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Erfüllung von Leistungen durch den Bauherrn/Verkäufer

23.10.2019 23:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:43

Zusammenfassung:

Es geht um einen notariellen Bauträger(Kauf)vertrag mit missverständlichen Formulierungen.

Wir haben eine neu zu errichtende Doppelhaushälfte gekauft.

Folgende Punkte sind Auszüge aus dem notariellen Notarvertrag (Bauträgervertrag) und der damit verbundenen Baubeschreibung:

Im Kaufvertrag steht folgendes:
Bauherreneigenschaft: Bauherr ist der Verkäufer.

In der Baubeschreibung steht folgendes:

Erschliessungstraße/Zuwegung
Die Zuwegungen zu den Häusern und die Stellplätze werden in Eigenleistung des Bauherrn erbracht.
Bodenbeläge/Fliesenarbeiten
In Eigenleistung des Bauherrn (im Festpreis nicht enthalten).
Maler- und Tapezierarbeiten
In Eigenleistung des Bauherrn (im Festpreis nicht enthalten).
Elektroinstallation/Ausstattungsumfang
Für Internetanschlüsse wird eine CAT 7 - Verkabelung gelegt. Die Fertiginstallation (inkl. der Internetdosen) wird jedoch in Eigenregie des Bauherrn durchgeführt.
Außenanlage und Terassenbeläge
In Eigenleistung des Bauherrn (im Festpreis nicht enthalten).

Obwohl missverständlich ausgedrückt und wahrscheinlich/offensichtlich eine alte Vorlage schlampig korrigiert wurde, ist die Verantwortlichkeit für diese Gewerke eindeutig benannt und notariell beurkundet. Eine Konkretisierung dieser erfolgt aber nicht. Es besteht die Frage, wie diese Vertragsregelung rechtlich zu bewerten ist. Haben wir rechtlichen Anspruch darauf, dass diese Gewerke durch den Bauherrn/Verkäufer zu erledigen sind?

Am Ende der Baubeschreibung steht "Änderung durch Irrtum Vorbehalten!"

24.10.2019 | 00:48

Antwort

von


(783)
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41812 Erkelenz
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Gerne zu Ihren Fragen:

Der Bauträger(kauf)vertrag enthält neben den rechtlichen Vereinbarungen die technischen Unterlagen. Das ist zum einen die Baubeschreibung und zum anderen sind das die Baupläne. Diese Unterlagen müssten als Anlage dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag beigefügt sein oder sie waren schon zur Vorbereitung de späteren Kaufvertrags in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt.

Ihre Beschreibung des Problems nach kann ich aus der Ferne nur mutmaßen, das Letztes der Fall ist.

So wie Sie das vorliegend schildern, ist dringender Bedarf angezeigt, diese "missverständlich ausgedrückten" Formulierungen unter Bezugnahme auf den Änderungsvorbehalt wegen Irrtums unverzüglich (schriftlich per Einschreiben) anzeigen und korrigieren zu lassen. Und zwar auf Kosten des Bauträgers, wenn es zutrifft, dass "eine alte Vorlage schlampig korrigiert wurde".

Denn sonst sehe ich in der Tat die Gefahr, dass Sie im Streitfall KEINEN "rechtlichen Anspruch darauf haben, dass diese Gewerke durch den Bauherrn/Verkäufer zu erledigen sind?"

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 25.10.2019 | 11:37

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Die Aussage habe ich verstanden, die rechtliche Begründung/Bewertung erschliesst sich mir nicht.

1) die Baubeschreibung ist Teil des notariellen Vertrags und als Anlage am Notar-Vertrag beigefügt.
2) Am Notartermin wurde Vertrag und Baubeschreibung in Anwesenheit des Käufers vorgelesen und anschliessend unterschrieben.

Trifft der Verkäufer nicht eine Teilschuld, schliesslich wurde der Inhalt wie oben beschrieben vorgelesen und spätestens dann hätte er darauf reagieren können?

Widerspricht der Wortlaut "Vorbehalt durch Irrtum" nicht dem Wesen eines notariellen Vertrages, der zwei Wochen vorher den Parteien zugeschickt wird und sogar vorgelesen wird?

Trifft den Verkäufer nicht mindestens eine Teilschuld , da klar "Eigenleistung durch den Bauherrn" geschrieben steht und die Bauherreneigenschaft eindeutig dem Verkäufer zugewiesen wird?

Sollte der Wortlaut jetzt in Frage gestellt werden können (Vorbehalt durch Irrtum), könnte jedes einzelne Teil der Baubeschreibung in Frage gestellt werden. Die Baubeschreibung wäre dann als Grundlage der zu überprüfenden Bauleistung wertlos.


Vielen Dank für die Bemühungen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.10.2019 | 12:43

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Die rechtliche Struktur eines Bauträgervertrags bzw. Bauträgerkaufvertrags ist facettenreich und per Ferndiagnose nicht abschließend zu bewerten. Meist sind das sogar zwei Verträge, die beide der notariellen Beurkundung bedürfen. Da Sie schreiben, dass "...missverständlich ausgedrückt und wahrscheinlich/offensichtlich eine alte Vorlage schlampig korrigiert wurde" ist es nicht auszuschließen, dass diese fragliche Passage in einem anderen Bauträgermodell einen Bauherrn gegenüber dem ausführenden Bauträger verpflichten soll.

Deshalb besteht Erklärungsbedarf, weil nicht feststeht, ob die Erklärenden das tatsächlich so im notariellen Vertrag bzw. Verträgen gewollt haben. Dann würde auch der Irrtumsvorbehalt bezogen auf dieses Problem greifen. Nicht aber wäre dann die Baubeschreibung insgesamt wertlos, wie Sie mutmaßen.

Und zur "Mitschuldfrage", was etwaige Kosten angeht, hatte ich die schon dem Bauträger zugeordnet, wenn er eben nicht kompatible Textbausteine (wie Sie es ausdrücken "eine alte Vorlage schlampig korrigiert") verwendet.
Sie sollten das zunächst mit dem Bauträger erörtern und um schriftliche Klarstellung ersuchen. Ggf. kann das dann noch kurzerhand über den Notar in den oder die Verträge eingeführt werden.

Haben Sie aber bitte Verständnis dafür, dass diese Plattform nur eine erste Beratung aus der Ferne ermöglicht, die eine abschließende Bewertung mangels Kenntnis des kompletten Vertragswerks nicht ersetzt.

Ich hoffe dennoch, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt


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