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Erhaltungssatzung § 172 rechtens oder widerrechtlicher Eigentumseingriff?

| 16.08.2013 21:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Henry Naeve


Zusammenfassung: Zur Frage, ob ein bestehender Bauvorbescheid ("Bauvoranfrage") durch eine nachträgliche sogenannte Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB) gefährdet wird.

Bauordnungsrecht § 172 BauGB Erhaltungssatzung und Milieuschutz.


Wir sind Eigentümer eines Altbaus mit Grundstück ( 230 qm) im Ortskern einer Nordseeinsel. Es liegt seit Jahren eine genehmigte Bauvoranfrage zum Bau eines Einfamileinhauses mit drei zusätzlichen Wohnungen vor. Die Hauptwohnung ( ca 90 qm) soll selbst genutzt werden und die drei anderen Wohnungen ( 2 x 40 qm) und 1 x 45 qm sollen als Ferienwohnungen der Finanzierung dienen. Diese genehmigte Bauvoranfrage wurde im vergangenen Jahr (10.11.2012) nochmals verlängert bis 2015.





Im Juli 2013 hat die Inselgemeinde allerdings eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB erlassen und verfügt, das in Zukunft in unserem Wohngebiet bei Neubauten 50% der neu geschaffenen Wohneinheiten nur noch zu Dauerwohnzwecken gebaut und verwendet werden dürfen.

Zitat aus der Satzung:

"Die Einhaltung des Milieuschutzes wird als gesichert betrachtet, wenn - mindestens die gleiche Anzahl dauergenutzter Wohnungen entstehen, wie zum Zeitpunkt der Untersuchung hinsichtlich der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf dem Bau-grundstück vorhanden waren (Im Falle eines Leerstandes zum Zeitpunkt der Untersuchung wird die letztmalige Nutzung betrachtet), und - die in der Anlage „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung" beschriebene Anzahl Dauerwohnungen geschaffen wird. Der Antragsteller ist aufgefordert, bereits im Antragsverfahren darzustellen, in welcher Weise Wohnungen genutzt werden sollen. Entsprechend wird seitens der Gemeinde der Genehmigungsvorbehalt auszuüben sein oder das Vorhaben Zustimmung finden können. Zur Beurteilung der Bauvorhaben wird es darüber hinaus von grundsätzlicher Bedeutung sein, zwischen der Wohnfunktion (Dauerwohnen, Zweitwohnung) und einer Beherbergungsnutzung (Ferienappartement, Fremdenzimmer, „Ferienwohnung" etc.) zu unterscheiden. Die Ausprägung der Wohnnutzung wird über die Erteilung einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB untrennbar mit einer Genehmigung nach dem sonstigen öffentlichen Baurecht – insbesondere der Baugenehmigung - verknüpft. Ein Verstoß wird somit durch die Baugenehmi-gungsbehörde aufgrund des § 80 Abs. 1 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) i.d.F. vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. 2012, S. 46) öffentlich rechtlich verfolgt."

und weiter heisst es:


"Zur privatrechtlichen Absicherung der Dauerwohnnutzung sind die Anzahl und die Bezeichnungen der dauergenutzten Wohneinheiten als Nutzungsbeschränkung im Grundbuch zugunsten der Stadt einzutragen."



Ich halte diese Regelungen für einen extremen Eingriff in das Eigentums- und Nutzungsrecht. Ausserdem würde diese Satzung die genehmigte Bauvoranfrage obsolet machen.



Anhand der Wohnungsgrößen in unserer Bauvoranfrage könnten wir auch gar keine Dauerwohnungen schaffen, denn in der neuen Satzung ist vorgeschrieben:



"Aufgrund der statistisch ermittelten, durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1 Person je Wohnung im Geltungsbereich der Satzung wird unter Bezugnahme auf die Richtlinie für die Soziale Wohnraumförderung in Niedersachsen (Wohnraumförderungsbestimmungen WFB) eine Mindestwohnungsgröße von 50 m² Wohnfläche (WoFlV) gefordert. Die Festlegung der Dauerwohnnutzung ist als Nutzungsbeschränkung grundbuchamtlich zugunsten der Gemeinde einzutragen. "


Da wir aber 3 Ferienwohnungen von weniger als 50 qm schaffen wollen laut unserer Bauvoranfrage stellt sich das Problem:


Gilt noch die genehmigte Bauvoranfrage, oder steht die Erhaltungssatzung dem entgegen?


Kann die Baugenehmigungsbehörde den aus der Bauvoranfrage nun einzureichenden Bauantrag ablehnen, oder haben wir als Bauherrn einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung?


Kann die Gemeinde von den Eigentümern eine "grundbuchamtlich" abgesicherte Wohnnutzung als Dauerwohnung erzwingen las Gegenleistung für ein Einvernehmen, oder verstösst dies nicht gegen Eigentumsrechte oder sogar gegen die guten Sitten?



Es wäre schön, wenn ein Experte hierzu auch mit entsprechenden Urteilen eine Gegenmeinung zu dieser Erhaltungssatzung finden könnte. Ein Klageweg zum Erstreiten einer Baugenehmigung kommt aus zeitlichen und finanziellen Gründen nicht infrage.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Meines Erachtens brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Ihr Bauvorbescheid (auch sogenannte Bebauungsgenehmigung) dürfte Bestandsschutz genießen.

Bevor ich dies näher ausführe, möchte ich darauf hinweisen, dass ich für eine umfassende Prüfung der Rechtslage natürlich sämtliche Unterlagen, den Bauvorbescheid, die komplette Erhaltungssatzung, den für Ihr Grundstück einschlägigen Bebauungsplan usw. einsehen müsste.

Allgemein lässt sich aber folgendes sagen:

§ 172 BauGB ("Erhaltungssatzung") verweist auf die Vorschriften über sogenannte "veränderungssperren" (§§ 14 ff. BauGB).

§ 14 Absatz 3 BauGB leutet:

"Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt."

Mit anderen Worten: Wenn Sie schon vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung einen positiven Bauvorbescheid bekommen haben, der auch noch gilt (Sie haben geschrieben, Ihr Bauvorbescheid gelte bis 2015), dann setzt sich dieser Bauvorbescheid gegenüber der (späteren) Rechtsänderung durch.

Hierzu noch folgende Passage aus der Kommentierung (Schmaltz, in: Große-Suchdorf, Niedersächsische Bauordnung. Kommentar, 8. Auflage 2006, § 72, Rn. 16):

"Der Vorbescheid bindet als vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung die Bauaufsichtsbehörde bei der Entscheidung über den Bauantrag auch im Falle einer zwischenzeitlichen Rechtsänderung (OVG Lüneburg 5. 3. 82 - 1 A 85/81 - NJW 81, 1772 m. N.; BVerwG 3. 2. 84 - 4 C 39.82 - E 69,1; Ortloff, NVwZ 83, 705; a. A. Seibert, a. a. O. S. 479 f.). Zwar wird der Bau erst mit der Baugenehmigung freigegeben, aber die im Vorbescheid enthaltene Aussage - etwa über die bodenrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - ist als abgesplitterter Teil der späteren Baugenehmigung im Baugenehmigungsverfahren auch dann keiner erneuten Prüfung mehr zugänglich, wenn sich die Rechtslage insoweit ändert. Das entspricht auch der Interessenlage, weil der Vorbescheid dem Bauherrn gerade als sichere Dispositionsgrundlage dienen soll, bevor er, jedenfalls bei umfangreichen Vorhaben, aufwändige Bauvorlagen fertigen lässt und die Finanzierung regelt. Die BauAB kann sich auch nach einer Rechtsänderung der Bindungswirkung des Vorbescheides nur durch einen, ggf. nach § 48 Abs. 3 VwVfG entschädigungspflichtigen, Widerruf entledigen."

Nach alldem bin ich - soweit ich das anhand der mir vorliegenden Informationen beurteilen kann - der Auffassung, dass Sie Ihr Vorhaben aufgrund des bestandskräftigen Bauvorbescheides trotz der nachträglich erlassenen Erhaltungssatzung realisieren dürfen.

Ich würde Ihnen raten, sich mit Ihrer Frage sicherheitshalber ruhig auch noch einmal an das zuständige Bauamt selbst zu wenden. Vermutlich wird man Ihnen meine Einschätzung dort bestätigen. Andernfalls wenden Sie sich gerne noch einmal an mich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2013 | 00:24

Sehr geehrter Herr Naeve,
zuvor erst einmal Vielen Dank für ihre Antwort. Was die genehmigte Bauvoranfrage anbelangt, so hat mir das hiesige Bauamt allerdings mündlich mitgeteilt, daß für meine Bauvoranfrage auch die Erhaltungssatzung mit den genannten Nutzungseinschränkungen gelten soll. Dies habe ich mit Empörung und Unverständnis aufgenommen.
Muss ich den Rechtsanspruch auf Baugenehmigung dann gerichtlich durchsetzen, oder reicht eine Beschwerde bei der Bauaufsichtsbehörde, wenn das Einvernehmen mit der Gemeinde widerrufen wird?
Ein weiterer Punkt ist ,dass in dem Gebiet dieser Erhaltungssatzung nun ein Bauvorhaben genehmigt worden ist, wo ein großes Geschäftshaus mit 12 Eigentumswohnungen entstehen soll, wovon nur 2 Einheiten als Dauerwohnungen deklariert worden sind. Laut neuer Erhaltungsssatzung soll aber das Verhältnis von Dauerwohnungen zu Zweit- und Ferienwohnungen zukünftig 50:50 sein.
Die Erhaltungssatzung wurde im April diesen Jahres im Bauausschuss erarbeitet im Juni im Verwaltungsausschuß beschlossen und im Stadtrat Ende vergangenen Monats verabschiedet.
Das "pikante" ist daran, daß das Projekt "Geschäfthaus mit ETW´s" erst in dieser Zeit seine Baugenehmigung erhalten hat. Der Bauausschuß hat offenbar nicht von seinem Recht gebrauch gemacht, das Vorhaben im Vorfeld der Erhaltungssatzung zurückzustellen.
Ist dies nicht eine Benachteiligung bzw. Bevorzugung von Bauwilligen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2013 | 00:50

Das die Baubehörde Ihnen schon die mündliche Auskunft erteilt hatte, dass die Erhaltungssatzung auch für Sie gelten soll, hatten Sie in Ihrer Frae nicht erwähnt.

Ich halte dies aus den genannten Gründen für falsch. Wenn Sie einen bestandskräftigen Bauvorbescheid haben, gilt dieser - wie gesagt - bis die Behörde ihn zurücknimmt.

Der Aspekt mit dem Geschäftshaus ist in der Tat interessant und legt eine Ungleichbehandlung nahe. Dies kann ich jedoch in diesem Rahmen nicht im Einzelnen prüfen.

Der weitere Ablauf wäre wie folgt: Zunächst müssten Sie (trotz des Bauvorbescheids) eine Baugenehmigung beantragen. Wenn diese tatsächlich abgelehnt werden würde, müssten Sie gegen den Ablehnungsbescheid Widerspruch einlegen. Erst wenn der Widerspruch nicht erfolgreich wäre, könnten Sie eine Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung erheben.

Aufgrund der mir vorliegenden Informationen bin ich jedoch an sich zuversichtlich, dass sich die Angelegenheit außergerichtlich klären ließe.

Die Erfahrung zeigt allerdings leider, dass sich die Behörden gegenüber dem Bürger manchmal "stur stellen", weshalb ich Ihnen empfehlen würde, einen Anwalt einzuschalten.

Bewertung des Fragestellers 17.08.2013 | 13:05

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"Herr Naeve hat sich im nachfolgenden persönlichen Gespräch als sehr kompetent erwiesen. Er versucht auch kostspielige Verfahren zu vermeiden zum Nutzen des Mandanten"
FRAGESTELLER 17.08.2013 5/5,0
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