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Ergänzung zu Mietvertrag! gültig oder nicht?


| 22.06.2007 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

eine Erbengemeinschaft besitzt ein Einfamilienhaus, das derzeit vermietet ist. Die Eigentumsanteile sind wie folgt geregelt (Mutter 50% und deren Kinder je 10%). Es wurde am 16.06.1996 ein Zeitmietvertrag gemäß alten Mietrecht (vor 2001) mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. In dem Mietvertrag wurde somit das Ende der Mietzeit auf den 30.06.2006 festgesetzt. Der Mietvertrag wurde noch zu Lebzeiten meines Vaters (100%iger Eigentümer) und den beiden Eheleuten unterschrieben.

Auszug aus Mietvertrag:

§2-Mietzeit und Kündigung
1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.1996
Der Mieter ist verpflichtet seiner gesetzlichen Meldepflicht nachzukommen.
Das Mietverhältnis endet am 30.06.2006.
Es verlängert sich um jeweils 1 Jahr, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.
2. Der Widerspruch bzw. die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem anderen Vertragspartner spätestens am letzten Werktage vor der Kündigungsfrist zugegangen sein.
3. Soweit sich der Vermieter gemäß §564 Abs.2 BGB nicht auf die vereinbarte Kündigungsfrist berufen kann, gilt auch für den Mieter die für den Vermieter geltende Kündigungsfrist.
4. Der Vermieter kann im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen den Mietvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (z.B. Zahlungsrückstand, vertragswidriger Gebrauch, unbefugte Überlassung an Dritte, bei Nichteinhaltung von Nachbarrechten, sittenwidriges Verhalten usw.)
Ein Zahlungsrückstand in diesem Sinne liegt vor, wenn der Mieter mit mehr als einer Rate im Rückstand ist.
5. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so findet §568 BGB keine Anwendung.
6. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch fort, so hat er als Nutzungsentschädigung den ortsüblichen Mietwert, mindestens aber den zuletzt vereinbarten Mietzins zu zahlen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt vorbehalten.


Weitere §§ zu der Mietzeit und Kündigung sind in diesem Vertrag nicht enthalten.

Am 08.12.2000 wurde eine Ergänzung zu §2 des Mietvertrages vereinbart, welche der Mieter verfasst hat. In dieser Ergänzung wurde vereinbart, dass die Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger des Verstorbenen den Mietvertrag übernimmt und der Mietvertrag erst am 31.12.2011 endet. Es wurde auch vereinbart, dass alle anderen Bestimmungen des §2 unverändert weiterhin gelten.
Diese Vereinbarung wurde mieterseitig nur durch den Ehemann und vermieterseitig durch die Mutter und einem Mitglied der Gemeinschaft unterzeichnet (gemeinsam 60%).

Nun zu meiner Frage:

Ist diese Ergänzung gültig, da wie oben erwähnt die Unterschrift des zweiten Vertragsnehmers, also der Ehefrau, fehlt?

Sollte dieser Zusatz unwirksam sein, so müsste folglich die ursprünglich vereinbarte Regelung wieder gelten, dass sich der Zeitmietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert oder wird das Mietverhältnis jetzt mit einem unbefristeten Vertrag fortgeführt.

Zudem müssen noch die alten Regelungen und Paragraphen für Zeitmietverträge relevant sein, da diese Ergänzung (falls rechtlich wirksam) vor 2001 abgeschlossen wurde.
Für die Beantwortung meiner Frage(n) bedanke ich mich im Voraus. Ich möchte darauf hinweisen, dass es mir hauptsächlich um die rechtliche Wirksamkeit der Ergänzung geht, da ja im Vertrag eine Verlängerungsklausel vereinbart wurde.

Mit freundlichen Grüßen




Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Eine Vertragsänderung kann nur dann wirksam sein, wenn beide Vertragsparteien sie vorgenommen haben.

Nach dem von Ihnen geschilderten Fall bestehen insoweit Zweifel, als dass bei Parteien mit mehreren Personen alle den Vertrag ändern müssten. Hierzu wäre eine übereinstimmende Erklärung von allen erforderlich.

Dies scheint hier nicht vorzuliegen, so dass an der wirksamen Vertragsänderung Zweifel bestehen.

Hinweisen möchte ich aber darauf, dass stillschweigend eine Genehmigung erfolgt ist, oder eine Bevollmächtigung vorgelegen hat. Insoweit wäre eine weitere Prüfung im Detail zwingend erforderlich.

Der Vertrag selbst wurde hier nicht geprüft.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.06.2007 | 18:52

Sehr geehrter Herr Steininger,

vorab Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Ob eine Bevollmächtingung der zweiten mieterseitigen Vertragspartei vorgelegen hat, kann ich im nachhinein nicht mehr nachvollziehen. Ich gehe nun davon aus, dass diese Änderung keine Gültigkeit hat und somit die Verlängerungsklausel zum Tragen kommt. Ist dies richtig? Könnten Sie mir abschließend noch den Paragraphen nennen, in dem geregelt ist, dass für die Wirksamkeit einer Vertragsänderung beide Parteien zu unterzeichnen haben?

Für Ihre nochmalige Mühe bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2007 | 08:11

Wenn keine wirksame Änderung vorliegt, bleibt selbstverständlich der bisherige Vertrag bestehen.

Entscheidende Norm ist § 425 BGB.

Beispielsweise ist auch ein Aufhebungsvertrag nur wirksam, wenn der zweite Mieter zustimmt (BayObLG FamRZ 83, 701).

Bewertung des Fragestellers |


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