wird nicht mehr als an 120 Kalendertagen im Jahr eine Untervermietung im Rahmen des HomeSharings angeboten.

Im selben Gebäudekomplex bietet die Genossenschaft selbst 3 verschiedene Ferienwohnungen für Angehörige und Freunde der Genossenschaftsmitglieder zu marktüblichen Tagesraten. Damit sorgt die Genossenschaft selbst dafür, dass über das gesamte Jahr hinweg ständig andere Kurzzeitmieter Zutritt zum Haus erhalten.

Ab 4-6 Wochen aufwärts wird aus einem Besucher gemäß der Rechtssprechung ein Untermieter, der formaljuristisch dem Vermieter gemeldet werden muss oder eine separate Erlaubniserteilung eingeholt werden muss. Da die Gäste des Mieters im Rahmen des Home-Sharings nie länger als max. 2 Wochen zu Gast bleiben, geht dieser davon aus, dass sie juristisch noch als Besucher zu werten sind, also keine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, da es sich um die private Lebensgestaltung und die freie Entfaltung der Persönlichkeit des Mieters im sozialen Austausch mit seinen Gästen handelt.

Per Mietvertrag wird eine Untervermietung nicht pauschal eingeschränkt, lediglich „im Interesse der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses" bedarf es der vorherigen Zustimmung nach § 553 BGB.

Der Vermieter erlangt durch Online-Recherche Kenntnis von der AirBnB-Gastgeberschaft des Mieters und unterstellt eine gewerbsmäßige Untervermietung. Dies wird per Stellungnahme erfolgreich widerlegt. Die 2-Wochen-Frist eines eingereichten Erlaubnisantrages zur gelegentlichen Untervermietung auch zum Zwecke der persönlichen Mietentlastung lässt der Vermieter verstreichen und erteilt stattdessen 4 Wochen später eine mietrechtliche Abmahnung ohne auf den Erlaubnisantrag mit Bezugnahme auf §553 BGB und Art. 8 EMRK einzugehen. Vom Mieter wird verlangt unverzüglich Inserat und das eigene Nutzerprofil auf Home-Sharing-Plattformen zu deaktivieren.

Die Vermieterseite argumentiert, dass in der Wohnung zusammen mit dem „weiteren Nutzer" (elterlicher Bürge) schon zwei Personen leben würden und daher bei einer Untervermietung eine Überbelegung des Wohnraums zu befürchten wäre. Außerdem wird bemängelt, dass der Erlaubnisantrag nur den Hauptmieter als Antragssteller nennt, aber es formal notwendig wäre auch den „weiteren Nutzer" als gleichberechtigten formaljuristischen Mieter zu nennen (Streitgenossenschaft).

Von dem „weiteren Nutzer" wird der Genossenschaft zeitnah eine Vollmachtserklärung beigefügt, in der fixiert ist, dass „der Hauptmieter auch in Zukunft bevollmächtigt wird sich um sämtliche Angelegenheiten aus dem bestehenden Mietverhältnis zu kümmern, u. a. zur Entgegennahme von Unterlagen, Abgabe von Willenserklärungen zur Wahrung von Mieterrechten und Widersprüchen und allen sich daraus ergebenen notwendigen Schriftsätzen." Diese Erklärung wurde dem Vermieter unterschrieben zugesandt.

In einem erneuten Antrag auf Untervermietung legt der Mieter dar, dass die Online-Schaltung eines Inserats notwendig ist um dem Erfordernis nachkommen zu können, den/die potenziellen Untermieter schon bei Beantragung der Erlaubnis namentlich benennen zu können.

Im Gegensatz dazu hat das LG Berlin geurteilt (Az. 67 T 29/15), dass „die Aufrechterhaltung des über AirBnB geschalteten Angebots keine unbefugte Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 543 BGB darstellt, aber gleichwohl um eine gravierende Pflichtverletzung, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen (…) auch in Zukunft fortzusetzen."

-> Hier beißt sich nun aus Sicht des Mieters die Katze in den Schwanz!

Einerseits bemängelt der Vermieter, dass im Erlaubnisantrag kein namentlicher Untermieter benannt ist und somit nicht zugestimmt werden muss. Andererseits wird dem Mieter durch die erteilte Abmahnung die Chance genommen ein Inserat zu schalten um einen geeigneten Untermieter benennen zu können. Der Vermieter sorgt also dafür, dass der Mieter seinen Erlaubnisantrag nicht den inhaltlichen Erfordernissen nach stellen kann. Eine eigenmächtige Online-Schaltung eines Inserates würde gemäß LG Berlin also schon sein Mietverhältnis der Gefahr einer Kündigung aussetzen.

NUN DIE OFFENEN FRAGEN DAZU:

(1)
Kann der Vermieter dem Mieter eine Untervermietung pauschal auf Lebenszeit im Widerspruch zu den persönlichen Lebensgestaltungswünschen im Rahmen der privaten Gastgeberschaft als sozialadäquates Verhalten (Art. 8 EMRK) verweigern? Die 2-Zimmer-Wohnung kann aufgrund des Raumschnittes nicht für eine dauerhafte WG, sondern nur für temporäre Untervermietung für kurze Zeiträume genutzt werden, in denen für Gäste die Mitnutzung einer Küche entbehrlich ist (max. 2 Wochen). Die temporäre Untervermietung per Home-Sharing stellt dabei die einzige gangbare Möglichkeit für den Mieter dar, seine derzeitige monatliche Mietkostenbelastung zu senken.

(2)
Genügt die vom „weiteren Nutzer" ausgestellte Vollmachtserklärung, damit der Hauptmieter zur Not auch alleine unter rechtmäßiger Bevollmächtigung den Klageweg beschreiten könnte, oder müsste man dann mit jedem Schreiben und jeder Handlung als Streitgenossenschaft zu zweit erscheinen? Es soll auf jeden Fall vermieden werden, dass die Vermieterseite als Einrede die fehlende Klagebefugnis aufgrund von Mietermehrheit entgegnet.

(3)
Hätte eine Argumentation mit Art.2 GG und Art. 8 EMRK unter bestimmten Voraussetzungen Erfolgsaussichten vor Gericht? Immerhin ist die Mietwohnung der Mittelpunkt der privaten Existenz eines Menschen und der eine gesicherte Ort im Leben, in dem er sich selbst entfalten können soll.


-> Ein großes DANKESCHÖN bereits im Voraus für die juristische Hilfe in dieser Angelegenheit!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie denken zu kompliziert. Lassen Sie Art 2 GG und die EMRK außen vor, einschlägig ist eher Art 14 GG. Das Besitzrecht des Mieters ist laut Rechtsprechung ein nahezu eigentumsgleiches Recht, auch wenn das für den Laien widersinnig klingt.

Knackpunkt ist, dass Sie von dem Vermieter keine Erlaubnis zur Untervermietung an einen bestimmten Untermieter, sondern an unbestimmte AirBnB-Mieter benötigen. Mit den richtigen Argumenten, die Sie auch bereits angeführt haben (Finanznot, Pflege/Lüften/Nutzung der Wohnung bei Ihrer Abwesenheit/Andere Ferienwohnungen bereits vorhanden) haben Sie da gute Chancen. Die Abwehrargumente des Vermieters sind nur vorgeschoben und können gegebenenfalls einfach entkräftet werden, z.B. dass sich der Vermieter vorbehält, konkrete AirBNB-Mieter abzulehnen.

Die Vollmachtserklärung des anderen Mieters reicht aus, wenn sie entsprechend weit formuliert ist und schriftlich erfolgt.

Ich empfehle daher, den Vermieter unter Hinweis auf Ihre Finanzsituation und Ihre Abwesenheit zur Erteilung der Erlaubnis zur Werbung auf AirBNB aufzufordern. Da sich aber der Vermieter etwas störrisch zeigt, sollten Sie auch überlegen, einen Anwalt einzuschalten. Anwaltsschreiben zeigen oft etwas mehr Wirkung.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2017 | 00:23

Sehr geehrter Herr RA Weber,

vielen Dank für den aufbauenden Rat zu später Stunde.

Leider wurde vonseiten der Genossenschaft auch mit simpler Angst vor Neuem oder vor Veränderungen argumentiert. Wortwörtlich wurde dem Mieter vorgehalten: "Wenn wir das einem Mieter erlauben, dann kommt am Ende noch jeder an und will untervermieten." Man will also keine schlafenden Hunde (oder in diesem Falle die berechtigten Interessen der Mieter nach Mietkostenentlastung) wecken.

Außerdem wird versucht, alles in einen Topf zu werfen: Zweckentfremdung ganzer Wohnungen, in die nie jemand wirklich eingezogen ist, wird auf eine Stufe mit der gelegentlichen privaten Vermietung eines einzelnen Gästezimmers innerhalb der dauerhaft bewohnten Hauptwohnung gestellt. Ergangene Urteile zur Zweckentfremdung einer gesamten Wohnung (§ 540 BGB) werden herangezogen um die Abmahnung bezüglich der temporären Untervermietung eines kleinen Gästezimmers (§ 553 BGB) zu begründen.

Ob die geschilderten Mietüberhöhungen im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch vor Gericht ein schlagkräftiges Argument wären, muss inzwischen eher in Zweifel gezogen werden.

Außerdem wurde erörtert, dass bei den etwa hälftig aus dem Ausland anreisenden Gästen eine Überprüfung, ob Gründe in der Person des Untermieters einer Erlaubnis entgegenstehen, gar nicht ohne Weiteres möglich wäre, da man ja als deutscher Vermieter nicht so leicht an Daten von Auskunfteien ausländischer Bürger herankommt. Dies würde "aufgrund der Häufigkeit der wechselnden Gäste zu einem außerverhältnismäßigem Zeit- und Verwaltungsaufwand führen".

Gleichzeitig ist in der Genossenschaft aber nur eine einzige Dame für die Betreuung und Abwicklung der Gästeanfragen und Ankünfte von insgesamt stolzen 18 Ferienwohnungen zuständig, sodass von einer hinreichenden Leistungsfähigkeit der Verwaltung ausgegangen werden kann.

Es wurde hierbei so getan, als ob der Vermieter bei jedem Gast VERPFLICHTET wäre bis ins Detail (Beruf, finanzielle Situation) zu prüfen, ob in der Person Gründe für die Versagung der Untervermieterlaubnis liegen könnten, obwohl die Gäste im Schnitt nur eine halbe Woche verweilen und damit gar keinen nachhaltigen Einfluss auf den Hausfrieden nehmen könnten. In der Realität ist der Vermieter lediglich dazu BERECHTIGT, dies zu überprüfen. Niemand zwingt den Vermieter, sich diesen Verwaltungsaufwand aufzubürden. Aber als vorgeschobenes Argument ist es natürlich allenfalls noch dankbar.

Der Hinweis zu den eigentumsähnlichen Besitzrechten (Art. 14 GG) ist hilfreich, nur leider hätte ich mir dazu noch ein paar kurze erklärende Worte gewünscht, welche Argumentation hier insbesondere stärker wiegen würden als die der EMRK.

Meine konkrete Rückfrage bezieht sich daher auf genau diesen Punkt aus Frage (3) mit der Bitte um eine erläuternde Konkretisierung.

Vielen Dank vorab für das Engagement - mit besten Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2017 | 00:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

die EMRK wurde im Bereich der Untervermietung noch nie diskutiert, Sie würden da bei jedem Gericht nur hochgezogene Augenbrauen und irritierte Blicke ernten. Davon abgesehen ist Art 14 GG schlicht spezieller als Art 8 EMRK.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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