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Erbrechtliche Anforderungen bei Hausverkauf mit Wohnmöglichkeiten

| 02.06.2010 20:25 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Einleitung:
Meine Eltern leben in einem Einfamilienhaus, dass noch über Jahre hinweg über eine Bankfinanzierung getilgt werden muss. Ab dem 01.01.2010 geht meine Mutter in Rente und die monatlichen Tilgungsraten sind finanziell nicht mehr leistbar. Ihre schon bestehenden finanziellen Engpässe haben sie seit Jahren durch Nebentätigkeiten ausgeglichen.
Das Haus hat einen aktuellen Zeitwert von ca. 110.000€. Die Beauftragung eines Gutachters ist beabsichtigt. Das Finanzierungsdarlehen beläuft sich auf 72.000€ und ist mit einer Zinsbindung bis 2019 belegt. Danach ist eine weitere Finanzierung von 18.000€ notwendig. Nach Sichtung der Finanzierungsunterlagen ist Absenkung der monatlichen Tilgungsrate möglich. Eine „neues" Auto wird spätestens angeschafft werden müssen.
Meine Mutter hat zwei Krebserkrankungen in den letzten 7 Jahren hinter sich. Die letzte Erkrankung war Ende 2009. Mein Vater ist aufgrund jahrelanger körperlicher Arbeit stark gesundheitlich beeinträchtigt. In dem Zusammenhang muss leider bei den weiteren Überlegungen auch das Risiko einer Pflegeheimbetreuung berücksichtigt werden.
Intention der Beratung
Sie sind in ihrem Haus und der Nachbarschaft sozial verwurzelt und wollen(sollen) ihre restlichen Lebensjahre in dieser Umgebung verbringen. Diese Zeit soll ohne finanzielle Probleme und ggf. drohenden Erbstreitigkeiten verlaufen.
Familiäre Situation:
Meine Eltern (Jahrgang 1945/Jahrgang 1948) sind seit 1974 verheiratet und haben 3 eheliche KInder. Sie leben in einer Zugewinngemeinschaft und ein Ehevertrag wurde nicht geschlossen. Aus früheren Beziehungen existieren Kinder (Vater 2 Kinder/Mutter 1 Kind). Zu diesen Kindern bestehen keine Kontakte und aufgrund der Vorgeschichte möchten meine Eltern diesen vorehelichen Kindern kein Erbe zukommen lassen. Ein Testament liegt nicht vor.
Eheliche Kinder:
-mein Bruder (Jahrgang 1974), verheiratet, 2 Kinder (Jahrgang 2006/Jahrgang 2007), Arbeitnehmer, Bruttoeinkommen: mtl.ca. 3000€
-meine Schwester (Jahrgang 1978), alleinstehend, Arbeitnehmerin,
Bruttoeinkommen: mtl.ca. 1.900 €
- und ich (Jahrgang 1973), verheiratet, 2 Kinder (Jahrgang 2004/Jahrgang 2007), Arbeitnehmer,
Bruttoeinkommen: mtl.ca. 6000€

Mein Bruder und ich bewohnen ein fremdfinanziertes Eigenheim. Meine Schwester wohnt zur Zeit zu Hause und möchte nach Klärung der familiären Situation eine eigne Wohnung beziehen (Miete). Sie ist nicht in der Lage aufgrund eines geringen Nettoeinkommens für das Alter umfangreich vorzusorgen.
Überlegungen
• Option A („Idealzustand")
Hausverkauf an meine Schwester in Höhe der Finanzierungssumme. Nach Beratungsgesprächen mit meiner Bank wäre diese Finanzierung mit einer monatlichen Tilgungsrate von 300,-€ möglich. Dieser Verkauf soll für meine Schwester so abgesichert sein, dass das Haus im Erbfall nicht in die Erbmasse mit einfließt. Meine Eltern würden dann die 300,-€ Tilgung in Form einer Miete zahlen. Laufende Eigentümerverpflichtungen wie die Grundsteuer werden von meinen Eltern gezahlt. Die Instandhaltung wie Heizung werden bei der Neufinanzierung mit eingerechnet. Im Pflegefall eines Elternteils oder beider Elternteile entstehen keine Unterhaltsverpflichtungen und die Miete des im Haus verbleibenden Elternteils wird über Sozialleistungen getragen.
Im Todesfall beider Eltern hätte somit meine Schwester eine frei nutzbare Immobilie, die sie als Altersvorsorge nutzen kann. Entweder durch Verkauf oder Eigennutzung.
Somit hätten wir dem Willen unserer Eltern Rechnung getragen und ihnen die letzten Lebensjahre bestmöglich gestaltet und meine Schwester entsprechend abgesichert.
• Option B
Abwandlung von Option A in Form des Verkaufes an meinen Bruder oder an mich.
• Ggf. Option C
Sollte die Zielsetzung mit Option A oder B nicht möglich sein, dann wäre der Verkauf mit Wohnrecht auf Zeit eine Variante. Dieses Wohnrecht wird finanziell bis zum aktuellen Zeitwert des Hauses ermittelt. In dieser Zeitspanne erfolgt die Tilgung in Höhe von 300,-€ inoffiziell durch meine Eltern und danach, falls Beide noch das Haus bewohnen, wird ein Mietvertrag über diesen Betrag geschlossen.
Problem: Ein Elternteil muss ins Pflegeheim während der Andere noch ein Wohnrecht hat. Die inoffizielle Tilgung kann nicht geleistet werden und staatliche Hilfen würden nicht anstehen.

Für alle Optionen sollten folgende Aspekte mit Blick auf die Intention des Beratungsauftrages beleuchtet werden:
-Erbrechtliche Anforderungen
-Hausverkauf mit Wohnmöglichkeiten der Eltern
-Unterhaltsverpflichtungen bei Pflegeheimunterbringung
-Ansprüche auf staatliche Leistungen im Pflegefall (Wohngeld/Heimkosten etc.)





Anmerkung:
Ziel sollte es ein, dass das Haus schnellstmöglich in das Eigentum der ehelichen Kinder übergeht ohne erbrechtliche finanzielle Risiken und den anderen ehelichen Kinder sollten dadurch keine unterhaltsrechtlichen Nachteile entstehen oder zumindest minimiert werden. Es sollte nicht das Ziel sein eine Erbmasse zu sichern. Daher kommt aus meiner Sicht ein Versuch der Senkung der eigentlichen monatlichen Tilgungsrate für meine Eltern nicht in Frage sowie der Absicherung des Hauses durch ein gegenseitiges Testament. Ich habe versucht mit meinem Laienwissen mich der optimalsten Variante zu nähern. Gleichzeitig hoffe ich den Beratungsauftrag so konkret wie möglich formuliert zu haben.
Eingrenzung vom Fragesteller
02.06.2010 | 20:45
02.06.2010 | 21:58

Antwort

von


(407)
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Tel: 0391-6223910
Web: http://kanzleifamilienrechtmagdeburg.simplesite.com
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Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

Mir erscheint es so, dass Sie, die 3 ehelichen Kinder sich einig sind, dass die Schwester das Haus übernehmen soll und Sie und Ihr Bruder im Falle des Erbes keine Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen würden. Es geht allerdings darum, die Pflichtteilsansprüche der vorehelichen Kinder der Eltern so weit als möglich zu minimieren.

Bei einem Verkauf des Hauses an Ihre Schwester zu einem Preis von 80.000 € würde es sich dann um eine gemischte Schenkung handeln. Der Vorteil Ihrer Schwester betrüge dementsprechend 30.000,00 €, die im Rahmen der Pflichtteilsergänzungsansprüche nach dem neuen Erbrecht abschmelzend in den kommenden 10 Jahren Berücksichtigung finden würden. Die Errichtung eines Wohnrechtes für die Eltern halte ich nicht für ratsam, da in diesem Fall die 10-Jahres-Frist erst mit dem Erbfall beginnen würde, da die Eltern ja nicht vollumfänglich auf Ihr Vermögen "verzichtet" haben.

Es empfiehlt sich auf alle Fälle, dass Ihre Eltern ein Testament erstellen, um die vorehelichen Kinder auf deren Pflichtteil zu verweisen. Sollte Ihre Mutter zuerst versterben, würde im Falle eines Testamentes, in welchem sich die Eltern gegenseitig zu Erben einsetzen, der Pflichtteilsanspruch des vorehelichen Kindes der Mutter mit 6,25 % betragen. Beim Versterben des Vaters betragen dann die Pflichtteilsansprüche der beiden vorehelichen Kinder des Vaters zusammen 20 % (beim Vorversterben des Vaters vor der Mutter 10%)

Um diese weiter zu minimieren, könnte sich Ihre Schwester bereit erklären, eine etwaige notwendige Pflege der Eltern im Rahmen des Möglichen zu übernehmen. Dies würde die Pflichtteilsergänzungsansprüche weiter mindern und im Zusammenhang mit dem Abschmelzungsprinzip der Schenkung hoffentlich gänzlich entfallen.

Sollte eine Pflege Ihrer Eltern in einem Pflegeheim notwendig werden, was ich nicht hoffe, so sind alle Kinder entsprechend Ihres Einkommens für den ungedeckten Bedarf der Eltern heranzuziehen. Die Freibeträge für den Elternunterhalt sind relativ hoch. Allerdings vermutet ich aufgrund Ihrer Angaben zum jeweiligen Einkommen, dass es wahrscheinlich Sie dann "treffen" würde. Zur Berechnung des Elternunterhalts möchte ich Ihnen im Rahmen der gekürzten Fragestellung nur folgendes erst einmal als Orientierung für die Ermittlung der Höhe desselben an die Hand geben.

Zur Berechnung des Einkommens zieht man das Einkommen der letzten 12 Monate inklusive Sonderzahlungen und Gratifikationen sowie Steuererstattung bzw. Zinseinnahmen heran. Dieses dann ermittelte Familieneinkommen ist zu bereinigen um Kredite (auch Konsumkredite, die vor Eintritt der Bedürftigkeit des Elternteils eingetreten sind) berufsbedingte Aufwendungen, vorrangige Unterhaltsansprüche (Kindesunterhalt, Ehegattenunterhalt), Altersvorsorge und weitere Versicherungen.
Die Selbstbehaltsätze beim Elternunterhalt sind jedoch wesentlich höher. Dieser beträgt 1.400 € zzgl. die Hälfte des darüber hinausgehenden Einkommens.

Der Bedarf der Eltern im "Pflegefall" würde zunächst gekürzt durch eigenes Einkommen in Form von Rente und das dann sicherlich zu beziehende Pflegegeld entsprechend den Pflegestufen.

Abschließend würde ich den Abschluss einer sog. Sterbeversicherung für die Eltern in Erwägung zu ziehen. Hier können zum einen die Bestattungskosten abgedeckt werden. Die Beiträge sind nicht so hoch, als dass man nicht auch die Summe für etwaige noch zu zahlende Pflichtteilsergänzungsansprüche absichern könnte.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Forums eine Orientierung für die weitere Planung verschafft zu haben. Bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion, falls noch etwas unklar geblieben ist.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Tobias Rösemeier
Fachanwalt für Familienrecht

Bewertung des Fragestellers 17.06.2010 | 20:15

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MfG


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