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Erbschaft Wohnung - Vermietung

04.07.2011 11:19 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tobias Rösemeier


Sehr geehrte Damen und Herren,

nach dem Tod meines Vaters haben meine zwei Geschwister und ich nun seine Wohnung, einige Anlagen und diverse weitere kleinere Immobilien geerbt. Es gibt kein Testament, nur Erbscheine für alle drei Kinder.

Die Wohnung ist noch nicht vollständig abbezahlt.
Unsere Mutter (vom Vater geschieden) hat nun vorgeschlagen, in diese Wohnung einzuziehen und die ortsübliche Miete zu bezahlen, um uns zu unterstützen, die Wohnung abzubezahlen. Meine Geschwister sind von der Idee begeistert, ich nicht. Nach diversen Differenzen mit meiner Mutter habe ich sowohl Vertrauen in sie als auch Geld an sie verloren und bin nicht bereit, mit ihr Geschäfte zu machen. Ich bin dafür die Wohnung anderweitig zu vermieten.

Nun habe ich aber gesehen, dass bezüglich eines Mietvertrags eine Mehrheitsentscheidung der Erben möglich ist wobei ich einfach überstimmt würde.

Was sind nun meine Handlungsmöglichkeiten?
Bisher fiel mir ein:

- Ich könnte auf "Verkauf" plädieren, das würden die Geschwister nicht wollen und an die Mutter könnte trotzdem nicht vermietet werden.

- Ich wäre einverstanden mich auszahlen zu lassen, damit ich mit der Sache nichts mehr zu tun habe. Dazu würde mich interessieren, welcher Wert der Wohnung denn dann bemessen würde. Ihr echter Wert (Kaufpreis + Einrichtung) oder der Wert des bisher Abbezahlten?
Und habe ich ein Recht, in Geld ausbezahlt zu werden oder muss ich andere Immobilien im Tausch nehmen? (Da gibt es auch noch nicht abbezahlte.)

Außerdem würde ich mich natürlich über weitere Handlungsmöglichkeiten und -empfehlungen freuen.
Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Dieses Forum dient dazu, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Kollegen vor Ort ersetzen. Dies vorausgeschickt gehe ich auf Ihre Fragen wie folgt ein:

Da die Wohnung an Ihre Mutter zum ortsüblichen Mietzins erfolgen soll, handelt es sich hier um eine ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses, so dass gem. § 2038 BGB ein Mehrheitsbeschluss der Miterben aus, um hier einen Mietvertrag mit der Mutter abzuschließen.

Wenn Sie hiermit nicht einverstanden sind, können Sie nur die Erbauseinandersetzung begehren. Gemäß § 2042 BGB kann jeder Miterbe zu jedem Zeitpunkt die Erbauseinandersetzung begehren.

Hierzu müssen Sie den Miterben einen Auseinandersetzungsvorschlag unterbreiten. Dieser kann darin bestehen, dass Sie den Miterben den Kauf Ihres Erbteils anbieten oder aber die Verteilung des Nachlasses zu entsprechenden Werten der Erbquote anbieten.

Sie können für die Erbauseinandersetzung auch die Vermittlung des Nachlassgerichtes auf entsprechenden Antrag in Anspruch nehmen.

Scheitert eine einvernehmliche Erbauseinandersetzung, so können Sie auf Erbauseinandersetzung klagen. Hierzu sollten Sie sich in jedem Fall eines erfahrenen Kollegens vor Ort bedienen.

Ebenso haben Sie die Möglichkeit, Ihren gesamten Erbteil einer 3. Person zu verkaufen. In diesem Zusammenhang können Sie allerdings nur über Ihren gesamten Erbteil verfügen, nicht über einzelne Vermögenswerte.

Ebenso ist auch nur eine Teilauseinandersetzung an der besagten Immobilie möglich. Da Sie als Miterbin auch in den Kredit, der sich auf der Immobilie befindet, eingetreten sind, bemisst sich der Wert der Wohnung nach dem aktuellen Verkehrswert, wovon dann die aktuelle Verbindlichkeit in Abzug gebracht wird. Hiernach wird dann Ihr Auszahlungsanspruch entsprechend Ihrer Erbquote ermittelt.

Sie haben natürlich einen Anspruch, dass Ihnen Ihr Miteigentumsanteil in Geld ausbezahlt wird. Sollte dies von den anderen Erben nicht gewährleistet werden können, kann das Miteigentum an der Immobilie nur durch eine Teilungsversteigerung aufgehoben werden. Die Teilungsversteigerung sollte allerdings, wenn möglich, vermieden werden, weil hier meist ein wirtschaftlicher Schaden für alle Beteiligten entsteht.

Sie sollten daher den Miterben mitteilen, dass Sie mit einer Vermietung an die Mutter nicht einverstanden sind und deswegen die Erbauseinandersetzung oder die Teilauseinandersetzung an der betroffenen Immobilie wünschen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2011 | 13:06

Hallo Herr Rösemeier,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Folgender Absatz ist mir aber nicht gänzlich klar geworden:

"Ebenso ist auch nur eine Teilauseinandersetzung an der besagten Immobilie möglich. Da Sie als Miterbin auch in den Kredit, der sich auf der Immobilie befindet, eingetreten sind, bemisst sich der Wert der Wohnung nach dem aktuellen Verkehrswert, wovon dann die aktuelle Verbindlichkeit in Abzug gebracht wird. Hiernach wird dann Ihr Auszahlungsanspruch entsprechend Ihrer Erbquote ermittelt. "
Könnten Sie das bitte noch einmal näher erläutern?

Außerdem habe ich das jetzt so verstanden, dass - auch wenn ich gänzlich gegen Vermietung wäre (egal an wen) und die Wohnung verkaufen wollte - ich trotzdem überstimmt werden könnte. Das kann ich aber kaum glauben.

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und die ERläuterungen im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2011 | 13:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Zunächst zur Wertermittlung. Entweder es wird der gesamte Nachlass auseinandergesetzt oder aber ein Teil des Nachlasses, also die besagte Einkommenswohnung.

Bei jeder Erbauseinandersetzung wird der aktuelle Wert des Nachlasses oder des Teilnachlasses ermittelt und dann die sich darauf befindlichen Kreditverbindlichkeiten in Abzug gebracht. Bei einem bereinigten Nachlasswert von beispielsweise 100.000 € würde Ihnen dann entsprechend der Erbquote 1/3 dieses Betrages zustehen.

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses gem. § 2038 BGB gehört auch die Vermietung einer leerstehenden Immobilie. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn bereits eine Teilungsversteigerung vor Abschluss des Mietvertrages beantragt wurde.

Die Entscheidung erfolgt gemäß § 2038 Abs 2 S 1 BGB in Verbndung mit § 745 Abs 1 BGB durch Mehrheitsbeschluss der Miterben. Die Stimmanteile der einzelnen Erben richten sich nach der Erbquote (§ 745 Abs 1 S 2 BGB).

Ihre Geschwister können also durch Mehrheitsbeschluss ein Mietverhältnis herbeiführen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -

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