Erhaltungssatzung § 172 rechtens oder widerrechtlicher Eigentumseingriff?

Zusammenfassung: Zur Frage, ob ein bestehender Bauvorbescheid ("Bauvoranfrage") durch eine nachträgliche sogenannte Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB) gefährdet wird.

Bauordnungsrecht § 172 BauGB Erhaltungssatzung und Milieuschutz.


Wir sind Eigentümer eines Altbaus mit Grundstück ( 230 qm) im Ortskern einer Nordseeinsel. Es liegt seit Jahren eine genehmigte Bauvoranfrage zum Bau eines Einfamileinhauses mit drei zusätzlichen Wohnungen vor. Die Hauptwohnung ( ca 90 qm) soll selbst genutzt werden und die drei anderen Wohnungen ( 2 x 40 qm) und 1 x 45 qm sollen als Ferienwohnungen der Finanzierung dienen. Diese genehmigte Bauvoranfrage wurde im vergangenen Jahr (10.11.2012) nochmals verlängert bis 2015.





Im Juli 2013 hat die Inselgemeinde allerdings eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB erlassen und verfügt, das in Zukunft in unserem Wohngebiet bei Neubauten 50% der neu geschaffenen Wohneinheiten nur noch zu Dauerwohnzwecken gebaut und verwendet werden dürfen.

Zitat aus der Satzung:

"Die Einhaltung des Milieuschutzes wird als gesichert betrachtet, wenn - mindestens die gleiche Anzahl dauergenutzter Wohnungen entstehen, wie zum Zeitpunkt der Untersuchung hinsichtlich der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf dem Bau-grundstück vorhanden waren (Im Falle eines Leerstandes zum Zeitpunkt der Untersuchung wird die letztmalige Nutzung betrachtet), und - die in der Anlage „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung" beschriebene Anzahl Dauerwohnungen geschaffen wird. Der Antragsteller ist aufgefordert, bereits im Antragsverfahren darzustellen, in welcher Weise Wohnungen genutzt werden sollen. Entsprechend wird seitens der Gemeinde der Genehmigungsvorbehalt auszuüben sein oder das Vorhaben Zustimmung finden können. Zur Beurteilung der Bauvorhaben wird es darüber hinaus von grundsätzlicher Bedeutung sein, zwischen der Wohnfunktion (Dauerwohnen, Zweitwohnung) und einer Beherbergungsnutzung (Ferienappartement, Fremdenzimmer, „Ferienwohnung" etc.) zu unterscheiden. Die Ausprägung der Wohnnutzung wird über die Erteilung einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB untrennbar mit einer Genehmigung nach dem sonstigen öffentlichen Baurecht – insbesondere der Baugenehmigung - verknüpft. Ein Verstoß wird somit durch die Baugenehmi-gungsbehörde aufgrund des § 80 Abs. 1 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) i.d.F. vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. 2012, S. 46) öffentlich rechtlich verfolgt."

und weiter heisst es:


"Zur privatrechtlichen Absicherung der Dauerwohnnutzung sind die Anzahl und die Bezeichnungen der dauergenutzten Wohneinheiten als Nutzungsbeschränkung im Grundbuch zugunsten der Stadt einzutragen."



Ich halte diese Regelungen für einen extremen Eingriff in das Eigentums- und Nutzungsrecht. Ausserdem würde diese Satzung die genehmigte Bauvoranfrage obsolet machen.



Anhand der Wohnungsgrößen in unserer Bauvoranfrage könnten wir auch gar keine Dauerwohnungen schaffen, denn in der neuen Satzung ist vorgeschrieben:



"Aufgrund der statistisch ermittelten, durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1 Person je Wohnung im Geltungsbereich der Satzung wird unter Bezugnahme auf die Richtlinie für die Soziale Wohnraumförderung in Niedersachsen (Wohnraumförderungsbestimmungen WFB) eine Mindestwohnungsgröße von 50 m² Wohnfläche (WoFlV) gefordert. Die Festlegung der Dauerwohnnutzung ist als Nutzungsbeschränkung grundbuchamtlich zugunsten der Gemeinde einzutragen. "


Da wir aber 3 Ferienwohnungen von weniger als 50 qm schaffen wollen laut unserer Bauvoranfrage stellt sich das Problem:


Gilt noch die genehmigte Bauvoranfrage, oder steht die Erhaltungssatzung dem entgegen?


Kann die Baugenehmigungsbehörde den aus der Bauvoranfrage nun einzureichenden Bauantrag ablehnen, oder haben wir als Bauherrn einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung?


Kann die Gemeinde von den Eigentümern eine "grundbuchamtlich" abgesicherte Wohnnutzung als Dauerwohnung erzwingen las Gegenleistung für ein Einvernehmen, oder verstösst dies nicht gegen Eigentumsrechte oder sogar gegen die guten Sitten?



Es wäre schön, wenn ein Experte hierzu auch mit entsprechenden Urteilen eine Gegenmeinung zu dieser Erhaltungssatzung finden könnte. Ein Klageweg zum Erstreiten einer Baugenehmigung kommt aus zeitlichen und finanziellen Gründen nicht infrage.