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Erhaltungsaufwand bei Modernisierung als Werbungskosten

| 17.10.2012 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke


Ich habe ein Wohnhaus geerbt, dass vermietet war und sich in einem schlechten Zustand befand. Nachdem der Mieter auszog, habe ich im Herbst 2011 mit Renovierungsarbeiten begonnen.
Das Erbe habe ich ohne abschließende Ausgleichszahlungen an die Geschwister erhalten, da die gesamte Erbmasse groß genug war. In einem notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag wurde das Wohnhaus mir alleinig zugesprochen. Meiner Meinung nach kann also KEIN (teil-)entgeltlicher Erwerb vorliegen.

Erster Teil meiner Frage: Sind somit alle Renovierungskosten Erhaltungsaufwand, der nach eigenem Ermessen in 1-5 Jahren als Werbungskosten abgesetzt werden kann? Es wurden erneuert: Fenster, die Elektrik, Sanitär und Heizungsanlage, Bodenbeläge, u.a. Hier dürfte eine %-Regelung, die die Renovierungskosten in ein Verhältnis zum Wert des Hauses setzt, nicht greifen. Die Renovierungsmaßnahmen waren m.E. notwendig und substanzerhaltend, da seit über 50 Jahren nichts wesentliches erneuert wurde.

Einzelne Handwerker haben noch in 2011 Abschlagsrechnungen auf ihre Arbeiten gestellt und das Geld auch noch 2011 erhalten. Diese Kosten möchte ich für 2011 aufeinmal (also nicht über mehrere Jahre verteilt) als Werbungskosten absetzen.
Nun der zweite Teil meiner Frage: Bin ich durch das Absetzen der oben genannten Abschlagszahlungen in nur einem Jahr derart gebunden, dass die Schlussrechnungen dieser Handwerker, die in diesem Jahr (2012) gestellt wurden, dann auch nur in einem Jahr (hier dann 2012) abgesetzt werden können? Dies wäre steuerlich sehr ungünstig für mich, denn ich plane eine Absetzung über 3 Jahre.

Wird die gesamte Renovierungsmaßname steuerlich als eine Einheit betrachtet und müssen somit alle angefallenen Kosten über die gleiche Anzahl von Jahren verteilt werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Voraussetzung für die Geltendmachung von Webungskosten in der Art, die Sie beschreiben, ist zunächst, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen. Darüber schreiben Sie nichts, also gehe ich davon aus, dass Sie diese zurzeit nicht erzielen, sondern nur das Gebäude renoviert haben.

Trotzdem kann man, unter bestimmten Voraussetzungen, Kosten absetzen, wenn eine Vermietung geplant ist.
Allerdings stellt sich bei Ihnen die Frage des „anschaffungsnahen Aufwandes". Dieser liegt nach Rechtsprechung dann vor, wenn das Gebäude nach dem Erwerb noch in einen betriebsbereiten Zustand gebracht werden muss. Die Abgrenzung kann hier sehr schwierig sein. § 255 HGB legeldefiniert folgendermaßen: „Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen sind abzusetzen."

In der Steuererklärung werden diese Kosten nicht über die Werbungskosten, sondern über die AfA abgesetzt. Dabei werden alle Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (über die man in Ihrem Fall trefflich streiten kann) der Immobilie aufgeteilt auf die Jahre der Nutzung. In jedem Jahr dieses Zeitraums, der noch zu ermitteln wäre, ist der AfA Anteil als Werbungskosten von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Ihre Idee, alle anfallenden Kosten für Instandsetzung und Renovierung sofort als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend zu machen, liegt natürlich nahe.

Leider steht dem der § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EstG entgegen: „Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). 2Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen." Das bedeutet, dass zu den sog. Herstellungskosten auch solche Kosten zählen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb auftreten.

Auch muss die 15% Grenze beachtet werden. Es gibt zudem die Regelung, dass für den Dreijahreszeitraum, der Beginn der Baumaßnahmen maßgeblich ist, damit nicht durch Verzögerung der Arbeiten hier der § 6 EstG umgangen werden kann.
Auch der Bundesfinanzhof hat in diesem Sinne entschieden, BFH mit Urteil vom 25.8.2009, IX R 20/08. Der Leitsatz lautet hier: „Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind --unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 2 EStG beruhen-- nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen."

Nur bei den sog. nachträglichen Herstellungskosten ist eine sofortige Absetzbarkeit gegeben. Die Abgrenzung ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn die Baumaßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung durch Um- oder Anbau führen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2012 | 22:03

Sehr geehrte Frau Domke,

Einkünfte aus Vermietung liegen vor; in meiner Frage war angegeben, dass das Haus bis zur Kündigung durch den Mieter bis Herbst 2011 vermietet war. Nach der Renovierung/Modernisierung wird wieder zur Erzielung von Einkünften vermietet.

Der wesentliche Punkt scheint doch zu sein, ob eine Anschaffung vorliegt. Dies dürfte durch das Erbe doch nicht der Fall sein (der Erbfall trat schon 2010 ein, ohne Ausgleichszahlungen, wie schon ausführlich geschildert). Eine Erbschaft stellt doch keine Anschaffung/Erwerb dar, oder liege ich da falsch? Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist die 3-Jahresfrist nach ANSCHAFFUNG entscheidend, dann bezeichnet als „anschaffungsnahe Herstellungskosten"!
§255 HGB definiert im Wesentlichen die Begriffe „Anschaffungskosten" und „Herstellungskosten". In dem von Ihnen zitierten BFH-Urteil lag eine Anschaffung vor, aber nicht ein (unentgeltliches) Erbe. Um es noch mal klar zu sagen: das Häuschen ist 55 Jahre alt, die AfA war auch schon zu Ende als ich Erbe wurde.

Hierzu wünsche ich mir von Ihnen eine klare Stellungnahme.

Ist es richtig, dass dann substanzerhaltende Maßnahmen als Werbungskosten abgesetzt werden können, also wenn hierdurch ein zeitgemäßer Wohnstandard wiederhergestellt wird, oder spielt der Substanzerhalt überhaupt noch eine Rolle?

Auf den Aspekt der unterschiedlichen jährlichen Aufteilung als abzusetzende Werbungskosten von Abschlagszahlungen und Endrechnungen im Folgejahr sind Sie leider gar nicht eingegangen, bitte beantworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2012 | 12:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

für unentgeltlichen Erwerb gilt § 11 d EStDV: "Bei den nicht zu einem Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern, die der Steuerpflichtige unentgeltlich erworben hat, bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers oder dem Wert, der beim Rechtsvorgänger an deren Stelle getreten ist oder treten würde, wenn dieser noch Eigentümer wäre, zuzüglich der vom Rechtsnachfolger aufgewendeten Herstellungskosten und nach dem Hundertsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde, wenn er noch Eigentümer des Wirtschaftsguts wäre. Absetzungen für Abnutzung durch den Rechtsnachfolger sind nur zulässig, soweit die vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Abschreibungen bei dem Wirtschaftsgut noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben."

Wenn die AfA bereits ausgeschöpft wurde, können Sie hier grundsätzlichen keine weiteren Abschreibungen vornehmen und Anschaffungskosten sind nicht abszugsfähig, weder sofort noch über die Jahre verteilt. Das erscheint natürlich unbillig

Daher liegt ihr "Problem" gerade beim BFH (Az.: IX R 43/11)und wurde bisher noch nicht entschieden, das FG Münster hat Ihnen insoweit Recht gegeben, dass die "Anschaffungsnebenkosten" beim unentgeltlichen Erwerb abzugsfähig sind, das FA hatte dies ganz und gar abgelehnt.

Berufen Sie sich daher beim Abzug der Kosten auf das Urteil des FG Münster, Urteil v. 25.10.2011, 13 K 1907/10 E). Ob Sie allerdings bei bereits erschöpfter AfA überhaupt etwas absetzen können, muss der BFH entscheiden.

Mit freundlichen Grüßen
Maike Domke
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 06.11.2012 | 19:59

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"Nach weiteren Beratungen mit einem anderen Fachanwalt kann ich nur sagen, dass die Antwort unzureichend war, da offenbar der Kern der Frage nicht ausreichend zur Kenntnis genommen wurde. Auch auf meine konkrete Nachfrage (zur Abgrenzung zwischen unentgeltlichem Erbe und Anschaffung) wurde leider nicht eingegangen, dafür wurde ein nicht nachgefragter anderer Sachverhalt behandelt (gefragt war nach Werbungskosten und geantwortet wurde zur AfA). Allein meine Skepsis hat mich vor einem größeren finanziellen Schaden bewahrt. Es scheint so, dass das Einkommensteuerrecht nicht gerade zu den Kernkompetenzen von Frau Domke gehört."