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Erbschaftssteuer Immobilie: Wann auf Basis vom Schätzwert, wann vom Verkaufserlös?


21.04.2018 19:31 |
Preis: 40,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Am Ende eines Besteuerungsverfahrens steht eine bindende Entscheidung, der Steuerbescheid. Dieser Steuerbescheid ist dann nur noch unter engen Voraussetzungen änderbar.
Erbschaftsteuer kann bei vermieteten Wohnimmobilien zehn Jahre, längstens aber bis zum Verkauf gestundet werden.


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt im Bereich Erb-/Steuerrecht:

Person A verstirbt ohne Testament. Person B wird aufgrund gesetzlicher Erbfolge Alleinerbe eines Vermögens, welches nahezu ausschließlich aus einer einzigen Immobilie besteht. Person B ist derart weit entfernt mit Person A verwandt, dass Steuerklasse 3 (30%, 20.000€ Freibetrag) vorliegt. Die Immobilie war seit über 40 Jahren im Besitz von Person A und wurde circa 30 Jahre von dieser bewohnt; die letzten Jahre war die Immobilie in Gänze vermietet (ebenso zum Todestag der Erblasserin); Person A selbst lebte zuletzt in einem Heim.

Unterstellt die Immobilie wird seitens des FA auf 1.000.000 € geschätzt, so läge die Erbschaftssteuer (90%-Ansatz, da vermietet) grob bei 300.000 €. Der Marktwert läge jedoch realistisch vielmehr bei 1.500.000 €.

Ziel: Verkauf der Immobilie zum Marktwert bei Zahlung der auf den Schätzwert angesetzten Erbschaftssteuer.

1. Ist davon auszugehen, dass bei einem unmittelbaren (sehr zeitnahen) Verkauf der Immobilie zu einem Preis von 1.500.000 € nachträglich eine Erhöhung der vom FA angesetzten Erbschaftssteuer stattfindet? Wie lange müsste die Immobilie gehalten werden, um ein solches Szenario zu vermeiden und unabhängig vom Verkaufserlös stets den vom FA ursprünglich angesetzten Steuerbetrag zahlen zu müssen? Sofern definitive Zeiträume benannt werden können (z.B. "nach 12 Monaten"), ab wann sind diese anzusetzen, zum Todestag von Person A, dem Erhalt des Erbscheines (unterstellt es liegen dazwischen mehrere Monate) oder eines anderen Datums?

2. Soweit mir bekannt, ist es möglich beim FA eine Stundung der Erbschaftssteuer auf maximal 10 Jahre zu erhalten, sofern die Immobilie zur Begleichung der Erbschaftssteuerschuld zwingend verkauft werden müsste. Diese in Anspruch genommen, inwieweit würde dies den Sachverhalt beeinflussen? Ist es dann überhaupt noch möglich die Immobilie vor Begleichung der ursprünglich angesetzten Erbschaftssteuer und innerhalb der 10-Jahres-Stundung ohne Festsetzung einer erhöhten Erbschaftssteuer zu verkaufen?

Vielen Dank!
22.04.2018 | 11:59

Antwort

von


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1. Jede Steuer wird in einem Besteuerungsverfahren festgesetzt und damit bindend bestimmt. Der Abschluss und die Entscheidung finden sich im Steuerbescheid. Nachdem dieser erlassen wurde, kann er (und damit die Steuer) nur noch in eng begrenzten Fällen geändert werden.
Eine Möglichkeit der Änderung sieht § 173 Abs. 1 Nr. Abgabenordnung (AO) vor, "soweit Tatsachen oder Beweismittel nachträglich bekanntwerden, die zu einer höheren Steuer führen". Der Wert, also auch der Verkehrswert (= Verkaufspreis) an sich sind aber keine wertbegründenden Tatsachen.
Wenn also das Besteuerungsverfahren durchgeführt wird und das Finanzamt (FA) kennt alle Tatsachen, dann kann der Steuerbescheid auch bei einem nachträglichen Verkauf zu einem höhreren Wert als im Bescheid angenommen, nicht mehr geändert werden. Im Normalfall, wenn also das normale Bewertungsverfahren nach Bewertungsgesetz (BewG) durchgeführt wurde, dürfte eine Änderung hinterher ausgeschlossen sein.
Ausnahme wäre aber dann gegeben, wenn der Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) steht.

Die Maßgabe lautet also: Bewertungsverfahren und Besteuerungsverfahren durchführen, Bescheid bestandskräftig werden lassen, erst dann verkaufen. Aus taktischen Gründen würde ich drei, vier Monate zwischen Bestandskraft (= Kein Einspruchsverfahren, kein Klageverfahren) und Verkauf legen.

2. Unter den Voraussetzungen von § 28 Abs. 3 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) besteht ein Anspruch auf Stundung für maximal 10 Jahre. Die Stundung der Erbschaftsteuer erfolgt zinslos.
Die Stundung wird aber längstens gewährt, bis der Gegenstand (hier: Immobilie) veräußert (z.B. verkauft) wird.


Rechtsanwalt Hauke Hagena

Nachfrage vom Fragesteller 22.04.2018 | 14:52

Sehr geehrter Herr Hagena,

vielen Dank für Ihre zeitnahe Stellungnahme!

Zu 1.

Der Vollständigkeit halber möchte ich erwähnen, dass meine Fragestellung mitunter insbesondere von der Beratung „https://www.frag-einen-anwalt.de/Erbschaftssteuer-Wertermittlung-fuer-verkauftes-Haus--f281568.html" vom 05.12.2015 beeinflusst war. Zwar lag der Fall dort insoweit anders als der Verkauf vor der abschließenden Bewertung durch das FA bereits durchgeführt worden ist, doch wird dort tatsächlich eine konkrete generelle Zeitspanne von einem Jahr benannt: „Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag veräußert, wird der dabei erzielte Kaufpreis über das Grundstück als Wert für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen." Worauf sich diese Aussage stützt, ist jedoch nicht ganz klar gewesen. Ihren Ausführungen nach wäre diese Aussage falsch. Könnten Sie dies bitte nochmals abschließend bestätigen?

Zu 2.

Darf ich demnach davon ausgehen, dass wenn ich auf die 10 Jahre Stundung zurückgreife und die Immobilie an einem beliebigen Zeitpunkt (nach bestandskräftigem Bescheid und einigen Monaten Wartezeit, jedoch vor Ablauf der 10 Jahre) veräußere, Ihre Aussagen von 1. ebenso Bestand hätten und die ursprünglich festgesetzte Besteuerung tatsächlich ohne Berücksichtigung des Verkaufserlöses gilt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.04.2018 | 18:19

1. Die Fragestellung in der von Ihnen angegebenen Beratung wich von Ihrer Frage ab. Beide Antworten, also auch die von der Kollegin, sind zutreffend. Im Fall der Kollegin ging es um den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG, der regelmäßig über ein Sachverständigengutachten geführt wird. Findet allerdings ein Verkauf in nahem Zeitraum zum Erbfall statt, so ist der am Markt erzielte Kaufpreis vorzuziehen, da er tatsächlich in der Praxis realisiert wurde. Ein Gutachtenwert ist hingegen eine rein theoretische Wertermittlung.
Meine Antwort geht davon aus, dass im Besteuerungsverfahren die Bewertung nach den typisierten Bewertungsmethoden im BewG stattfindet. Diese stellen quasi die Obergrenze dar. Wenn insoweit der Wert in einem Bescheid festgesetzt wurde und der Bescheid bestandskräftig ist, ist eine Änderung nicht mehr möglich. Außer Sie haben falsche Angaben zu den wertbegründenden Tatsachen gemacht (z. B. Grundstücksfläche, Nutzfläche, Alter des Gebäudes, Ausstattung des Gebäudes etc.).

2. Die Wertfeststellung bleibt unverändert, wenn Sie später verkaufen. Nur die Stundung wird dann ggf. davon berührt. Die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG wird dann aufgehoben. Eine Stundung nach § 222 AO würde ggf. modifiziert, wohl aber auch aufgehoben. Denn mit dem Verkauf erhalten Sie Liquidität, die Sie zur Zahlung der Steuer einsetzen können.


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