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Erhebung von Ausgleichsbeträgen

| 26.07.2011 19:12 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Folgender Sachverhalt ist bei uns eingetreten:

Für zwei Grundstücke, die im Sanierungsgebiet liegen, sollen jetzt Ausgleichsbeträge fällig werden. Für ein Grundstück 1,50 Euro/m² für das zweite 10,50 Eruo/m².
Die Sanierung läuft seit 21 Jahren und soll in 2012 abgeschlossen werden. Die Gemeinde will die Beträge nicht per Bescheid, sondern "im einvernehmlichen Einzelgespräch" mit den Grundstückseigentümern erheben.
Die Sanierungsmaßnahmen (Neugestalltung der Straße, die an unsere Grundstücke grenzt) wurde vor 21 Jahren durchgeführt. Mir ist klar, dass ich um die Zahlung von Ausgleichsbeträgen nicht herumkomme.
Was mich interessiert ist folgendes... Wenn die Gemeinde die Sanierung abschließt (2012), muß sie ja ermitteln, in wie weit sich die Sanierungsmaßnahmen positiv auf den Grundstückspreis ausgewirkt haben. Wenn die Gemeinde nun den Endwert des Grundstückes ermittelt, muss sie dann nicht die gut 20 Jahre alte Straße als Berechnungsgröße heranziehen? Oder kann sie so tun, als sei die Strasse gerade erst fertig gestellt worden und diesen Wert annehmen? Die 1,50 Euro/m² für Grundstück 1 sind zu vernachlässigen, denn für das 2., wesentlich größere Grundstück, werden 10,50 Euro/m² fällig. Und genau an diesem Grundstück verläuft die Straße, die vor 20 Jahren saniert wurde.

Könnte man die Berechnung dieser 10,50 Euro angreifen, wenn es in dem besagten Bereich in den letzten 20 Jahren so gut wie keine Verkäufe von Grundstücken gegeben hat und auch nur sehr wenige Objekte vermietet sind. Wie will die Gemeinde die Bodenwerterhöhung also ermittelt haben?
Lohnt es sich überhaupt, nicht auf einen Vergleichsvorschlag einzugehen und gegen einen Bescheid Widerspruch einzulegen, bei einem Streitwert von ca. 6.500 - 7.000 Euro?

Sehr geehrter Ratsuchender ,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



Zunächst einmal gehen sie völlig richtig von der Prämisse aus, dass dem Grunde nach in dieser Konstellation Ausgleichsbeiträge gerechtfertigt sind.

Die Frage ist natürlich in zweiter Linie, in welcher Höhe dieser Beiträge letztendlich von der Gemeinde erhoben werden dürfen.

Die Methode zur Berechnung dieser Beiträge ist im Gesetz und zwar in § 154 BauGB geregelt.

Das Baugesetzbuch geht hierbei von der Systematik aus, dass die betreffende Gemeinde gemäß § 154 Abs. 2 a BauGB abweichend von dem Grundsatz (hierzu komme ich gleich noch) die Ausgleichsbeiträge nicht an einer Wertsteigerung , sondern an dem tatsächlichen finanziellen Aufwand der Gemeinde bemessen lassen muss.

Sie sollten diesbezüglich bei ihrer Gemeinde nachfragen.

Sollte eine entsprechende Satzung nicht vorhanden sein, die dieses regelt, so ist gem. § 154 Abs. 1 BauGB an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

Was wiederum hierunter zu verstehen ist, legt § 154 Abs. 2 BauGB fest.

Dort heißt es:

„(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert)."

Im Endeffekt ist die Berechnungsgrundlage also die Differenz zwischen dem alten Bodenwert und den Bodenwert nach der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen.

Sofern die 20 Jahre alte Straße also berücksichtigt wird, dann beim alten Bodenwert.

Wie genau die Gemeinde diesen Bodenwert ermittelt hat ist mir genauso schleierhaft, wie die Differenz der beiden Bodenwerte für ein Grundstück 9 .- € (also ein Vielfaches!) betragen soll.

Sofern die Gemeinde aber einen entsprechenden Bescheid erlässt, wäre sie im Zweifel in der Beweispflicht dafür, dass der von ihr eingesetzte Bodenwert angemessen ist. Diese Angemessenheit kann sich nach ihrer Schilderung jedenfalls nicht erkennen.

Sie sollten wir unbedingt einen im öffentlichen Kostenrecht/öffentlichen Baurecht erfahrenen Kollegen vor Ort beauftragen. Der Kollege sollte dann zunächst überprüfen, ob für ihre Gemeinde
eine entsprechende Berechnungssatzung im Sinne des § 154 Abs. 2a BauGB (s.o.) vorliegt.

Anschließend sollte der Kollege versuchen mit oder ohne diese Satzung ( ohne Satzung, dann gestützt auf den Bodenwert und den vermeintlichen Bodenwert in Zukunft) Eine grobe Schätzung vorzunehmen.

Falls diese grobe Schätzung von dem Vergleichsvorschlag erheblich abweicht, sollte zunächst nachverhandelt werden. Sollte dieses nicht möglich sein, sollte gegen einen entsprechenden Bescheid Widerspruch eingelegt werden.

§ 154 BauGB

Ausgleichsbetrag des Eigentümers
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Abs. 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Abs. 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.



Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244
Tel. 0471/140240 o. 0471/140241







Bewertung des Fragestellers 28.07.2011 | 13:47

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