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Erhöhung nach §558 Vergleichswohnungen

05.10.2009 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich erhielt ein Schreiben der Vermietergesellschaft, in der um schriftliche Zustimmung zur Erhöhung gemäß §558 verlangt wurde.

Dem Schreiben ist kein Mietspiegel beigelegt. Stattdessen ist eine simple Auflistung von 3 angeblichen Vergleichswohnungen beigelegt (u.a. mit Angabe des Eigentümers). Der Eigentümer aller drei angegeben Wohnungen ist mit dem meiner Wohnung identisch.

Für mich ergibt sich nun folgender Konflikt:

- Die angegebenen Daten der Vergleichswohnungen sind für mich nicht überprüfbar.

- Indem der Eigentümer die Mieten seiner eigenen Wohnungen zur Ermittlung der "ortsüblichen Vergleichsmiete" anführt, hat er meines Erachtens eine unangemessene Gestaltungsfreiheit (Gefahr von Willkür).

Hinweis: Auf Anfrage bei der Gemeinde erhielt ich die Auskunft, dass die Stadt keinen Mietspiegel pflegt, da sie nicht dazu verpflichtet ist.

Ich habe nun unter Vorbehalt der Mieterhöhung zugestimmt, allerdings ausdrücklich nicht einer Erhöhung gemäß §558 (aufgrund des identischen Eigentümers). Mein Schreiben scheint ignoriert worden zu sein, da ich eine erneute Frist zur schriftlichen Zustimmung (mit Androhung von Klage beim Amtsgericht) erhielt.

Meine Frage(n):

Ist die geforderte Erhöhung mit Hinsicht der geschilderten Punkte rechtens?
Welche Vor/Nachteile ergeben sich aus meiner Zustimmung unter Vorbehalt?









05.10.2009 | 22:14

Antwort

von


(1706)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Zur Veranschaulichung ist es sinnvoll, nochmals den Gesetzestext (ich erläutere die meines Erachtens hier relevanten Stellen) aufzuführen:

1.
<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete">§ 558 BGB</a> : Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (müsste hier geprüft werden). Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (müsste hier geprüft werden). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus

- den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen - Kappungsgrenze - (müsste hier geprüft werden).

Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt (hier nach meiner Einschätzung mangels erkennbarer Anhaltspunkte irrelevant).

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist (hier nach meiner Einschätzung mangels erkennbarer Anhaltspunkte irrelevant)..

Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Weiter gilt:

§ 558a - Form und Begründung der Mieterhöhung -:

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen (was hier vermieterseits unternommen wurde, dazu gleich Weiteres).

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

[...]

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nr. 4: vergleichbare Wohnungen:
Das Erhöhungsverlangen muss so begründet werden, dass der Mieter anhand der Hinweise des Vermieters die Berechtigung einer Mieterhöhung überprüfen und sich seine Meinung bilden kann. Die einzelnen Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein.

Hierfür reichen im Regelfall die Angaben über Anschrift, Stockwerk und Lage der Wohnung (zB im Gebäude) sowie die Größe der Wohnung nebst Quadratmetermiete aus.

Der Mieter muss die Angaben in dem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung wegen eines Mieterwechsels überprüfen können (müsste anhand der unten stehenden Angaben genau geprüft werden).

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit ist die Kenntnis der qm-Miete, die in den Vergleichswohnungen gezahlt wird, von entscheidender Bedeutung. Diese Information ermöglicht es dem Mieter, weitere Nachprüfungen zur Vergleichbarkeit der Wohnungen vorzunehmen

Auf die Angabe der qm-Miete kann verzichtet werden, wenn diese für den Mieter leicht errechenbar ist.

Die Höhe der für die Wohnung gezahlten Betriebskosten ist allerdings nicht anzugeben

Die Vergleichswohnungen müssen dem örtlichen Wohnungsmarkt angehören. Hierunter ist die politische Gemeinde zu verstehen, in der sich die Mietwohnung befindet. Das Erhöhungsverlangen kann auch mit Vergleichswohnungen aus einer benachbarten oder vergleichbaren Gemeinde begründet werden.

Eine oder sogar alle genannten Vergleichswohnungen können aus dem Wohnungsbestand des Vermieters stammen (nach der gängigen Rechtsprechung, insbesondere des Bundesverfassungsgerichts; nicht aber, wenn der Vermieter zugleich auch Mieter seiner eigenen Wohnung ist - hier wohl nicht und damit ist es ansonsten zulässig, wenn der Vermieter seine anderen - von ihm vermieteten - Wohnungen angeben hat).

Bezüglich der eigenen Wohnungen ist das Vorgehen des Vermieters rechtmäßig.

2.
Zum Vorbehalt Ihrer Zustimmung:

Es gilt nach § 558b - Zustimmung zur Mieterhöhung - folgendes

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben (dieses ist wichtig zu wissen).
Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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