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Erbschaftssteuer-Haus geerbt und verkauft


23.11.2011 23:54 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Habe im August 2011 ein Haus (Baujahr 1936) mit sehr einfacher Ausstattung geerbt und im November 2011 für 58.000 € durch einen Makler verkauft - mehr war hier in der Provinz nicht drin. Das FA hatte dieses Haus nach einem Erbfall im Jahre 2004 mit 72.000 € veranlagt. Dieser Wert war von der Erbin selbst angegeben.
Meine Fragen:
Werden die erzielten 58.000 € vom FA akzeptiert?
Kann ich die Maklergebühren in Höhe von 2500 € bei der Erbschaftssteuererklärung steuermindernd geltend machen (sprich 58.000 - 2.500), also neben den anderen Freibeträgen?

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Sehr geehrte Ratsuchenden,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann,unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Welche Methode zur Festlegung des Wertes seitens des Finanzamtes herangezogen werden kann ergibt sich aus § 182 Bewertungsgesetz.

"§ 182
Bewertung der bebauten Grundstücke

(1) Der Wert der bebauten Grundstücke ist nach dem Vergleichswertverfahren (Absatz 2 und § 183), dem Ertragswertverfahren (Absatz 3 und §§ 184 bis 188) oder dem Sachwertverfahren (Absatz 4 und §§ 189 bis 191) zu ermitteln.

(2) Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich zu bewerten
1. Wohnungseigentum,
2. Teileigentum,
3. Ein- und Zweifamilienhäuser.

(3) Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten
1. Mietwohngrundstücke,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

(4) Im Sachwertverfahren sind zu bewerten
1. Grundstücke im Sinne des Absatzes 2, wenn kein Vergleichswert vorliegt,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme der in Absatz 3 Nr. 2 genannten Grundstücke,
3. sonstige bebaute Grundstücke."

Folglich wäre in Ihrem Fall nach Absatz 2 Nr. 3 das Vergleichswertverfahren oder nach Absatz 4 Nr. 1 das Sachwertverfahren einschlägig, wenn kein Vergleichswert vorliegt.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind in der Regel Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den örtlichen Gutachterausschüssen im Sinne des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.
Handelt es sich also bei den 58.000,00 € für das Finanzamt um einen realistischen Wert, so wird es diesen ansetzen.

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 190 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.
Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach zu multiplizieren.
Es handelt sich dabei um eine relativ komplizierte Berechnung des Finanzamtes, die vom Laien nicht unproblematisch nachvollzogen werden kann.

Es besteht allerdings die Möglichkeit gemäß § 198 Bewertungsgesetz nachzuweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit niedriger ist als der seitens des Finanzamtes ermittelte Wert, falls man diesen für zu hoch erachtet.
Als Nachweis ist diesbezüglich regelmäßig ein Gutachten des örtlichen zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich.

Hinsichtlichh der Maklerkosten ist zu sagen, dass diese vom Finanzamt wohl nicht anerkannt werden, da es sich hierbei nicht um Nachlassverbindlichkeiten handelt, die unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses entstehen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Das Weglassen oder Hinzufügen von Umständen kann die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes verändern.
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