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Erhöhung Nebenkostenpasuschale rechtens?

| 03.01.2011 14:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Guten Tag,

ich wohne seit Mitte Februar 2009 in dieser Wohnung.

Nun habe ich eine Nebenkostenabrechnung für 2009 bekommen (verschrieben?)

Diese lautet:

2010-10-15

Betr. Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2009

Sehr geehrte Frau Mieterin,

als Anlage erhalten sie die anteilige Heiz- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009.
Diese endet mit einer Nachzahlung in Höhe von

289,34 EUR

Ich darf sie bitten den o.g. Betrag innerhalb von 2 Wochen auf das o.g. Konto Konto anzuweisen.
Darüber hinaus möchte ich sie bitten die Nebenkostenvorauszahlung ab dem 1.1.2011 um 25 Eur zu erhöhen.

Alle Belege die zur Abrechnung gehören können gerne eingesehen werden.

Sollten sie noch Fragen zur Abrechnung haben, stehe ich ihnen gerne zur Verfügung.


MfG


Die Vermieterin

----------------

Anbei die Aufstellung der Nebenkosten, die wie folgt endet (im Auszug)

Ihr Kostenanteil abzgl ihrer Vorauszahlung:
Gesamt: 1189,34 Eur
Vorauszahlung : 75X12 900 Eur
-------------
zu zahlen: 289,34 Eur


Personenanteile

Name: Personen: Monate: Anteile:
Unten 3 12 36
Mitte li 3 12 36
Mieterin 1 12 12
Oben li 1 12 12
Oben re 2 12 24

------------


Nun zu meinen Fragen:

- wie lange nachher darf ein Vermieter so eine Abrechnung präsentieren?

- sollte es sich hier wirklich um die Abrechnung 2009 handeln, war ich keine 12 Monate sondern 10.5 Monate in der Wohnung. Muss ich hinnehmen für 12 Monate zu zahlen?

- wie viel Nachzahlung/Erhöhung darf ein vermieter verlangen? das sind hier nämlich 33 Prozent erhöhung, rückwirkend und vorausschauend (die warmmiete der Wohnung beträgt übrigens 500 Euro, nun wohl 525), und für 2010 wirds dann wohl ähnlich aussehen.....

- ist so eine komplett nach personen aufgeteilte verteilung überhaupt rechtens? ich heize z.B. nur das nötigste weil ich es nicht so gern heiss habe und lebe so wassersparend wie möglich. ist das fair?

- mindestens 2 Toiletten im Haus liefen permanent leicht. trotz mehrmaligen hinweises und Bitten wurde die meiner nachbarin erst nach Monaten und meine bislang gar nicht repariert. selbst reparieren dürfen wir nicht. d.h. der vermieter ist mit am wasserverbrauch schuld.

- was geschieht/sollten wir tun falls hier wirklich einiges nicht so rechtens ist?

- muss man nicht beizeiten die vorauszahlung erhöhen? ich meine, wir haben jetzt 3-fache belastung, diese erhöhung zahlen, für die 2010 sparen und dann noch die erhöhung zahlen!

Ich frage nicht nur in meinem Namen sondern auch in dem meiner Nachbarin, einer Rentnerin. Ich habe das Geld, aber sie nicht, sie muss für 2 Personen nun knapp 600 Euro nachzahlen, dieses jahr 600 Euro sparen und während des Jahres zusätzliche 600 Euro zahlen! Das KANN doch nicht OK sein....

Vielen Dank!

Sehr geehrte Fragestellerin,

gem. § 556 BGB kann der Vermieter grundsätzlich nur innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes Nachforderungen auf Nebenkostenabrechnungen geltend machen (Ausschlussfrist). Sollte der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entsprechen, müsste die Nebenkostenabrechnung für 2009 Ihnen spätestens am 31. Dezember 2010 zugegangen sein, bzw. müsste der Vermieter im Zweifel nachweisen, dass die Nebenkostenabrechnung Ihnen zugegangen ist.

Wenn Sie nicht den gesamten Zeitraum der Abrechnungsperiode die Wohnung gemietet hatten, müssen Sie die Nebenkostenabrechnung nur anteilig bezahlen.

Die Höhe der zu fordernden Nachzahlungen richten sich grundsätzlich nach den entstandenen Kosten. Eine Begrenzung gibt es daher nicht.

Eine Abrechnung der Anteile je Wohnung nach Anzahl der Personen ist möglich, muss aber ausdrücklich vertraglich vereinbart worden sein. Der Vermieter muss aber offen legen, wie die Quote ermittelt wurde. Andernfalls könnte die Abrechnung formell falsch und somit nicht mehr korrigierbar geworden sein.

Wenn das Haus oder Ihre Wohnung Mängel aufweist, diese aber nicht behoben werden, können Sie Ihre Miete mindern. Einen Einfluss auf die Betriebskosten hat dies grundsätzlich nicht.

Eine Änderung der monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe, kann gem. § 560 BGB nach einer Abrechnung durch einseitige Erklärung des Vermieters oder des Mieters erfolgen, daher ist die Erhöhung möglich.

Sie sollten darüber hinaus noch überprüfen, ob die abgerechneten Posten der Nebenkostenabrechnung auch vertraglich ausdrücklich vereinbart worden sind. Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung können Sie innerhalb von 12 Monaten gegen den Vermieter vorbringen.

Wenn Sie denken, dass die Abrechnung verspätet erfolgte, sollten Sie Ihren Vermieter darauf hinweisen und die Nachzahlung nicht leisten. Andernfalls sollten Sie die einzelnen Posten durch Vorlage der entsprechenden Rechnungen und Zahlungen belegen lassen.

Alternativ können Sie auch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit der Prüfung der gesamten Nebenkostenabrechnung beauftragen. Dieser kann anhand der Unterlagen und weiterer Erläuterungen Ihrerseits beurteilen, welche weiteren Schritte einzuleiten sind. Sollten Sie eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht haben, übernimmt diese die Kosten.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2011 | 15:41

Hallo,

und danke für die ausführliche Antwort!

Ich habe nur eine Nachfrage die sich auf ihre Erläuterungen bezieht.

Ich habe heute erst diese Abrechnung erhalten da ich im Urlaub war und das Schreiben zwar am 15.12. aufgesetzt aber wohl erst nach Weihnachten zugestellt wurde, währenddessen war ich in Urlaub.

Ist das nun meine "schuld", da ich seit 26.12. in Urlaub war oder ist das nun eine tatsächlich zu späte zustellung
(kann meine nachbarin bezeugen, die hat während meines Urlaubs die Katzen gehütet, währenddessen muss dieses schreiben vor die türe gelegt worden sein, die Nachbarin hat es mir dann in die wohnung gelegt)

Danke, ich hoffe diese kurze Nachfrage (Abrechnung gültig da noch in diesem Jahr vor türe gelegt, oder ungültig da ich im Urlaub war (was zu erwarten ist die tage) ) ist in Ordnung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2011 | 16:15

Sehr geehrte Fragestellerin,

da Sie nicht wissen, wann Ihnen die Nebenkostenabrechnung zugestellt worden ist, muss der Vermieter beweisen, wann dies erfolgte.

Da die Nebenkostenabrechnung nach Ihrer Schilderung nicht per Post kam, könnte dies dem Vermieter dadurch gelingen, dass er einen Dritten beauftragt hatte, die Nebenkostenabrechnung zuzustellen und dieser den Tag bezeugen kann. Allerdings genügt es dazu nicht, den Brief vor die Tür zu legen, da der Zugang erst dadurch erfolgt, wenn der Brief in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Dies ist Ihre Wohnung oder Ihr Briefkasten.

Da nach Ihrer Schilderung aber durch die Nachbarin der Brief in Ihre Wohnung gelangte, ist dieser Zeitpunkt maßgeblich. Sollte sich Ihre Nachbarin allerdings nicht mehr an den genauen Tag erinnern, liegt es beim Vermieter zu beweisen, wann der Brief in Ihren Machtbereich gelangt ist, da es darauf ankommt und nicht auf Ihre wirkliche Kenntnisnahme.

Zunächst sollten Sie Ihrem Vermieter schildern, dass Sie erst am 03.01.2011 den Brief vorgefunden haben und davon ausgehen, dass er erst nach dem 31.12.2010 und damit verspätet zugestellt worden ist. Sie sollten allerdings dabei nicht Ihre Nachbarin erwähnen, da ansonsten Ihr Vermieter Kenntnis von Umständen erhalten könnte, die ihm den Beweis des Zugangs erleichtern könnten. Dazu sollte er erst einmal Stellung nehmen.

Sie sollten aber damit rechnen, dass wenn sie die Nebenkostenabrechnung nicht bezahlen, Ihr Vermieter diese Summe einklagen wird. Da es sich in Ihrem Falle in erster Linie um formale Gründe für die Verspätung handelt, sollten Sie dann einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 03.01.2011 | 16:39

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"vielen Dank, auch für die ausführliche Beantwortung der Nachfrage, welches sie gar nicht hätten tun müssen.
Sie haben mir sehr geholfen die Lage einzuschätzen!"
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