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Erfüllung baurechtlicher Vorschriften durch Miteigentümer durchsetzbar?


13.08.2007 08:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ein Miteigentümer unserer Wohnungseigentümergemeinschaft plant einen Umbau, von dem auch die Decken-Innereien (Schallschutz), also Gemeinschaftseigentum, betroffen sind. Wir wissen, daß er vom Bauamt Auflagen bzgl Schallschutz bekommen wird (bei Umbau wird aktuelle DIN-Norm gefordert) , und wir wissen, daß er diese Auflagen nicht erfüllen will, um Geld zu sparen.

Frage: Können wir die Erfüllung der baurechtlichen Vorschriften auf privatrechtlichem Weg verlangen ?

Ich habe hier Zweifel, weil m.W. uns nur die Qualität des Schallschutzes zusteht, die zum Zeitpunkt der Teilungserklärung bestand. Diese liegt weit hinter dem heutigen Standard, da es sich um ein sehr altes Haus handelt. Deshalb denke ich, wir können nicht auf einen Nachteil berufen, solange er den Schallschutz nicht verschlechtert, und auch die geplante bauliche Veränderung nicht ablehnen.

Ist meine Einschätzung so richtig?

Das wäre schade, denn wir befürchten, daß er einen Weg finden wird, sich gegenüber dem Bauamt durchzumogeln, da er über reichlich zwielichtige Kontakte verfügt (auch unter Bauleitern gibt es schwarze Schafe).
Sehr geehrte Ratsuchende,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1) Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer nur den Schallschutz beanspruchen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Er ist daher nicht berechtigt, von einem anderen Wohnungseigentümer Schallschutzmaßnahmen, wie z. B. das nachträgliche Verlegen eines Teppichbodens zu verlangen, wenn dieser keine die Situation verschlechternden Maßnahmen durchgeführt hat.

Für Sie als Wohnungseigentümerin bedeutet dies, zunächst einmal herauszufinden, wann das Wohnungseigentum „begründet“ wurde. Darunter muss nicht das Baujahr des Hauses zu verstehen sein.

Es gibt zwei Möglichkeiten, Wohnungseigentum zu begründen: Wenn mehrere Personen bereits Miteigentümer eines Grundstücks sind, durch Vertrag mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Wenn der Grundstückseigentümer sein Eigentum aufteilen will, durch Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch. Angaben hierzu können Sie dem Grundbuch entnehmen. Dort ist im Bestandsverzeichnis angegeben, wann das Wohnungseigentum begründet wurde – und dann läst sich anhand nachstehender Tabelle klären, welche Schallschutzklasse zu beachten ist:

DIN 4109, 1962 = 63 dB

DIN 4109, 1989 = 53 dB

VDI 4100, 1994 = 49 dB


2) Die Qualität der Schalldämmung kann als Nebenbestimmung zu einer Baugenehmigung erlassen werden. Es gibt allerdings unterschiedliche Arten von Nebenbestimmungen, unter anderem die "Auflage".
Wenn es sich tatsächlich um eine „Auflage“ (was ohne Einsicht in die Baugenehmigung nicht beurteilt werden kann) zu der Baugenehmigung handelt, dann ist diese Auflage eine mit der Baugenehmigung verbundene, selbstständig erzwingbare, hoheitliche Anordnung. Ist diese Auflage zum Schutz erzwingbarer Recht Dritter erlassen und nicht nur zum Schutz des Gemeinwohls oder der Allgemeinheit, kann der begünstigte Dritte erforderlichenfalls mit einer Verpflichtungsklage, einer Leistungsklage oder unter Umständen auch mit einer zivilrechtlichen Unterlassungsklage geltend machen.

In jedem Fall sollten Sie Ihre Rechte durch einen Kollegen vor Ort prüfen lassen, der sich mit dem Baurecht in Baden- Württemberg im Speziellen auskennt. Ihm sollten Sie die Baugenehmigung vorlegen, die Sie über Ihren Verwalter erhalten werden, da Sie Angrenzer nach § 55 Abs. 1 LBO-BW sind. Beachten Sie, dass die Benachrichtigung des Verwalters genügt. Da Sie anderweitig schon einmal äußerten, Ihr Verwalter sei „lahm“, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass er Ihnen die Mehrfachfertigungen der Benachrichtigung umgehend aushändigen soll, da Einwendungen gegen die Baugenehmigung nur binnen zwei Wochen vorgetragen werden können. Danach sind die Einwendungen ausgeschlossen! Nur wenn Sie bereits eine schriftliche Zustimmung zu dem Bauvorhaben gegeben haben oder die Bauvorlagen unterschrieben haben, erhalten Sie keine Benachrichtigung.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu
Rechtsanwältin

www.kanzlei-preu.de



§ 55 LBO- BW
Benachrichtigung der Angrenzer
(1) Die Gemeinde benachrichtigt die Eigentümer angrenzender Grundstücke
(Angrenzer) von dem Bauantrag. Die Benachrichtigung ist nicht erforderlich bei
Angrenzern, die
1. eine schriftliche Zustimmungserklärung abgegeben oder die Bauvorlagen
unterschrieben haben oder
2. durch das Vorhaben offensichtlich nicht berührt werden.
Bei Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz, genügt die
Benachrichtigung des Verwalters; für die Eigentümergemeinschaft sind Mehrfertigungen
der Benachrichtigung beizufügen.

(2) Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der
Benachrichtigung bei der Gemeinde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen.
Die vom Bauantrag durch Zustellung benachrichtigten Angrenzer werden mit allen
Einwendungen ausgeschlossen, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß
geltend gemacht worden sind (materielle Präklusion). Auf diese Rechtsfolge ist in der
Benachrichtigung hinzuweisen. Die Gemeinde leitet die bei ihr eingegangenen Einwendungen zusammen mit ihrer Stellungnahme innerhalb der Frist des § 54 Abs. 3
an die Baurechtsbehörde weiter.

(3) Bei Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren gilt Absatz 1 entsprechend. Die
Gemeinde hat die Angrenzer innerhalb von fünf Arbeitstagen ab dem Eingang der
Bauvorlagen zu benachrichtigen. Bedenken können innerhalb von zwei Wochen
nach Zugang der Benachrichtigung bei der Gemeinde vorgebracht werden. Die
Gemeinde hat sie unverzüglich an die Baurechtsbehörde weiterzuleiten. Für die
Behandlung der Bedenken gilt § 47 Abs. 1. Die Angrenzer werden über das Ergebnis
unterrichtet.
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