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Erhaltungsaufwendungen - Kosten für die Dachsanierung und Wärmedämmung

27.02.2008 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Manfred A. Binder


Ich besitze ein Einfamilienhaus Baujahr 1963.
Das Haus stand die letzten 15 Monate leer.
Im April 2007 ließ ich das ach erneuern und eine Wärmedämmung anbringen.
Seit Nov. 2007 ist das Obergeschoss des Hauses wieder vermietet.
In ca. 4 Jahren wollen wir das Haus ausschließlich selbst nutzen (Eintritt Ruhestand).
Frage: Können die Kosten für die Dachsanierung und Wärmedämmung im Hinblick auf die geplante Eigennutzung in voller Höhe beim Finanzamt geltend gemacht werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die aufgrund Ihrer Angaben und der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworte.

Sie können Erhaltungsaufwendungen gem. § 11 Abs. 2 EStG sofort in dem Jahr ansetzen, in denen sie angefallen sind oder bei größeren Erhaltungsaufwednungen nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Wenn Sie sich für eine Verteilung entschließen, dann können in dem Jahr, in dem das Gebäude nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt wird, die noch nicht berücksichtigten Teile der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten angesetzt werden. Ein anderes ergibt sich aber, wenn die Maßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind, aber in die Vermietungszeit vorgelagert werden. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn die Erhaltungsaufwendungen bei bereits gekündigtem Mietverhältnis objektiv nicht zur Wiederherstellung oder Bewahrung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich sind.

Ein anderes Ergebnis ergibt sich jedoch, wenn die Kosten der Dacherneuerung und der Wärmedämmung nicht dem Erhaltungsaufwand, sondern den nachträglichen Herstellungskosten zuzurechnen sind. Das ist der Fall, wenn Instandhaltungs- und Modernisierungskosten aufgewandt wurden, um eine Neuherstellung, eine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu realisieren.
Dann sind die nachträglichen Herstellungskosten über die Regelungen der AfA anzuwenden.
In diesem Fall können die Abschreibungen nur bis zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung angesetzt werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in Ihrer Angelegenheit weiterhelfen konnte. Sollten Unklarheiten bestehen, weise ich auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.

Mit freundlichen Grüßen

Manfred A. Binder
- Rechtsanwalt -

Ich darf schließlich noch auf Folgendes hinweisen:

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

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