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Erhöhung der Gebäudesachversichung bei einem Gewerbeobjekt um das 3,5 fache

| 16.11.2011 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Seit über 10 Jahre habe ich eine Gewerbehalle angemietet. Bis 2006 wurde als Grundlage der Versicherungssumme ein Gebäudewert von 440.000 EUR angesetzt, ab 2007 wurde ein Gebäudewert von 1.350.000 EUR als Gebäudewert angesetzt. Die umgelegten Kosten für die Sachversicherung sind infolgedessen um etwa das 3,5fache gestiegen. Der Vermieter erklärte auf meine Anfrage nur, daß eine Neubewertung nötig war, bauliche Änderungen o.ä. lagen nicht vor.
Ich habe im größten online-Immobilienportal die Preise am Standort für Hallen verglichen und der alte Gebäudewert war in etwa angemessen, der neue Preis entspricht Hallen mit der 2-3fachen Größe und einer qualitativ erheblich besseren Ausstattung.

Inwieweit ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter die Kalkulation für den Gebäudewert offenzulegen bzw. wie müßte ich zur Klärung der Frage der Angemessenheit der Versicherung vorgehen?

Falls ich Rückerstattungsansprüche hätte, bis zu welchem Abrechnungsjahr könnte ich Ansprüche geltend machen??



Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihr Anfrage.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beruht auf den aus § 242 BGB folgenden Rechtsgedanken, dass der Vermieter nicht auf Kosten des Mieters unangemessene Ausgaben tätigen darf. Er hat sich vielmehr so zu verhalten, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlegung auf den Mieter nicht bestehen würde. Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt habe ich ganz erhebliche Zweifel, dass der Vermieter sich an dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit bei dem Abschluss der Sachversicherung unter Zugrundelegung des Gebäudewertes gehalten hat. Nach dem BGH (Urteil vom 6. Juli 2011– VIII ZR 340/10 – trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass der Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Nebenkosten verstoßen hat. In einem möglichen Rechtsstreit gegen den Vermieter müsste insoweit von Ihnen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens angetreten werden, dass der vom Vermieter angesetzte Gebäudewert von 1.350.000 EUR völlig überzogen und der tatsächliche Wert in etwa dem ursprünglich angegebenen Wert von 440.000 EUR entspricht.

Weisen Sie Ihren Vermieter schriftlich daraufhin, dass der Gebäudewert von 1.350.000 EUR und die hieraus resultierende Erhöhung der Sachversicherung für die von Ihnen angemietete Halle mit Rücksicht auf die von Ihnen angestellten Recherchen absolut nicht nachvollziehbar ist und er als Vermieter gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet ist, die Kosten für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Gleichzeitig sollten Sie Ihren Vermieter auffordern, den Differenzbetrag, also den nach Ihrer Meinung zuviel gezahlten Betrag für die Sachversicherung, zurückzuzahlen und zwar ab dem Jahr 2008. Die Ansprüche für das Jahr 2007 sind verjährt. Ein Rückforderungsanspruch bezüglich Nebenkosten verjährt nach §§ 195, 199 BGB grundsätzlich in drei Jahren. Die Verjährung für den Rückforderungsanspruch aus dem Jahr 2008 tritt mit Ablauf des Jahres 2011 ein. Die Pflichtverletzung des Vermieters, nämlich das Gebot des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu beachten, führt auf Ihrer Seite zu einem Schadenersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB, der darauf gerichtet ist, dass Sie von den unnötigen Kosten der zu hohen Sachversicherung freigehalten werden. Können Sie keine Einigung kurzfrsitig mit dem Vermieter erzielen, rechnen Sie mit der laufenden Miete auf.

Falls Sie insoweit anwaltliche Hilfe benötigen, würde ich Ihnen gerne im Rahmen eines weiterführenden Mandates zur Verfügung stehen.

Gern steh ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 16.11.2011 | 19:57

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