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Erbschaftssteuer Vermächtnis Immobilienverkauf

28.09.2020 21:27 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Abend,

meine Großtante ist die Erblasserin und hat laut Testament meine Mutter als Alleinerbin eingesetzt. Ich bin unter dem Punkt Vermächtnis eingesetzt und soll das Haus inkl. Grundstück erhalten. Sterbezeitpunkt der Großtante war letztes Jahr im September. Haus ist abbezahlt und hat keine weiteren Lasten.

Nun möchte ich das Haus verkaufen und die Abwicklungen stehen kurz vor Abschluss. Sprich Käufer ist gefunden und Vertrag vom Notar steht in der Ausarbeitung. Nun hat sich der Notar bei mir gemeldet, da im Grundbuch noch die Großtante als Eigentümerin drin steht und ich laut Testament das Haus so alleine nicht verkaufen kann.

Entweder wird der Kaufvertrag so geschrieben, dass meine Mutter als Alleinerbin die Verkäuferin ist und per Präambel ich der begünstigte des Kaufpreises bin oder die 2. Option ist, dass das Haus noch auf mich umgeschrieben wird, sodass ich Eigentümer des Hauses werde.

Nun stellt sich die Frage welcher Schritt im Betracht der Erbschaftssteuer für mich günstiger wäre.

In beiden Fällen wäre ich ja so oder so der begünstigte und würde in beiden Fällen Erbschaftssteuer nach Einkommen zahlen müssen. Somit würde auch in beiden Fällen der Freibetrag von 20.000€ greifen sowie 30% Erbschaftssteuer auf den Rest.

Im 1. Fall wäre es dann nicht so, dass ich steuerlich keinen Hausverkauf abgeschlossen habe sondern eher eine Schenkung von meiner Mutter erhalte des Verkaufspreis, da sie ja die Verkäuferin bzw. Eigentümerin ist und den Verkaufspreis mir Grunde weiter reicht.

Im 2. Fall wäre ja bei einer Umschreibung auf mich ja klar, dass ich dann Eigentümer bin und somit auch steuerlich ein Hausverkauf stattfindet.

Entscheidungfaktor und Grund ist hier die Bewertung des Hauses. Soweit mir bekannt, wird ja nur Erbschaftssteuer auf den Wert der bewerteten Immobilie berechnet und nicht auf den Verkaufspreis. Verkaufspreis wäre deutlich höher als der bewertete Wert welcher beim Finanzamt angegeben würde.

Wie verhält sich dass dann mit der Hausbewertung in Fall 1 und 2? Müsste ich im Fall 1 dann die Erbschaftsteuer auf den gesamten Verkaufspreis zahlen, da meine Mutter Eigentümerin bzw. Verkäuferin ist und im 2. Falle dann nur der bewertete Wert der Immobilie? Oder ist dies unabhängig voneinander.

Würde mich sehr über eine Hilfestellung freuen.

29.09.2020 | 17:42

Antwort

von


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01326 Dresden & Köln
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Sehr geehrter Ratsuchender,

unabhängig davon, in welcher Reihenfolge man hier vorgeht und versucht die Steuerlasten zu umgehen wäre richtig auf jeden Fall folgendes:

Mit dem Vermächtnis haben Sie einen Übertragungsanspruch an die Erbin, so daß die Mutter zum Verkauf gar nicht mehr berechtigt wäre. Das Eigentum ist umzuschreiben, wobei dann der Erbfall bezüglich der ersten Besteuerung greift. Die Besteuerung greift zum Zeitpunkt des Erbfalls und nicht erst mit dem tatsächlichen Vermögenszufluss. Zum erbschaftsrechtlich relevanten Zeitpunkt im September 2019 hätten Sie also unter Berücksichtigung der Freibeträge Erbschaftssteuer zu zahlen.

Ein anschließender Verkauf würde dann eigentlich bedeuten, daß Sie im Rahmen der Spekulationsfrist ein Haus verkaufen und einen Gewinn erzielen. Das wäre dann als sonstige Einkunftsart nach der Einkommenssteuer nochmals zu versteuern. Eine Ausnahme wäre nur dann unter Umständen andenkbar, wenn Sie in dem Haus bereits gewohnt haben.

Die zweite Besteuerung erfolgt dann aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert ( Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls ) und dem Veräußerungserlös.

Wenn die Mutter nun als Erbin das Haus verkaufen will, müsste sie eine Grundbuchänderung herbeiführen und ihre Erbenstellung mit dem Testament und mit einem Erbschein nachweisen müssen. Dabei würde auffallen, daß sie wegen des Vermächtnisses gar keinen Anspruch auf das Haus hat.

Es bleibt blöd...das muss man schon sagen. Interessant wären hier aber noch die Werte selber, denen der Erbfall und die Veräußerung zugrunde liegen würden. Beziffern Sie doch bitte noch einmal den Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Erbfalls, des damaligen Verkaufswertes und den tatsächlichen heutigen angedachten Verkaufswert.

Mit besten Grüssen und bis zur Nachfrage dann....

MFG Fricke
RA


Rückfrage vom Fragesteller 30.09.2020 | 16:22

Hallo Herr Fricke,

danke für die Antwort und die Hilfestellung.
Folgenden Rat hat unser Steuerberater geben.

Ich als Vermächtnisnehmer soll das Vermächtnis ausschlagen, sodass meine Mutter dann als Alleinerbin das Haus erhält. Sie wäre dann auch Verkäuferin sowie Kaufpreisempfängerin. Im Nachgang würde sie mir dann den Kaufpreis als Schenkung zukommen lassen. (Durch den Freibetrag würden ja hier die 400.000 € dieses absichern).

Da sie Aufgrund des Verwandtschaftsgrades nur 20% besteuern muss und ich ganze 30%, wäre hier diese Option sinnvoller? Sie hat zwar aufgrund des bereits geerbten Barvermögens (150.000€ Barvermögen - 20.000€ abgegeben an weiteren Vermächtnisnehmer) ihren Freibetrag von 20.000€ aufgebraucht, wäre dennoch für uns günstiger wie wenn ich zum Eigentümer umgeschrieben würde und das Haus verkaufe.

Verkaufspreis liegt bei 300.000€. Ebenfalls sagte uns der Steuerberater, dass wenn es zu Besteuerung vom Finanzamt kommt, nicht der Verkaufspreis versteuert wird, sondern lediglich der bewertete Wert des Hauses und der läge laut seiner ersten vorab Beurteilung bzw. Rechnung um die 120.000€.

Habe ich dann richtig verstanden, dass dann nur der bewertete Wert von 120.000 € versteuert wird?


Zum Thema Spekulationssteuer. In diesem Zusammenhang bin ich mir ebenfalls sicher, dass hier nicht nochmal eine zusätzliche Besteuerung stattfindet, da ja der Zeitpunkt zählt, an dem der Erblasser das Haus erworben hat und dies liegt in 1979. Spekulationssteuer wird ja erst fällig, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre nach dem Erwerb verkauft wird. In diesem Fall ist ja der Erbe der Rechtsnachfolger und kein neuer Käufer.


Wäre also die Herangehensweise sinnvoll das Vermächtnis auszuschlagen, damit wie beschrieben die Abwicklung günstiger und weniger aufwendig abläuft?
Der Notar des Kaufvertrages meinte, dass so oder so eine Grundbuchsberichtigung erfolgt, sprich der Erbe wird mit eingetragen um für künftige Eigentümer bzw. Käufer Gutgläubigkeit zu gewährleisten. Dies wäre jedoch innerhalb 2 Jahren kostenfrei.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.09.2020 | 19:22

Sehr geehrter Nachfragender,

das Vermächtnis braucht noch nicht einmal ausgeschlagen zu werden, es reicht, wenn dieses nicht angenommen wird. Natürlich geht auch eine Mitteilung an den Erben, daß man das Vermächtnis nicht annehmen würde.

Das Haus bleibt dann beim Erben und kann von diesem natürlich über die besseren Freibeträge innerhalb der Familie übertragen werden, in diesem Fall an Sie.

Ich halte diese Vorgehensweise für vorzugswürdig, da damit das Haus beim Erben bleibt und später nur noch der Verkaufserlös an Sie geschenkt werden. Eine genaue Wirtschaftlichkeitsrechnung kann ich hier nicht anstellen, da hierzu verlässlich alle Wertansätze vorliegen müssten. Das müsste in der Tat der Steuerberater verlässlich ausrechnen.

MFG Fricke
RA

Ergänzung vom Anwalt 30.09.2020 | 15:00

Eine kleine Ergänzung,

zwei Juristen zwei Meinungen, aber hier vielleicht noch eine weitere, auf die mich ein netter Kollege hingewiesen hat:

"Der unentgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts durch Vermächtnis ist keine Anschaffung i. S. d. § 23 EStG ".

Damit würde wohl dann auch die zweite Besteuerung entfallen, ohne Anschaffung kein steuerpflichtiger Erwerb, was mir aber wirklich neu ist....

ANTWORT VON

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