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Erd-Anschüttung an Garage - Wasserschäden


29.10.2006 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen,

Wir haben ca. 150 km von unserem Wohnort entfernt ein Wohnhaus mit 3 Mietern. Das Mietshaus ist in BW und ca. 10 Jahre alt. Rechts neben dem Mietshaus ist eine Doppelgarage, die auf der Grundstücksgrenze endet. Beim Bau war das Nebengrundstück noch nicht bebaut. Hinter der Garage ist unser Garten und ca. 1,2m (mit Kieselsteinen)und Noppenfolie zur Garage hin angefüllt bzw. abgedichtet. Das Garagendach reicht ca. 0,5 m nach hinten raus und hat eine Regenrinne. Um die Garage ist keine Drainage. Die Garage war bis dato trocken.
Vor ca. 2,5 Jahren wurde das Nachbargrundstück mit einem 2-Familienhaus bebaut. Da das Haus Hangaufwärts liegt, fragte der Nachbar, ob er die Erdanschüttung (ca. 1,80m) bis zur Grenze machen könnte,mit Pflanzkübeln und an der Garage direkt mit Erde/Kieselsteinen. Wir stimmten zu, liessen eine Vereinbarung unterzeichnen, in der wir das Anfüllen erlauben, unter der Voraussetzung, eine "fachgerechte Isolation zur Garage" des Nachbarn Pflicht ist.
Diese Vereinbarung wurde von beiden Parteien unterzeichnet.
Vor gut einem Jahr wurden wir dann durch die Mieter darauf aufmerksam gemacht, dass die rechte und hintere Garagenwand feucht sind.
Den Nachbarn darauf angesprochen wehrte dieser damit ab, dass er alles richtig gemacht hat und Noppenfolie zwischen Wand und Erdreich bzw. Kieselsteinen einbrachte.
Wir haben uns auf die sachgerechte Ausführung der Arbeiten verlassen, da wir räumlich zu weit entfernt sind, um zu kontrollieren. Eine Drainage gehört unserer Meinung nach zu dieser "fachgerechten" Ausführung und der Nachbar hätte dies so ausführen müssen, oder zumindest das Fehlen melden können, dann hätte man eine Lösung gefunden.
Zudem haben wir festgestellt, dass die Folie erst in ca. 30cm Höhe über dem Garagenfundament beginnt. Daraufhin angesprochen, sagte er nur, er habe an die schon vorhandene Folie "angebaut".
Da sich in der Sache trotz Drängen unsererseits bis heute nichts geändert hat, überlegen wir in Kürze weitere Schritte einzuleiten.
Natürlich stellt sich uns die Frage ob eine Klage aussichtsreich und (wirtschaftlich) sinnvoll ist, zudem drängt die Zeit...
Zahlt bei einem Gerichtsurteil zugunsten einer Partei jede Partei den eigenen Anwalt, oder der Verlierer Alles?

Mit freundlichen Grüssen


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass Sie mit Ihrem Nachbarn eine schuldrechtliche Vereinbarung des Inhalts geschlossen haben, dass Sie der in Rede stehenden Erdanschüttung durch den Nachbar unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass der Nachbar eine fachgerechte Isolation zu Ihrer Garage gewährleisten.
An dieser schuldrechtlichen Vereinbarung muss sich der Nachbar festhalten lassen.

Die Frage, die sich in Ihrem Fall stellt, ist, ob die vom Nachbarn durchgeführte Isolation "fachgerecht" durchgeführt worden ist.
Die Erfolgsaussichten einer entsprechenden Klage hängt also davon ab, ob Sie darlegen und beweisen können, dass die Isolation gerade nicht "fachgerecht" ausgeführt worden ist und es daher zu dem Feuchtigkeitsschaden gekommen ist.

Diese Frage lässt sich nur durch einen Sachverständigenbeweis klären.
Sie haben insoweit die Möglichkeit vorprozessual diese Frage von einem privaten Sachverständigen klären zu lassen. Die hierbei anfallenden Kosten müssten zunächst von Ihnen übernommen werden.

Diese vor Klageerhebung eingeholten Kosten für ein privates Sachverständigengutachten können im späteren Rechtsstreit Ihrem Nachbarn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 23.5.2006 – VI ZR 7/05) auferlegt werden, wenn die Kosten prozessbezogen sind, d.h. die Tätigkeit des Gutachters muss in unmittelbarer Beziehung zu dem Streitverfahren stehen. Der BGH verlangt in diesem Zusammenhang, dass das Gutachten erst nach Klageandrohung in Auftrag gegeben wird.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie Ihren Nachbarn eine Regulierungsfrist mit Klageandrohung setzen. Hierdurch wird das anschließende Sachverständigengutachten eine unmittelbar prozessbezogene Tätigkeite. Lässt Ihr Nachbar diese Frist verstreichen, können Sie den Sachverständigen mit der Durchführung des Gutachtens beauftragen.

Hierbei rate ich Ihnen, dass Sie einen Kollegen vor Ort mandatieren, der auch den vorprozessualen Schriftverkehr führt. Damit ist idR gewährleistet, dass Ihre Rechte effektiv wahrgenommen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2006 | 19:29

So was in der Art haben wir schon gedacht. Dann stellt sich natürlich die Frage: Wenn ein Gutachter nur dann ein Gutachten erstellen kann, indem er die Anschüttung wegbaggern lässt, muss dies der Nachbar dann dulden? Und wenn dann schon die Garagenwand frei zugänglich ist, können wir dann die fachgerechte Isolierung sofort in Auftrag geben und dies evtl. später einklagen? Oder muss der Nachbar eine Nachbesserungs-Frist eingeräumt bekommen? Wer schüttet wieder zu?

Oder darf ein Gutachter nur "von aussen" begutachten? Nicht auszudenken, sollte ein Streit um ein offenes Loch entbrennen....

Kann sich der Nachbar wegen der nicht vorhandenen Drainage herausreden, oder gehört das zu seiner Verpflichtung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2006 | 22:34

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Begutachtung durch einen Sachverständigen muss der Nachbar dulden.
Stellt sich hierbei heraus, dass eine fachgerechte Isolierung nicht ausgeführt worden ist, sollten Sie dem Nachbarn eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Nach fruchtlosem Verstreichen der Frist können Sie die fachgerechte Isolierung selbst durchführen lassen und die Kosten dem Nachbarn in Rechnung stellen.

Wenn zur fachgerechten Isolierung auch eine Drainage gehört, muss der Nachbar auch für diese Kosten aufkommen. Diese Frage lässt sich aber nur durch einen Sachverständigen klären.

Insgesamt befinden Sie sich in einer Situation, die zu einer Mandatierung eines Kollegen vor Ort führen sollte, um Rechtsverlusten vorzubeugen und unnötige Kosten einzusparen.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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