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Erbschaft (Haus) von entfernten Verwandten


16.01.2007 17:39 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Bartels



Ich werde von entfernten Verwandten voraussichtlich per handgeschriebenen Testament ein oder zwei Häuser erben.
In einem Haus wohnen sie selbst. Das andere Haus ist vermietet. (ca. 800.-€ Mieteinnahmen monatlich). Es gibt keine Pflichtteilsberechtigte!

Bei einem normalen Erbschaftsfall würde relativ viel Erbschaftssteuer anfallen.

Meine Fragen:

1,Gibt es Möglichkeiten die Erbschaftssteuer möglichst gering zu halten.

2, Könnten sie mir das Mietshaus z.B. verkaufen auf Rentenbasis?
Wie hoch oder niedrig dürfte dann der Kaufpreis bzw. die monatliche Zahlung sein.
Bei Verkauf auf Rentenbasis:
Dürfte der Kaufpreis (monatliche Rate) dann auch unter den monatlichen Mieteinnahmen liegen?

3, Ein ähnlicher Verkauf des von Ihnen selbst bewohnten Hauses scheidet aus, da ich dann Schulden machen müsste und ja nicht wie bei dem vermieteten Haus Einnahmen hätte.
Gäbe es auch hier Möglichkeiten das Haus vorzeitig zu überschreiben natürlich mit einem eingeräumten Wohnrecht.

4, Angenommen irgendein frühzeitiger Kauf meinerseits oder Überschreibung Ihrerseits käme in Frage. Was hätte das für Konsequenzen bei einem eventuellem späteren Pflegefall oder einer notwendigen Unterbringung in einem Altersheim.

5, Ist eine Überschreibung eines Hauses mit einer Schenkung gleichzusetzen?


Für eine erste Hilfestellung wäre ich dankbar!


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes und aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:

„1,Gibt es Möglichkeiten die Erbschaftssteuer möglichst gering zu halten.“

Die Erbschaftssteuer ist der Höhe nach gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem Grad der Verwandtschaft und dem Wert des Erbes. Am Grad der Verwandtschaft können Sie nichts ändern, aber am Wert der Immobilien. Hierzu könnten Ihre Verwandten Ihnen die Häuser z.B. übertragen unter gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauchsrechts für die ehemaligen Eigentümer. Das Nießbrauchrecht gewährt den Inhabern das alleinige Nutzungsrecht am Haus (unter Ausschluss des Eigentümers) und führt somit zu einer Wertminderung.

„2, Könnten sie mir das Mietshaus z.B. verkaufen auf Rentenbasis?
Wie hoch oder niedrig dürfte dann der Kaufpreis bzw. die monatliche Zahlung sein.
Bei Verkauf auf Rentenbasis:
Dürfte der Kaufpreis (monatliche Rate) dann auch unter den monatlichen Mieteinnahmen liegen?“

Der Kauf auf Rentenbasis wäre steuerlich unschädlich solange der Verkauf keine Schenkung darstellt. Die monatlichen Rentenzahlungen müssten also eine angemessene Gegenleistung entsprechend dem Wert der Objekte und der statistischen Lebenserwartung der Verkäufer darstellen. Die monatliche Rente könnte unterhalb der Mieteinnahmen liegen, wenn die Gesamtleistungen über die zu erwartende Laufzeit der Rente dem Wert des Hauses entspricht.

„3, Ein ähnlicher Verkauf des von Ihnen selbst bewohnten Hauses scheidet aus, da ich dann Schulden machen müsste und ja nicht wie bei dem vermieteten Haus Einnahmen hätte.
Gäbe es auch hier Möglichkeiten das Haus vorzeitig zu überschreiben natürlich mit einem eingeräumten Wohnrecht.“

Ja, hierzu könnten sich die derzeitigen Eigentümer z.B. ein sog. Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen.

4, Angenommen irgendein frühzeitiger Kauf meinerseits oder Überschreibung Ihrerseits käme in Frage. Was hätte das für Konsequenzen bei einem eventuellem späteren Pflegefall oder einer notwendigen Unterbringung in einem Altersheim.

Eine spätere Bedürftigkeit der ehemaligen Eigentümer hätte keine Auswirkungen auf Ihre Stellung als Eigentümer der Häuser. Sie wären insbesondere nicht zu einer Rückübertragung verpflichtet.

„5, Ist eine Überschreibung eines Hauses mit einer Schenkung gleichzusetzen?“
Ja, wenn für die Übertragung des Eigentums (Überschreibung) keine Gegenleistung vereinbart wird.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen zur Zufriedenheit beantwortet habe und ich Ihnen eine erste Orientierung für das weitere Vorgehen geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Bartels
Rechtsanwalt, Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2007 | 12:52

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung.
Ich bitte Sie noch im Rahmen der einmaligen Nachfrageaktion zu folgender Frage Stellung zu nehmen.
Angenommen wir entschließen zur Überschreibung eines Hauses oder eines Kaufs auf Rentenbasis.
Wie erfahren wir die für uns finanziell günstigste Variante mit möglichst wenig Steuerabgaben, die aber natürlich trotzdem rechtlich in Ordnung sein muß.

Wende ich mich an einen Anwalt, einen Steuerberater oder an einen Notar.
Darf ein Notar überhaupt beratend tätig sein?
Gibt es da eine klare Vorgehensweise?

Vielen Dank für die Beantwortung der Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2007 | 13:36

Sehr geehrter Fragesteller,

wegen der steuerlichen Fragestellungen sollten Sie in jedem Fall einen Steuerberater hinzuziehen.

Der erforderlicher Vertrag muß zwingend von einem Notar beurkundet werden. Der Notar kann und darf Sie auch im Wege der Vertragsgestaltung beraten.

Der Rechtsanwalt steht Ihnen generell für alle Fragen im Zusammenhang mit der Nachlassregelung zur Verfügung und wird Ihnen ggf. auch einen Steuerberater und einen Notar empfehlen.

Ich empfehle Ihnen zuerst einen Anwalt aufzusuchen (für eine Erstberatung) sich von dort auch die anderen Fachleute empfehlen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen


S. Bartels
Rechtsanwalt, Hamburg

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