Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:
Meines Erachtens brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Ihr Bauvorbescheid (auch sogenannte Bebauungsgenehmigung) dürfte Bestandsschutz genießen.
Bevor ich dies näher ausführe, möchte ich darauf hinweisen, dass ich für eine umfassende Prüfung der Rechtslage natürlich sämtliche Unterlagen, den Bauvorbescheid, die komplette Erhaltungssatzung, den für Ihr Grundstück einschlägigen Bebauungsplan usw. einsehen müsste.
Allgemein lässt sich aber folgendes sagen:
§ 172 BauGB ("Erhaltungssatzung") verweist auf die Vorschriften über sogenannte "veränderungssperren" (§§ 14 ff. BauGB).
§ 14 Absatz 3 BauGB leutet:
"Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt."
Mit anderen Worten: Wenn Sie schon vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung einen positiven Bauvorbescheid bekommen haben, der auch noch gilt (Sie haben geschrieben, Ihr Bauvorbescheid gelte bis 2015), dann setzt sich dieser Bauvorbescheid gegenüber der (späteren) Rechtsänderung durch.
Hierzu noch folgende Passage aus der Kommentierung (Schmaltz, in: Große-Suchdorf, Niedersächsische Bauordnung. Kommentar, 8. Auflage 2006, § 72, Rn. 16):
"Der Vorbescheid bindet als vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung die Bauaufsichtsbehörde bei der Entscheidung über den Bauantrag auch im Falle einer zwischenzeitlichen Rechtsänderung (OVG Lüneburg 5. 3. 82 - 1 A 85/81 - NJW 81, 1772 m. N.; BVerwG 3. 2. 84 - 4 C 39.82 - E 69,1; Ortloff, NVwZ 83, 705; a. A. Seibert, a. a. O. S. 479 f.). Zwar wird der Bau erst mit der Baugenehmigung freigegeben, aber die im Vorbescheid enthaltene Aussage - etwa über die bodenrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens - ist als abgesplitterter Teil der späteren Baugenehmigung im Baugenehmigungsverfahren auch dann keiner erneuten Prüfung mehr zugänglich, wenn sich die Rechtslage insoweit ändert. Das entspricht auch der Interessenlage, weil der Vorbescheid dem Bauherrn gerade als sichere Dispositionsgrundlage dienen soll, bevor er, jedenfalls bei umfangreichen Vorhaben, aufwändige Bauvorlagen fertigen lässt und die Finanzierung regelt. Die BauAB kann sich auch nach einer Rechtsänderung der Bindungswirkung des Vorbescheides nur durch einen, ggf. nach § 48 Abs. 3 VwVfG entschädigungspflichtigen, Widerruf entledigen."
Nach alldem bin ich - soweit ich das anhand der mir vorliegenden Informationen beurteilen kann - der Auffassung, dass Sie Ihr Vorhaben aufgrund des bestandskräftigen Bauvorbescheides trotz der nachträglich erlassenen Erhaltungssatzung realisieren dürfen.
Ich würde Ihnen raten, sich mit Ihrer Frage sicherheitshalber ruhig auch noch einmal an das zuständige Bauamt selbst zu wenden. Vermutlich wird man Ihnen meine Einschätzung dort bestätigen. Andernfalls wenden Sie sich gerne noch einmal an mich.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt
