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Ergänzungen im Formularvertrag - kurze Erläuterung, Fragen hierzu beantworten


| 19.06.2005 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe von meinem zukünftigen Vermieter einen Mietvertrag erhalten, der einige Zusätze und Änderungen erhält, die ich gerne kurz und für Laien verständlich erläutert hätte sowie einige spezielle Fragen hierzu. Im einzelnen handelt es sich um folgende Punkte:

1. Bei der Benennung der Vertragsparteien hat der Vermieter folgenden Zusatz eingefügt:
"(Bemerkung: Soweit zwischen dem Geschäftsführer und dem Mieter Rechtsgeschäfte getätigt werden, verzichtet die Mieterin auf die Vorlage von Vollmachten.)"

->Was soll das konkret bedeuten, entstehen mir dadurch, sollte es einmal zu einem Rechtsstreit kommen, irgendwelche Nachteile?

2. Unter dem Punkt "Tierhaltung" wurde neben dem Standardtext, der für jede Tierhaltung, ausgenommen Kleintiere in geringer Zahl, die vorherige Erlaubnis des Vermieters festlegt, folgendes hinzugefügt:
"Die Mieterin erklärt, kein Tier größer als ein Goldhamster halten zu wollen."

->Wenn mein Sohn sich nach Einzug in die Wohnung zwei Meerschweinchen anschaffen wollte, darf der Vermieter dies ablehnen(sind ja etwas größer als ein Hamster...) oder muß er dies erlauben?

3. Unter "Schönheitsreparaturen" wurde der Standardtext mehrmals mit einem eigenen Zusatz ergänzt(die Zusätze habe ich in Großbuchstaben gesetzt), im einzelnen wie folgt:
Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. NUR ZUM MIETENDE.
Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nach folgenden Regelfristen durchzuführen.IM ALLGEMEINEN: (es folgt die übliche Aufzählung der Fristen für verschiedene Räume, mit alle 3, 5, 6 Jahre) dann: Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, IM ALLGEMEINEN. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Schönheitsreparaturen durchzuführen, die nach den Regelfristen fällig sind, IM ALLGEMEINEN.
-> Was sollen diese Zusätze, was für Konsequenzen können sich daraus für mich ergeben (wo ist der Haken, wenn es einen gibt?)

vorab hatte ich Gelegenheit, die Wohnung zu begehen und habe dabei einige bestehende Mängel schriftlich und mit Fotos festgehalten, die mich zwar nicht weiter stören und keiner Beseitigung durch den Vermieter bedürfen, aber mir ist wichtig, daß diese Sachen mir bei einem späteren Auszug nicht angelastet werden. Die Aufstellung mit den Fotos habe ich meinem Vermieter zugeschickt, und bin telefonisch so mit Ihm verblieben, das dieses Schreiben mit allen Anlagen(Fotos) Bestandteil des Mietvertrags werden soll. Hierzu findet sich jetzt im Vertrag unter " Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses" folgender Text:
"Die Mieterin hat sich durch eine Besichtigung von dem sehr guten Zustand der Wohnung überzeugt. Anstriche und Lackierungen sind nur geringfügig verbraucht und angeschmutzt. Das Laminat ist einwandfrei gebohnert und die Fenster sind geputzt. Alle Teile der Wohnung funktionieren technisch einwandfrei. Die Mieterin hat ein Konvolut von Feststellungen angefertigt, welches Vertragsbestandteil wird.

-> reicht das mit dieser Formulierung aus, um mich abzusichern, worauf sollte ich achten, damit mein Schreiben wirklich Vertragsbestandteil wird? Soll ich es noch extra vom Vermieter unterschreiben lassen(kann ja nicht schaden, oder?)? Was ist sonst zu beachten?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1. Offenbar wurde der Mietvertrag mit einer GmbH abgeschlossen, deren Geschäftsführer für diese Gesellschaft handelt. Da der Geschäftsführer aber ohnehin gem. § 35 GmbHG für die Gesellschaft handelt, und keine Vollmacht vorlegen muß, ist diese Ergänzung unverständlich, weil unnötig. Nachteile dürften Ihnen dadurch jedenfalls nicht entstehen.

2. Meerschweine fallen unter den Begriff der Kleintiere. Die Kleintierhaltung kann aber weder formularmietvertraglich, noch durch Individualvereinbarung ausgeschlossen werden (AG Köln WuM 1984, 78), so daß der Vermieter Ihrer Tochter nicht verbieten kann, diese Tiere zu halten.

3. Durch die Einfügung der Begriffe ergibt sich für Sie lediglich der Haken, daß die Klausel dadurch wirksam wird. Denn ohne die Wörter "Im Allgemeinen" wären die genannten Fristen "starr", also ohne Möglichkeit, davon abzuweichen. Das ist aber nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig, so daß die Klausel unwirksam wäre und Sie nicht renovieren müssten. Dem hat der Vermieter aber vorgebeugt, in dem er in das offentlich veraltete Vertragsformular die Klausel aufgeweicht hat und durch die Verwendung der Wörter "Im Allgemeinen" klarstellt hat, daß die Fristen nicht starr sind, sondern davon abgewichen werden kann.

4. Wenn Sie alle Schäden, die bei Einzug bereits vorhanden sind, dokumentiert haben, wird der Vermieter Ihnen bei Auszug diese nicht entgegen halten können. Darauf, ob Ihr Schreiben "Vertragsbestandteil" wird, kommt es gar nicht an. Es ist letztlich nur entscheidend, daß Sie nachweisen können, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernommen haben. Diesem Zweck wird Ihre Anlage, die der Vermieter ja bestätigt hat, aber gerecht - wenn Sie keinen Mangel übersehen haben. Ihre Feststellungen dienen also bei Auszug zum Nachweis, daß Sie diese Schäden nicht verursacht haben. Es schadet nichts, wenn der Vermieter Ihnen die Schäden auch nochmals separat bestätigt - das muß er allerdings nicht.

Ansonsten können Sie natürlich auch Fotografien vom jetztigen Zustand der Wohnung fertigen, um später auf der ganz sicheren Seite zu sein.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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