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Erhöhung Erbpacht bei Verkauf

15.10.2017 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

wir möchten eine Wohnung auf Erbbaurecht kaufen. Der Erbbaurechtvertrag verlangt eine Zustimmung des Grundstückseigentümers (Stadt) zu dem Verkauf des Erbbaurechts. Zudem sieht der Vertrag eine Nachprüfung des Zinses aller 10 Jahre vor, "Die Vertragschließenden verpflichten sich, nach dem Ergebnis dieser Nachprüfung bei einer angemessenen Neufestsetzung der Erbbauzunsen mitzuwirken...". Der Vertrag wurde 1953 geschlossen.
Der Eigentümer teilt uns nun mit, dass "eine Zustimmung zum Kaufvertrag nur in Aussicht gestellt werden kann", wenn der Käufer einer Eröhung des Erbbauzinses um mehr als 200% über den sich nach Verkauferpreisindex ergebenden Erbbauzins zustimmt. Als Grundlage dazu wird der gestiegene Grundstückswert genannt.

Die Frage ist nun, ob die vom Eigentümer verlangte Anpassung zulässig ist.
Nach unserem Verständnis ist die Anpassung nicht zulässig. In diesem Fall ist die Frage, wie man sich gegen die Forderung erfolgreich wehren kann? Wie ist eine Ablehnung zu begründen. Es wurde bereits ein vorläufiger Kaufvertrag unterzeichnet.

Vielen Dank für ihre Antwort!



Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Sie möchten ein Erbbaurecht erwerben. Es ist jedoch vereinbart, dass der Eigentümer einer Veräußerung zustimmen muss (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG). Ohne Zustimmung ist sowohl der Kaufvertrag als auch das Verfügungsgeschäft unwirksam (§ 6 Abs. 1 ErbbauRG).

Der aktuelle Erbbauberechtigte, d.h. Ihr Verkäufer kann vom Eigentümer aber die Zustimmung verlangen (§ 7 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Diese wird erforderlichenfalls, wenn es keinen "ausreichenden Grund" gibt durch das Amtsgericht ersetzt (§ 7 Abs. 3 S. 1 ErbbauRG).

Dass Sie als Erwerber keine Erhöhung des Erbbauzinses wollen, ist kein ausreichender Grund, sodass der Verkäufer auf Zustimmung klagen kann.

> Der verlangte Anpassung wäre bei einer Einigung, d.h. wenn Sie zustimmen, zulässig.
§ 9a Abs. 1 ErbbauRG regelt nur die Erhöhung aus dem laufenden Vertrag, nicht jedoch eine vereinbarte Erhöhung im Rahmen einer Zustimmung (Palandt/Bassenge, BGB, 74. Auflage, § 9a ErbbauRG, Rdnr. 2 mit Verweis auf BGH NJW 1980, 588). Die Bedingungen sind verhandelbar.

> Sie selbst können Sich nicht erfolgreich gegen die Forderung wehren.
Ihr Verkäufer kann aber den Eigentümer zur Zustimmung zur Veräußerung verklagen, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht beeinträchtigt oder gefährdet ist und Sie auch nicht unzuverlässig im Sinne des Gesetzes sind.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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