Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:
Meines Erachtens brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Ihr Bauvorbescheid (auch sogenannte Bebauungsgenehmigung) dürfte Bestandsschutz genießen.
Bevor ich dies näher ausführe, möchte ich darauf hinweisen, dass ich für eine umfassende Prüfung der Rechtslage natürlich sämtliche Unterlagen, den Bauvorbescheid, die komplette Erhaltungssatzung, den für Ihr Grundstück einschlägigen Bebauungsplan usw. einsehen müsste.
Allgemein lässt sich aber folgendes sagen:
§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)
("Erhaltungssatzung") verweist auf die Vorschriften über sogenannte "veränderungssperren" (§ 14 BauGB: Veränderungssperre
).
§ 14 BauGB: Veränderungssperre
leutet:
"Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt."
Mit anderen Worten: Wenn Sie schon vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung einen positiven Bauvorbescheid bekommen haben, der auch noch gilt (Sie haben geschrieben, Ihr Bauvorbescheid gelte bis 2015), dann setzt sich dieser Bauvorbescheid gegenüber der (späteren) Rechtsänderung durch.
Hierzu noch folgende Passage aus der Kommentierung (Schmaltz, in: Große-Suchdorf, Niedersächsische Bauordnung. Kommentar, 8. Auflage 2006, § 72, Rn. 16):
"Der Vorbescheid bindet als vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung die Bauaufsichtsbehörde bei der Entscheidung über den Bauantrag auch im Falle einer zwischenzeitlichen Rechtsänderung (OVG Lüneburg 5. 3. 82 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20A%2085/81" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Niedersachsen-Schleswig-Holstein, 05.03.1982 - 1 A 85/81: Anspruch auf Erteilung einer Baug...">1 A 85/81</a> - NJW 81, 1772 m. N.; BVerwG 3. 2. 84 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2039.82" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 03.02.1984 - 4 C 39.82: Bindende Wirkung und Vorrang einer Bebauungsgenehmigung (Bauvor...">4 C 39.82</a> - E 69,1; Ortloff, NVwZ 83, 705; a. A. Seibert, a. a. O. S. 479 f.). Zwar wird der Bau erst mit der Baugenehmigung freigegeben, aber die im Vorbescheid enthaltene Aussage - etwa über die bodenrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - ist als abgesplitterter Teil der späteren Baugenehmigung im Baugenehmigungsverfahren auch dann keiner erneuten Prüfung mehr zugänglich, wenn sich die Rechtslage insoweit ändert. Das entspricht auch der Interessenlage, weil der Vorbescheid dem Bauherrn gerade als sichere Dispositionsgrundlage dienen soll, bevor er, jedenfalls bei umfangreichen Vorhaben, aufwändige Bauvorlagen fertigen lässt und die Finanzierung regelt. Die BauAB kann sich auch nach einer Rechtsänderung der Bindungswirkung des Vorbescheides nur durch einen, ggf. nach § 48 BVwVfG: Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes
entschädigungspflichtigen, Widerruf entledigen."
Nach alldem bin ich - soweit ich das anhand der mir vorliegenden Informationen beurteilen kann - der Auffassung, dass Sie Ihr Vorhaben aufgrund des bestandskräftigen Bauvorbescheides trotz der nachträglich erlassenen Erhaltungssatzung realisieren dürfen.
Ich würde Ihnen raten, sich mit Ihrer Frage sicherheitshalber ruhig auch noch einmal an das zuständige Bauamt selbst zu wenden. Vermutlich wird man Ihnen meine Einschätzung dort bestätigen. Andernfalls wenden Sie sich gerne noch einmal an mich.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 16.08.2013 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Henry Naeve
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Rechtsanwalt Henry Naeve
Sehr geehrter Herr Naeve,
zuvor erst einmal Vielen Dank für ihre Antwort. Was die genehmigte Bauvoranfrage anbelangt, so hat mir das hiesige Bauamt allerdings mündlich mitgeteilt, daß für meine Bauvoranfrage auch die Erhaltungssatzung mit den genannten Nutzungseinschränkungen gelten soll. Dies habe ich mit Empörung und Unverständnis aufgenommen.
Muss ich den Rechtsanspruch auf Baugenehmigung dann gerichtlich durchsetzen, oder reicht eine Beschwerde bei der Bauaufsichtsbehörde, wenn das Einvernehmen mit der Gemeinde widerrufen wird?
Ein weiterer Punkt ist ,dass in dem Gebiet dieser Erhaltungssatzung nun ein Bauvorhaben genehmigt worden ist, wo ein großes Geschäftshaus mit 12 Eigentumswohnungen entstehen soll, wovon nur 2 Einheiten als Dauerwohnungen deklariert worden sind. Laut neuer Erhaltungsssatzung soll aber das Verhältnis von Dauerwohnungen zu Zweit- und Ferienwohnungen zukünftig 50:50 sein.
Die Erhaltungssatzung wurde im April diesen Jahres im Bauausschuss erarbeitet im Juni im Verwaltungsausschuß beschlossen und im Stadtrat Ende vergangenen Monats verabschiedet.
Das "pikante" ist daran, daß das Projekt "Geschäfthaus mit ETW´s" erst in dieser Zeit seine Baugenehmigung erhalten hat. Der Bauausschuß hat offenbar nicht von seinem Recht gebrauch gemacht, das Vorhaben im Vorfeld der Erhaltungssatzung zurückzustellen.
Ist dies nicht eine Benachteiligung bzw. Bevorzugung von Bauwilligen?
Das die Baubehörde Ihnen schon die mündliche Auskunft erteilt hatte, dass die Erhaltungssatzung auch für Sie gelten soll, hatten Sie in Ihrer Frae nicht erwähnt.
Ich halte dies aus den genannten Gründen für falsch. Wenn Sie einen bestandskräftigen Bauvorbescheid haben, gilt dieser - wie gesagt - bis die Behörde ihn zurücknimmt.
Der Aspekt mit dem Geschäftshaus ist in der Tat interessant und legt eine Ungleichbehandlung nahe. Dies kann ich jedoch in diesem Rahmen nicht im Einzelnen prüfen.
Der weitere Ablauf wäre wie folgt: Zunächst müssten Sie (trotz des Bauvorbescheids) eine Baugenehmigung beantragen. Wenn diese tatsächlich abgelehnt werden würde, müssten Sie gegen den Ablehnungsbescheid Widerspruch einlegen. Erst wenn der Widerspruch nicht erfolgreich wäre, könnten Sie eine Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung erheben.
Aufgrund der mir vorliegenden Informationen bin ich jedoch an sich zuversichtlich, dass sich die Angelegenheit außergerichtlich klären ließe.
Die Erfahrung zeigt allerdings leider, dass sich die Behörden gegenüber dem Bürger manchmal "stur stellen", weshalb ich Ihnen empfehlen würde, einen Anwalt einzuschalten.
