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Erhöhung des Grundstücks-Kaufpreises nach Vermessung


| 05.11.2007 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Kaufpreis – Erhöhung nach Grundstücks – Vermessung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe als Käufer K vom Verkäufer V ein Baugrundstück bestehend aus 3 Teilflächen folgendermaßen erworben:

Teilfläche 1: Bauland für die Errichtung eines Einfamilienhauses, ca. 500 qm groß

Teilfläche 2: Bauland für die Errichtung einer Garage, ca. 35 qm groß

Teilfläche 3: ¼ Anteil (60 qm) an einer gemeinsamen Wegefläche, ca. 180 qm groß

Alle Teilflächen mussten aus einer Einzelfläche des Verkäufers durch Vermessung ausparzeliert werden.

Im Kaufvertrag wurde wörtlich folgendes vereinbart:

„Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand (Teilfläche 1, 2 + 3 mit insgesamt 595 qm) beträgt 120.000 €.

Der obige Kaufpreis ändert sich nur, wenn das katasteramtliche Vermessungsergebnis mehr als 3 % von den hier zugrunde gelegten ca.- Größen der Teilfläche abweicht.

In einem solchen Fall hat eine unverzügliche Kaufpreisausgleichung der gesamten Mehr – oder Minderfläche auf der Grundlage von 220,00 € pro qm zu erfolgen.“

Die Teilungsvermessung brachte dann für beide Parteien ein unvorhergesehenes Ergebnis. An der Teilfläche 1 + 3 grenzte ein öffentlicher Bachlauf, der nicht mehr benötigt wird, weil der Bach verlegt worden ist. Nach dem Hessischem Landeswassergesetz hat der Vermessungsingenieur die behördliche Auflage bekommen, im Rahmen unserer Teilungsvermessung die öffentliche Fläche des Bachlaufes aufzulösen und mit den Nachbargrundstücken zu vereinigen.

Aus diesem Grunde wurde der Teilfläche 1 eine Fläche von 45 qm und der Teilfläche 3 eine Fläche von insgesamt 15 qm, anteilig für mich 5 qm zugeschlagen. Die Flächen haben für mich keinen praktischen Wert, da sie unzugänglich und nicht nutzbar sind. Das katasteramtliche Ergebnis stellt sich folgendermaßen dar:


Teilfläche 1: 545 qm groß
Teilfläche 2: 35 qm groß
Teilfläche 3: 65 qm groß
Gesamtfläche: 645 qm groß – 585 qm = 50 qm Mehrfläche (8,40%)



Es stellen sich nun die nachfolgenden Fragen:

Frage 1:

Der Verkäufer ist der Meinung, der Mehrpreis des Grundstückes beträgt nunmehr 50 qm * 220,00 € pro qm = 11.000,00 €. Damit betrage der neue Kaufpreis 131.000 €. Ist die Forderung des Käufers in Höhe von 131.000 € (Erhöhung um 9,2 %) berechtigt ?


Frage 2:

Muss ich als Käufer die Kaufpreis – Erhöhung in dieser Höhe akzeptieren oder gibt es eine gesetzlich geregelte Kappungsgrenze, die die Erhöhung auf 3 – max. 5 % des Kaufpreises einschränkt (hier also 5 % von 120.000 € = 6.000 €), so dass der Kaufpreis unabhängig vom Vermessungsergebnis maximal 126.000 € beträgt ?


Frage 3:

Gibt es in diesem Fall sowohl für den Verkäufer, der 131.000 € fordert, oder für den Käufer, der nur 126.000 € anbietet, ein beiderseitiges Rücktrittsrecht, wenn keine Einigung trotz salvatorescher Klausel im Notarvertrag vereinbart ist ?

Für die Beantwortung der o. g. Fragen bedanke ich mich im Voraus!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


auch wenn Ihnen die Antwort vermutlich nicht gefallen wird; hier werden Sie nach dem von Ihnen zitierten Vertragstext um eine Zahlung der 11.000,00 EUR kaum herumkommen:



Die Berechtigung der Forderung des Verkäufers ergibt sich auf dem Kaufvertrag, da in der von Ihnen wiedergegebenen Vertragspassage eben genau dieses Problem aufgeführt UND vertraglich vereinbart worden ist.

Daher kann der Verkäufer eben aufgrund der vertraglichen Vereinbarung den erhöhten Kaufpreis verlangen.


Eine gesetzliche Regelung mit Kappungsgrenze gibt es so nicht. Diese käme allenfalls dann in Betracht, wenn der Tatbestand des Wuchers (mehr als 30%) berührt werden würde, was aber so nicht erkennbar ist.



Ein Rücktrittsrecht gibt es vom Gesetz her nicht, zumal der Verkäufer hier auch in einer sehr starken Position aufgrund des Vertrages ist. Hier kann ein Rücktrittsrecht nur dann abgeleitet werden, wenn es in dem Vertrag AUSDRÜCKLICH noch zusätzlich vereinbart worden ist, was nach Ihrer bisherigen Darstellung aber wohl nicht der Fall ist - ggfs. sollte der Vertrag draufhin nochmals gesondert geprüft werden.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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