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Erfolgsaussichten einer Klage auf Kautionserstattung?

| 10.06.2008 18:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin im November 2007 aus meiner damaligen Mietwohnung ausgezogen. Ich habe da 1,5 Jahre gewohnt, die Wohnung war nicht abgenutzt. Bei meinem Einzug waren die Wände wohl vom Vormieter frisch gestrichen.

Bei Übergabe meinte mein Vermieter, eventuell müssten die Wände noch gestrichen werden, falls der Nachmieter die Wohnung so nicht abnimmt. Seit der Übergabe habe ich nichts mehr von ihm gehört.

Nach über einem halben Jahr habe ich nun angefragt, wann ich mit Rückzahlung der Kaution rechnen kann. Darauf erreichte mich ein Anruf, in dem mein ehemaliger Vermieter fragte, wo das Geld für die Malerarbeiten bliebe. Er habe mit mir telefonisch ausgemacht, dass die Wohnung von einem mit ihm befreundeten Maler (schwarz (!) für 200 €) gestrichen werden soll. Ich habe aber nie mit ihm ein solches Telefonat geführt. Ich habe auch nie erfahren, dass er die Wohnung streichen lassen möchte – vor allem nicht auf meine Kosten. Sonst hätte ich selbst die Firma ausgesucht.

Im Mietvertrag gibt es keine Klausel zu Schönheitsreparaturen. Nur folgende vorgedruckte Abrede: „Die Wohnung wird in einem einwandfreien Zustand übergeben. Sie ist in einem einwandfreien Zustand zu überlassen. Die Renovierungsarbeiten sind fachgerecht auszuführen.“

Lohnt sich der Gang zu einem Anwalt und eine Klage oder sollte ich die 200 € zahlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes zusammenfassend wie folgt:

Es ist ungewöhnlich, dass im Mietvertrag keine detaillierteren Regelungen zu den Schönheitsreparaturen getroffen wurden. Die Regelung, dass die Wohnung einwandfrei zu übergeben ist, und dass Renovierungen fachgerecht auszuführen sind, bedeutet nicht, dass auch bei Auszug eine Renovierung stattzufinden hat. Zudem dürfte nach einer Mietzeit von 1,5 Jahren auch noch keine Renovierung fällig gewesen sein.

Sie brauchten daher meines Erachtens nicht renovieren.

Zudem muss ein Vermieter seine Ansprüche innerhalb von 6 Monaten nach Mietende geltend machen. Da Sie im November ausgezogen sind, sind demnach im Mai seine Ansprüche verjährt, sofern er überhaupt welche gehabt hat.

Denn selbst wenn er Ansprüche theoretisch gehabt hätte, so hätte er Sie zunächst mal unter Fristsetzung auffordern müssen, die Wohnung zu renovieren. Dieses ist nicht geschehen. Zumindest kann der Vermieter so etwas nicht beweisen.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Sie gute Chancen haben, wenn Sie Ihre Kaution gerichtlich geltend machen.

Möglicherweise ist es auch zunächst ausreichend, wenn dem Vermieter mit einem anwaltlichen Schreiben die Rechtslage deutlich gemacht und er aufgefordert wird, die Kaution zu erstatten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Nachfrage oder eine weitergehende Interessensvertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 14.06.2008 | 17:51

Sehr geehrter Herr Aust,

ist denn vorhersehbar, wie ein Gericht die Klausel "einwandfreier Zustand" bewerten wird oder gibt es da ein Referenzurteil?

Ich habe ja nie mit dem Vermieter über die Renovierung gesprochen und auch nie ein Schreiben von ihm erhalten. Ist es trotzdem möglich, dass ein Gericht ihm Glauben schenkt, dass ich mit ihm die Renovierung verabredet habe?

Wie viel würde mich denn ein Gerichtsgang (Anwalt + Gerichtskosten) ungefähr kosten, wenn ich Klage erhebe? Bitte nur eine Schätzung zur groben Orientierung.

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.06.2008 | 14:12

Sehr geehrter Fragesteller,

um eine Renovierung fordern zu können, müsste der Vermieter eine solche Renovierungspflicht bei Auszug wirksam im Mietvertrag vereinbart haben. Dies ist bei einer bloßen Mietzeit von nur 1,5 Jahren aber gar nichts möglich, da so kurze Renovierungsintervalle gar nicht zulässig sind.

Das Wort "einwandfreier Zustand" kann daher m.E. nur so ausgelegt werden, dass eben Beschädigungen etc beseitigt sein müssen und auch, dass die Wohnung in einem sauberen Zustand ist.

Nach Ihrer bisherigen Schilderung halte ich es für unwahrscheinlich, dass der Vermieter eine dennoch vereinbarte Renovierung beweisen kann. Vor diesem Hintergrund sehe ich für eine Klage gute Chancen für Sie.

Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters ohnehin bereits verjährt sind. (6 Monatsfrist)

Die Kosten berechnen sich nach dem Streitwert (also der Höhe der Kaution) und dem Umfang des Prozesses. Bei einem angenommenen Streitwert von 1000,- kämen bei einer außergerichtlichen Korrespondenz, einem Gerichtsverfahren und einer Gerichtsverhandlung insgesamt Anwalts- und Gerichtskosten von etwa 500,- - 700,- Euro zustande. Sie müssen aber bedenken, dass im Falle des Obsiegens in dem Prozess sämtliche Kosten von der Gegenseite getragen werden müssen. Diese Kosten fallen für Sie also nur dann an, wenn Sie den Prozess verlieren sollten. Bezüglich der Erfolgsaussichten verweise ich auf meine obigen Ausführungen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

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