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Erhöhung des Erbbauzinses per genossenschaftlichem Beschluss


02.10.2007 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Vor einigen Jahren haben wir einen Erbbaurechtsvertrag in einer Genossenschaft abgeschlossen. Der Erbauzins ist als exakt bestimmter Wert (... Euro jährlich) in Vertrag und Grundbuch hinterlegt. Per Vertrag ist bestimmt, dass eine Erhöhung des Zinses AUSSCHLIEßLICH gekoppelt an den Preisindex möglich ist.

Nun möchte die Geschäftsführung der Genossenschaft aber gerne ALLE Verträge nach einem neuen Berechnungsmodell auf das Doppelte anheben. Das soll durch einen Beschluss der Generalversammlung ermöglicht werden.

Viele Genossen sind nun der Meinung, dass dieses Vorhaben rechtswidrig ist, da ein bestehender Vertrag nicht einfach so verändert werden darf, und auch der angeführte Grund für die Erhöhung (Fehlinvestitionen in den vergangenen Jahren) hierfür nicht als Begründung herhalten kann. Liegen wir damit so falsch?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Frage anhand der zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworten:

1.
Im Erbbauvertrag werden Erbbauzinsen als Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich zu nutzen, festgesetzt. Zur Absicherung des Erbbauzins wird im Grundbuch eine Reallast eingetragen. In der Reallast kann auch eine Wertsicherungsklausel für Erbbauzinserhöhungen eingetragen werden. Sollen die Erbbauzinsen wieder erhöht werden, dann müssen mindestens drei Jahre dazwischen liegen, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient.

2.
Was die von Ihnen geschilderte Koppelung des Zinses an den Preisindex angeht, ist dies derzeit die gängige Praxis. Ich gehe davon aus, dass Sie eine Klausel in folgender Art in Ihrem Vertrag haben:

"Jede Vertragspartei kann eine Neufestsetzung des Erbbauzinses verlangen, wenn

seit Vertragsschluss bzw. der letzten Neuanpassung mindestens drei Jahre vergangen sind und
der vom Statistischen Bundesamt festgestellte „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (Basisjahr 2002 = 100 %) sich gegenüber dem Stand im Monat der Beurkundung dieses Vertrages um mehr als 10 Prozentpunkte erhöht oder vermindert hat."

3.
In Ihrem Fall will nun die e.G.-Geschäftsführung, wohl der Vorstand, eine Erhöhung durch Beschluss herbeiführen.

Wie ich Ihren Sachverhalt sehe, gehen hier die jeweiligen Verträge und die Erbbaurechtsverordnung vor.

Zumal die gesetzlichen Bestimmungen im Hinblick auf Erhöhungen des Zinses recht eindeutig sind.

Eine schlichte Erhöhung auf das doppelte des Zinses durch bloßen Gesellschafterbeschluss dürfte ausscheiden. Im Zweifel gilt immer der jeweils geschlossene Vertrag. Und der koppelt den Zins an den jeweiligen Preisindex. In der Regel besteht ein Anspruch auf Anpassung, und zwar sowohl nach oben als auch nach unten, bei einer Veränderung von etwa 2%.

Insoweit bleibt es dabei, dass die e.G. nicht das Recht hat, in die einzelnen Verträge einzugreifen.

Allerdings wäre denkbar, dass neben den Erbaurechtsverträgen weitere Verträge in Bezug auf die e.G. unterschrieben wurden. Dies ist mir nicht bekannt und ergibt sich aus Ihrer Schilderung nicht. Von daher bleibt es bei meiner getätigten rechtlichen Bewertung.

Es wäre vielleicht hilfreich, wenn Sie Ihre Situation etwas genauer schildern. In der Regel, davon gehe ich aus, haben Sie eine Beteiligung an einer Genossenschaft erworben, welche wiederum die einzelnen Erbbaurechtsverträge abschließt.

Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

RA Boos
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