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Erläuterung der Nebenkostenabrechnung & Klage auf Erfüllung

08.10.2008 23:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Kurzbeschreibung: Der Vermieter hat eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt die mir nicht nachvollziehbar ist. Ich habe den Vermieter aufgefordert die Nebenkostenabrechnung zu erläutern und ihm dafür eine Frist von 6 Wochen gegeben. Diese Frist hat er untätig verstreichen lassen. Nun habe ich ihm eine Nachfrist von 4 Wochen gesetzt. Diese endet in 3 Wochen. Mein Klärungsbedarf besteht hauptsächlich darin, ob ich den Vermieter auf Erfüllung verklagen kann oder von meinem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen kann. Also konkret: ob mein Anspruch auf Erläuterung berechtigt ist, ob meine bisherige Vorgangsweise korrekt war, und ob ich zudem auch noch Strafanzeige wegen Betruges stellen kann, da es einige starke Verdachtsmomente gibt, dass die Abrechnung nicht stimmen kann, und somit falsche Tatsachen vorgepielt werden, um sich einen geldwerten Vorteil zu erschleichen.


Detailierte Darstellung der bisheringen Geschehnisse:
Mein Mietvertrag beginnt am 15.11.2006 und es geht um die Nebenkosten die in der Zeit vom 15.11.2006 bis zum 31.12.2006 abzurechnen sind, also ein Zeitraum von 1,5 Monaten. Laut Auskunft des Vormieters hat dieser die Wohnung bis zum 31.8.2006 bewohnt. Die Wohnung war also 2,5 Monate unbewohnt. Für meine 1,5 Monate im Jahre 2006 fordert der Vermieter Heizkosten von 115.75 €.
Es get hierbei nicht um die Höhe der Kosten, es geht hier eigentlich um was anderes, nämlich um mein Recht, Kosten, die ich übernehmen soll, auch überprüfen zu können. Und eine zweite Sache spielt mit hinein: Wenn ich die Nebenkostenabrechnung richtig vertstanden habe, dann wurden in dem betreffendem Jahr 1271 Liter Heizöl zugetankt auf einen Heizölbestand von 3440 Litern und das ist recht unglaubwürdig, da der Tank nur 4000 Liter Fassungsvermögen hat. Eventuell wird hier versucht zu betrügen. Eine mögliche Erklärung hierfür wäre, wenn der Vermieter nicht nur zu dem vermieteten Haus, sondern auch zu seinem eigenen Haus Heizöl hat liefern lassen, und um Anfahrtskosten zu sparen dies als einen Auftrag mit der Heizölfirma vereinbahrt hat, dann aber diesen Auftrag nicht wieder gesplittet hat und sich somit sowohl die Anfahrtskosten als auch das eigene Heizöl von seinen Mietern bezahlen läßt. Eine detailierte Erläuterung der Heizkostenabrechnung würde dieses klären, doch genau diese detailierte Erläuterung hat der Vermieter bislang nicht erbracht.

Bisher hat der Vermieter folgende Angaben zu den Heizkosten gemacht:

für den Abrechnungszeitraum15.11.2006 bis 31.12.2006 soll ich 115,75 € Heizkosten bezahlen. Dabei wird verwiesen auf die Abrechnung der mit der Abrechnung der Heizkosten beauftragten Firma (fortan als Firma „H“ benannt) und in dieser Abrechnung wiederum werden folgende Angaben gemacht:

[um die teileise als Tabelle gestalteten Angaben korrekt wiederzugeben ist es eventuell erforderlich einen Zeichensatz mit einheitlicher Buchstabenbreite, wie beispielsweise Courier New, auf den nachfolgenden Text anzuwenden:]

[Beginn der gemachten Angaben]

Abrechnungszeit: 01.01.06 - 31.12.06
Nutzungszeit: 15.11.06 - 31.12.06

Aufstellung der Kosten
A) ENERGIEKOSTEN (ENERGIEART: HEIZOEL EL)
H) ENERGIEKOSTEN LT. AUFSTELLUNG 364.25 €
B) NEBENKOSTEN HEIZUNG (H), WARMWASSER (W), SONSTIGES (S)
H) STROM FÜR BRENNER + PUMPE 117.53 €
H) KAMINFEGER/IMMISIONSMESSUNG 58.10 €
S) SONDERLEISTUNGEN WÄRMEDIENST 126.18 €
H) KOSTEN F. ABLESUNG U. ABRECHNUNG 106.19 €
C) INSGESAMT ZU VERRECHNENDE KOSTEN
ABZGL. SONSTIGE KOSTEN (S. RÜCKSEITE) 126.18 €
VERBLEIBEN FÜR HEIZUNG 646.07 €

Aufstellung der Energielieferungen
LIEFERUNG VOM MENGE IN LITERN BETRAG IN EURO
ALTBESTAND 3440.000 1.183.36
04.07.06 1271.000 759.30
ABZGL. REST -3560.000 -1.578.41
SUMME : 1151.000 364.25

Verteilung der Kosten
(nachfolgende Angaben kann ich nicht wortwörtlich angeben, sondern nur sinngemäß wiedergeben, da die Tabelle zu breit ist)
Die Summe die oben unter „VERBLEIBEN FÜR HEIZUNG“ genannt ist (in Höhe von 646.07 €) wird in einen 30%-Teil (Verteiling nach Fläche) (193.82 €) und einen 70%-Teil (Verteilung nach Heizkostenverteilern) (452.25 €) gesplittet.
Verteilung nach Fläche: %FESTK.=30, FESTK. BETRAG=193.82,:Gesamtfläche=141.00, Preis pro m2=1.3746099, Ihr Flächenanteil=66.00, Zeitfaktor=224/1000,FESTK. HEIZUNG=20.31 €.
Verteilung nach Heizkostenverteilern: %VERB.=70,VERBRAUCHSKOSTEN=452.25,GES. VERBR. EINH.=88.810,PREIS PRO EINHEIT=5.0923319,Ihre Einheiten=15.600, Zeitfaktor= [leer], VERBRK. HEIZUNG=79,44 €.

Summe aus FESTK. HEIZUNG und VERBRK. HEIZUNG= 99.75 €

Sonstige Kosten
UMLAGEART (S. RÜCKSEITE), KOSTENART
11 KOSTENTRENNUNG 126.18, Ihre Einheiten=DIREKT 16.00 €

diese Sonstigen Kosten werden noch addiert und ergeben dann die Gesamtkosten von 115.75 €

Infos von der Rückseite:
GESAMTKOSTEN DER LIEGENSCHAFT
KOSTENTRENNUNG 126.18 [und unter einem Strich nochmal diese Zahl 126.18, könnte als Bruch 126.18/126.18 gemeint sein (es gibt 2 Mietparteien hier, eventuell hängt das damit zusammen?)]

HINWEISE ZU DEN UMLAGESCHLÜSSEL
Umlageschlüssel 11 : DIRECT

[Ende der gemachten Angaben]

Soweit die gemachten Angaben des Vermieters, bzw. der mit der Heizkostenabrechnung beauftragten Firma „H“. Um diese Angaben zu bekommen habe ich zuvor um Belege gebeten und zu den Heizkosten diese Abrechnung, der Firma „H“, als Kopie zugesendet bekommen. Dies war Teil eines Schreibens (vom 23.08.2007) einer erneuten Nebenkostenabrechnung, die von einer vom Vermieter beauftragten Steuerberaterin (fortan Frau W.) angefertigt wurde. Diese Schreiben enthielt auch eine Fristsetzung zur Zahlung bis zum 15.09.2007

Da ich anhand dieser Angaben nicht alles nachvollziehen kann, habe ich dann per Einschreiben am 05.09.2007 darauf hingewiesen, dass die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, der Nebenkostenabrechnung und der Fristsetzung widersprochen, und detailierter beschrieben, was ich daran nicht verstehe, wortwörtlich:

„Wir können die aufgestellte Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehen, da sie zuwenige Informationen enthält. (...) In Punkt 5 (Heizkosten) sind diverse Posten genannt die einer Erklärung bedürfen:
„Energiekosten lt. Aufstellung“: Was bedeuten die Angaben „Altbestand“ und „abzüglich Rest“ (wie kann ein Rest (3560 Liter) größer sein als ein Altbestand (3440 Liter)?) „Strom für Brenner und Pumpe“: handelt es sich dabei um einen Posten der für den Bemessungszeitraum 01.01.06 bis 31.12.06 angesetzt ist? (...) „Sonderleistungen Wärmedienst“: Was sind das für Sonderleistungen? „Kosten für Ablesung und Abrechnung“: wieviele Ablesungen fanden in welchem Bemessungszeitraum statt und zu welcher Zeit genau. (Wir müssen nur die bezahlen, die nach dem 15.11 stattfanden und das war bislang nur eine) „Kostentrennung“: Was ist mit „Kostentrennung“ gemeint?
Laut Gesetz muss eine Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar sein, und Sie sind als Vermieter auskunftspflichtig über alle unklaren Punkte. Die Heizkostenabrechnung der Firma [„H“] ist für einen Laien nicht nachvollziehbar. Wir vermuten, dass auch Ihnen die obengenannten Begriffe ein Rätsel sind, von daher ist es natürlich schwierig für Sie uns diese Dinge zu erläutern. Aber es geht kein Weg daran vorbei, notfalls müssen Sie die Firma [„H“] fragen die diese unverständliche Abrechnung erstellt hat. Als Kunde von Firma [„H“] haben Sie gegenüber der Firma [„H“] ein Recht auf Erläuterung. Sie könnten z.B. unsere Fragen weiterleiten. Wir würden uns normalerweise direkt an die Firma [„H“] wenden, doch wir vermuten, dass die Firma [„H“] diese Fragen nicht beantworten wird, oder nur so kurz und knapp, dass wir es dann immer noch nicht verstehen werden. Von daher müssen wir Sie in die Pflicht nehmen, so leid uns das auch tut, aber wir haben nur ihnen gegenüber einen Rechtsanspruch auf Erläuterung und Sie wiederum haben diesen Anspruch gegenüber der Firma [„H“], so muss es also diesen Weg gehen.
Die von Frau [W.] gesetzte Zahlungsfrist (15.09.07) muss bis zur Klärung verlängert werden, denn wir müssen zuerst nachvollziehen können, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt ist. Somit widersprechen wir der Nebenkostenabrechnung, mit der Begründung, dass sie nicht nachvollziehbar ist. Wir bitten dies nicht misszuverstehen, natürlich werden wir alle berechtigten Nebenkosten bezahlen, wir müssen sie nur zuvor prüfen können.“


Die Antwort des Vermieters lautete sinngemäß, dass ich mich mit den Fragen an die Firma [„H“] wenden soll. Da ich aber -meiner Meinung nach- den Rechstanspruch auf Erläuterung nur gegenüber dem Vermieter habe, soll der mir das auch erläutern oder, wie in dem Brief an dem Vermieter vorgeschlagen, die Fragen weiterreichen an die Firma „H“, sodass die Firma „H“ auch den Ernst der Situation gewahr wird, und ihrer, dem Vermieter gegenüber bestehenden, Auskunftspflicht im vollem Umfang erfüllt, und nicht nur eine für Laien unverständliche Minimalauskunft abgibt.

Am 18.10.2007 habe ich per Einschreiben erneut den Vermieter aufgefordert die noch fehlenden Informationen zu liefern.

Am 22.11.2007 habe ich (als normales Schreiben) an den Vermieter folgendes geschrieben:
„Ich weise sie vorsorglich darauf hin, dass wir ihre Pflicht uns die Heizkostenabrechnung detailiert aufzuschlüsseln spätestens in einem Jahr einfordern werden. Wenn sie das zeitnah erledigen, dürfte es einfacher für sie sein, denn wer weiß, ob sich die Heizungsfirma in einem Jahr noch an Details erinnern kann.“

Der Vermieter ist eigentlich eine Erbengemeinschaft die aus 4 Personen besteht. Ab ca. 15.03.2008 wechselt unser Ansprechpartner

Am 14.06.2008 habe ich (als normales Schreiben) an den Vermieter (den neuen Ansprechpartner) folgendes geschrieben:
„Für die 2 Monate Ende 2006 fehlt uns immer noch ein Teil zur Nebenkostenabrechnung, nämlich die nachvollziehbare Heizkostenabrechnung der Firma [„H“]. Da nicht wir, sondern Sie Vertragspartner der Firma [„H“] sind, können auch nur sie die Aufschlüsselung anfordern.“

Wir sind hier eigentlich 2 Hauptmieter. Am 27.07.2008 zieht die zweite Hauptmieterin aus, kommt aber nicht aus dem Vertrag raus, ist also weiterhin Hauptmieterin.

Am 12.08.2008 forde ich per Einschreiben und mit Fristsetzung von 6 Wochen eine korrekte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung, Wortwörtlich:
„Schon vor etlichen Monaten (05.09.2007) habe ich sie schriftlich aufgefordert, die nicht nachvollziehbare Heizkostenabrechnung nachvollziehbar zu machen. Sie sind dieser Aufforderung bislang nicht gefolgt. Aus diesem Grunde muss ich ihnen auch hier nun eine Frist setzen. Hiermit fordere ich sie auf, eine korrekte Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 15.11.2006 bis 31.12.2006 zu erstellen. Die Heizkostenabrechnung muss nachvollziehbar sein. Das bedeutet, dass die einzelnen Posten benannt werden müssen, und die Aufschlüsselung so detailiert sein muss, dass einem Laien eine Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Posten möglich ist. Dabei genügt natürlich nicht die Angabe ob etwas umlagefähig ist oder nicht, es müssen schon verständliche Benennungen sein, deren Bedeutungen entweder klar sind oder durch eine einfache Recherche zu ermitteln sind. Begriffe wie „Sonderleistungen Wärmedienst“ oder „Energiekosten lt. Aufstellung“ sind definitiv zu allgemein gehalten, und es ist nicht nachvollziehbar, woraus sich diese Posten zusammensetzen. Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist es, wenn von einem Altbestand von 3440 Litern Heizöl die Rede ist, und auf diesen Altbestand eine Lieferung von 1271 Litern erfolgte, denn die Tanks sind garnicht so gross, das sie dann die Gesamtmenge von 4711 Litern fassen würden. Und was ist beispielsweise mit „Kostentrennung“ gemeint? Hinzukommt, dass es möglich sein muss, den Zeitpunkt, zu dem die einzelnen Kosten anfielen, zu erkennen, da in dem Abrechnungszeitraum der Heizkostenabrechnung ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Ich bezahle natürlich nicht Posten, die garnicht in meine Mietzeit fallen, beispielsweise Zählerablesungen die aufgrund der Beendigung des vorhergehenden Mietverhältnisses vorgenommen wurden. Für die Erstellung der vollständigen Nebenkostenabrechnung incl. detailiert aufgeschlüsselter und nachvollziehbarer Heizkostenabrechnung setze ich ihnen eine Frist von 6 Wochen ab Zustelldatum dieses Einschreibens.“

Der Vermieter hat die gesetzte Frist untätig verstreichen lassen.

Am 26.09.2008 habe ich dann eine Nachfrist von 4 Wochen gesetzt, wortwörtlich:
„Sie haben die von mir gesezte 6-Wochen-Frist bezüglich der Erläuterung der Nebenkostenabrechnung 2006 (siehe Einschreiben vom 12.08.2008) verstreichen lassen, ohne ihrer Pflicht zur Erläuterung nachgekommen zu sein.
Hiermit setze ich ihnen eine Nachfrist von 4 Wochen ab Zustelldatum dieses Einschreibens um die Nebenkostenabrechnung detailiert aufzuschlüsseln, zu erläutern und die offenen Fragen zu klären. Sollten sie auch diese Frist untätig verstreichen lassen, werde ich von meinem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen. Konkret heisst dass, dass ich ab dem Zeitpunkt die Nebenkosten nicht ihnen überweisen werde, sondern auf einem anderen Konto zwischenlagern werde, solange bis sie ihrer Pflicht nachgekommen sind. Weitere rechtliche Schritte wie Hinzuziehung eines Anwaltes und Klage auf Erfüllung kommen ebenfalls in Betracht, wenn sie auch diese Nachfrist untätig verstreichen lassen.“

Die hierin gesetzte Frist läuft in ein paar Wochen ab und es ist zu vermuten, dass der Vermieter auch diese Nachfrist untätig verstreichen läßt. Das bisherige Verhalten des Vermieters in zahlreichen anderen Streitigkeiten läßt vermuten, dass nur geringe Kenntnisse über bestehendes Recht vorhanden sind, und dass allgemein eine Haltung „erstmal abwarten ob der Mieter tatsächlich Masnahmen ergreift“ eingenommen wird. Der Vermieter äußerte auch mal auf die Frage, ob er sich denn rechtskundig gemacht hätte, dass dies wegen solcher Kleinigkeiten nicht nötig sei und sowieso zu aufwendig sei.

Mein Wunsch wäre es, wenn der Vermieter von sich aus sich rechtskundig macht und dann berechtigte Forderungen in Zukunft zeitnah erfüllt. Ich vermute, dass er so „gestrickt“ ist, dass er die Notwendigkeit dazu erst erkennt, wenn er Schaden durch seine Pflichtverletzungen nimmt, beispielsweise wenn er Prozess- und Anwaltskosten für eine verlorenen Gerichtsverhandlung zahlen müsste, oder wenn ich Nebenkosten solange zurückhalte, bis er seine Pflichen erfüllt.

in einem Urteil (BGH, Urteil vom 20. 7. 2005 - VIII ZR 371/ 04; LG Itzehoe) heisst es:
Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO unter II 1 b; vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/ 02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/ 80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).


Fragen:

1. Kann der Vermieter seiner Erläuterungspflicht nachkommen, dadurch dass er mir mitteilt ich könnte das mit der Firma „H“ klären? Oder muss der Vermieter mir direkt Rechenschaft ablegen?

2. Sind die Angaben des Vermieters bezüglich der Heizkosten ausreichend, oder sind die Informationen zu wenig, und rechtfertigen somit eine Klage auf Erfüllung (Also die Erfüllung das er all das, was ich daran nicht nachvollziehen kann, erklären muss)

3. Kann ich als Druckmittel die Zahlung der Nebenkosten (komplett alle Nebenkosten) solange einstellen, bis er die Informationen geliefert hat?

4. Habe ich Formfehler begangen, sodass ich eine Klage oder Zurückhaltung der Nebenkosten (nach Ablauf der Nachfrist in 3 Wochen) nicht machen kann? (Beispielsweise mir zu lange Zeit gelassen?)

5. Kann ich Klage oder Zurückhaltung der Nebenkosten machen, ohne dass die 2. Hauptmieterin dem zustimmt? (Im Mietvertrag steht dazu „Die Erklärungen von einem oder an einen Mieter sind für die anderen rechtsverbindlich. Die Mieter gelten insoweit als gegenseitig bevollmächtigt, ausgenommen bei Kündigungen und Mietaufhebungsvereinbahrungen“)

6. Macht eine Strafanzeige wegen Betruges Sinn? Es könnte bewirken, dass der Vermieter in Zukunft sehr sorgfältig und gewissenhaft seine Nebenkostenabrechnungen macht, falls dies ein Flüchtigkeitsfehler war, und für den Fall, dass tatsächlich versucht wurde zu betrügen, dass der Vermieter merkt wie riskant sowas ist, und aus Furcht vor Gefängnis/Geldstrafe das nie wieder versucht. Unangenehme polizeiliche Ermittlungstätigkeiten könnten dem Vermieter die Notwendigkeit der Sorgfältigkeit bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung sowie meine Entschlossenheit verdeutlichen.

Ich kann auf Wunsch die Vorder- und Rückseite der Heizkostenabrechnung zumailen. Das ist leichter lesbar als die abgetippte Version weiter oben.

Sollte das Gebot von 30,- zu niedrig sein, bitte ich um Nachricht.


-- Einsatz geändert am 09.10.2008 00:14:52
Eingrenzung vom Fragesteller
09.10.2008 | 00:14

Frage 1. Vertragspartner ist der Vermieter. Dieser hat Ihnen die Nebenkostenabrechnung verständlich darzustellen und zu erläutern. Er kann diese Pflicht auch auf Dritte übertragen. Hierdurch bleibt aber der Vermieter in der Haftung. Um die Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung genau prüfen zu können, müssten Sie mir diese vorlegen.
Sie zitieren bereits den BGH. Ein interessierter Laie muss die Abrechnung nachvollziehen können. Wird Ihnen der Verteilerschlüssel nicht mitgeteilt können Sie die prüfung nicht vornehmen.
Ist eine Nebenkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß haben Sie im bestehenden Mietverhältnis das Recht die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten solange zurück zu behalten, bis Ihnen eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorgelegt wird. Ist das Mietverhältnis beendet, können Sie sogar Ihre Vorauszahlungen komplett zurück verlangen,§§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3 BGB.
Der BGH führt hierzu wie folgt aus:
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Sie können noch Erfüllung verlangen. Wenn Sie Vertragspartner sind und gesamtschuldnerisch haften, können Sie auch klagen. Sie müssten dann im Innenverhältnis aufteilen. Ob ein strafbares Verhalten gegeben ist, ist fraglich. Unterschlagung dürfte eher in Betracht kommen. Weigert sich der Vermieter etwa abzurechnen, dann ggf. ja, hier gibt es wohl aber keine Anhaltspunkte für ein strafbares Verhalten, da der Vermieter wohl von der Ordnungsgemäßheit des Vertrages ausgehen wird, zumal er extra eine Firma damit beauftragt hat.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung.
Meine Ausführungen beruhen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung. Meine Antwort ist nur eine erste Tendenz, eine grundsätzliche Aussage. Jeder Fall bedarf einer genauen Einzelprüfung unter Würdigung aller Fakten und Details, um Ihnen eine genaue Auskunft geben zu können und das weitere taktische Vorgehen prüfen zu können, müsste ich die Nebenkostenabrechnung und den Mietvertrag sehen.
Gerne können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung. Sie können auch gerne eine Email schreiben. Ebenso übernehme ich gerne die weitere Tätigkeit im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung z.B. per E-Mail oder Post oder Telefon erfolgen. Sollten Sie keine Rechtschutzversicherung haben, besteht die Möglichkeit bei der Landeskasse über Beratungs- bzw. Prozesskostenhilfe abzurechnen. Details müssten wir in einer persönlichen Besprechung, gerne auch per Telefon oder Mail klären.

Mit freundlichen Grüßen
D.Kuhlmann
Rechtsanwalt
(Marl, Recklinghausen)

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2008 | 18:53

Sehr geehrter Herr Kuhlmann,

Ich bin mit ihrer Antwort nicht sehr glücklich, denn das, worauf es ankommt, haben sie mir garnicht beantwortet. Am wichtigsten für mich und für jemanden, der die Rechtssprechung nicht kennt, ist es, einschätzen zu können, ob die vom Vermieter gemachten Angaben ausreichen oder nicht. Denn das ist genau die Gradwanderung, wenn man das Risiko einer Klage eingeht. Sie schreiben „Um die Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung genau prüfen zu können, müssten Sie mir diese vorlegen“ ... doch genau das habe ich doch gemacht! Es geht hier ja auch nicht um die gesamte Nebenkostenabrechnung, sondern nur um den Heizkostenteil, und ich habe auch explizit nur nach diesem Teil gefragt („Sind die Angaben des Vermieters bezüglich der Heizkosten ausreichend?“), und alle Informationen die ich zu den Heizkosten erhalten habe, habe ich nahezu wortwörtlich in meiner Anfrage aufgelistet. Das ist das was zwischen „[Beginn der gemachten Angaben]“ und „[Ende der gemachten Angaben]“ steht. Und meine Frage Nr. 2 lautete „Sind die Angaben des Vermieters bezüglich der Heizkosten ausreichend, oder sind die Informationen zu wenig, und rechtfertigen somit eine Klage auf Erfüllung (Also die Erfüllung das er all das, was ich daran nicht nachvollziehen kann, erklären muss)“. Es gibt zu den Heizkosten keinerlei weitere Angaben des Vermieters, nur das, was ich aufgelistet habe.

Ohne die Beantwortung dieser Frage nutzt mir der ganze Rest doch garnichts, denn auf gut Glück eine Klage einzureichen, mit dem Risiko da viel viel Geld zu verlieren, für den Fall das es üblich ist, dass eine Heizkostenabrechnung sowenige Informationen enthält, das wäre mir viel zu riskant. Und genau um dieses Risiko einschätzen zu können, habe ich doch überhaupt hier die Anfrage an einen Fachmann, der das einschätzen kann, gestellt.

Ich habe auch genau beschrieben welche der Angaben in der Abrechnung mir nicht nachvollziehbar sind, und nun wüßte ich gerne von einem Fachmann, ob das von einem Gericht als „nicht nachvollziehbar“ gewertet wird, oder ob ein Gericht beispielsweise sagen würde „die Abrechnung entspricht den Mindestanforderungen nach § 259 BGB“ und ist somit also, auch wenn sie nicht in allen Einzelheiten nachvollziehbar ist, dennoch im grünen Bereich. Eine solche Einschätzung kann nur ein Rechtsanwalt machen, der vielleicht auch Zugriff auf vergleichbare Fälle hat, in denen dann ganz konkrete Entscheidungen von Gerichten bezüglich ganz konkreter Nebenkostenabrechnungen dargestellt sind, sodass man ein Gefühl dafür bekommen kann, welches Maß da die Grenze ist.

Ich würde eine Klage (oder die kostspielige Hinzuziehung eines Anwaltes) nur wagen, wenn ich das einschätzen kann.

Nach meiner persönlichen Auffassung ist die Heizkostenabrechnung nicht genügend nachvollziehbar, weil ich nicht erkennen kann, was sich hinter Begriffen wie „Sonderleistungen Wärmedienst“ oder „Energiekosten lt. Aufstellung“ verbirgt, und weil ich nicht nachvollziehen kann, was denn das für ein Rest („ABZGL. REST -3560.000 Liter“) sein soll, der bei der Aufstellung der Energielieferungen genannt ist. Es kann nicht der Rest sein, der sich noch im Tank befand, denn dafür ist ja schon die Angabe „ALTBESTAND 3440.000 Liter“ verwendet worden. Es ist z.B. auch konkret die Frage, ob ich vom Vermieter die Informationen verlangen kann, die nötig sind, um herauszufinden, wie man 4711 Liter Heizöl (ALTBESTAND von 3440 Litern + Zulieferung von 1271 Litern) in einen 4000-Liter-Tank bekommt! Die dazu nötige Information wäre die Angabe, ob ich die Begriffe „ALTBESTAND“ und „Zulieferung“ richtig interpretiert habe, und zusätzlich die Angabe, ob es mehr als eine Lieferung gab. Anhand dieser Angaben könnte ich dann nachprüfen, ob es da mit rechten Dingen zugeht, oder ob versucht wurde zu betrügen. Meine konkrete Frage Nr. 2 lautet diesbezüglich „Reichen die Angaben die der Vermieter gemacht hat?“. Aus den gemachten Angaben kann ich nicht sehen ob da betrogen wurde oder nicht. Habe ich also ein (einklagbares) Recht darauf diese Informationen zu bekommen? Oder sind die Entscheidungen von Gerichten da so, dass die davon ausgehen, das wenn eine Abrechnungsfirma das gemacht hat, dass das in jedem Fall den Mindestanforderungen genügt?

Bitte beantworten sie mir auch noch die 2. Frage. Es wäre mir beispielsweise sehr geholfen durch konkrete Urteile, aus denen erahnbar wird, wo die Grenze zwischen „nicht nachvollziehbar“ und „nachvollziehbar“ aus Sicht der Gerichte verläuft. Ebenfalls ihre Einschätzung als Fachmann würde mir helfen, solange sie auf der Kenntnis von richterlichen Entscheidungen beruht. Sie haben vielleicht Zugriff auf Sammlungen von Rechtsentscheidungen wo unter den Begriffen „Klage auf Erläuterung der Nebenkostenabrechnung“ und „Heizkosten“ ein paar Entscheidungen aus der Praxis zu finden sind.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2008 | 22:20

Sie beantworten Ihre Frage selber. Eine Ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung verlangt, dass sie nachvollziehbar ist. Ist dies nicht der Fall, können Sie Erfüllung verlangen. Die Angaben sind so für mich nicht vollständig nachvollziehbar. Jeder Fall ist gesondert zu prüfen, Verallgemeinerungen gibt es nicht. Sie fordern ein wissenschaftliches Gutachten. Es handelt sich aber um eine Erstberatung, die der Orientierung dient. Die genaue Prüfung des Falls unter Berücksichtigung aller Einzelheiten kann nur im Rahmen eines Auftrages erfolgen. Bitte haben Sie Verständnis hierfür. Ein Ja oder Nein kann aufgrund der Angaben nicht erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen
D.Kuhlmann
Rechtsanwalt

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