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Erbrecht - Immobilien Grundbuch


| 08.12.2017 09:06 |
Preis: 60,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von



Hallo,

durch den Nachlass meines Vaters sind meine Mutter und ich eine Erbengemeinschaft mehrerer Immobilien.

Nun bekamen wir Post vom Grundbuchamt, dass wir beide zu den entsprechenden Teilen nun im Grundbuch eingetragen wurden.

Ich hatte eine andere Erwartungshaltung.
Ich hätte angenommen, dass ich mir mit meiner Mutter einig werde, wer was nimmt. Und danach das Grundbuch einmal final (Jeder nur seins) berichtigt wird.

Diese einmalige Berichtigung ist ja kostenfrei.

Wie gesagt nun wurde das irgendwie automatisch gemacht, und ich gehe davon aus, dass wir dann entsprechend Grundbuch kosten zu übernehmen haben wenn wir die finale Eintragung machen werden.

Nun meine Fragen:

Hätte ich diesen "wir sind nun gemeinsam im Grundbuch"-Automatismus überhaupt verhindern können. (Das Amt sagt nein aber das kann ich fast nicht glauben)

Mit welchen Kosten habe ich zu rechnen?

Wie ist der Vorgang des "auseinander trennen" dann zu bewerten. Ist das eine Schenkung? Fällt dann Grunderwerbssteuer an? Auf was ist dann bei der Schenkung zu achten. Schenkung (dann zwar meiner Mutter an mich) und Erbe (meines Vaters an mich) fällt ja zeitlich eng aufeinander. Ist meine Erwartung richtig, dass Erbe und Schenkung ja von unterschiedlichen Personen an mich gemacht wurden auch unterschiedliche (also wieder neue) Freibeträge gelten?




Einsatz editiert am 08.12.2017 11:10:03

Einsatz editiert am 08.12.2017 12:45:50

Einsatz editiert am 08.12.2017 13:28:39

Einsatz editiert am 08.12.2017 18:29:13
08.12.2017 | 21:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn Sie und Ihre Mutter gemeinschaftlich Erben geworden sind, sind Sie Gesamtrechtsnachfolger Ihres Vaters. Der gesamte Nachlass (also nicht nur die Immobilien) wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben, § 2032 BGB.

Das ist nun zunächst die Rechtslage so lange bis die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt ist.

Etwas irritiert bin ich über Ihre Aussage, die Berichtigung wäre "irgendwie automatisch gemacht" worden. Es kann eigentlich nicht sein, dass das Grundbuchamt ohne jeglichen Antrag tätig geworden ist. Das Grundbuchamt hat von sich aus auch gar keine Kenntnis, wer Erbe geworden ist und weiß aus eigener Erkenntnis folglich nicht, wer zu welchen Anteilen nun Eigentümer ist. Ich bitte hierzu gegebenenfalls um weitere Informationen, damit dieser Punkt eventuell im Rahmen der Nachfragefunktion noch geklärt werden kann.

Falls jedenfalls Grundbuchberichtigung von Ihnen oder von Ihrer Mutter beantragt worden sein sollte, kann das Grundbuchamt in der Tat die Eigentumsverhältnisse nur nach dem derzeitigen Status quo eintragen. Anders ist es nur möglich, wenn man mit dem Berichtigungsantrag wartet, bis die Erbauseinandersetzung vollzogen ist.

2. Die Erbauseinandersetzung bedarf der notariellen Beurkundung, weil Immobilien betroffen sind, § 311 b BGB. Sodann müssen die einzelnen Eintragungen beim Grundbuchamt vorgenommen werden. Die Kosten richten sich nach dem Wert und nach der Anzahl der Eintragungen. Mit den Angaben aus der Fragestellung können also hier die Kosten nicht betragsmäßig genannt werden.

3. Sie fragen, ob die weitere Auseinandersetzung eine Schenkung ist. Das kann man so nicht sagen. Eine Schenkung liegt vor, wenn eine Leistung unentgeltlich, also ohne Gegenleistung erbracht wird. Wenn die Erbauseinandersetzung in der Weise geschieht, dass am Ende jeder Erbe in etwa den Wert seines Anteils am Gesamterbe erhält, liegt keine Schenkung vor. Denn dann steht dem Erwerb jedes Miteigentumsanteils an einem Grundstück (oder auch an anderen Sachen oder Werten) immer ein entsprechender Verzicht auf den Miteigentumsanteil an einem anderen Grundstück gegenüber. Es gibt dann also eine Gegenleistung, so dass keine Schenkung gegeben ist. Wenn die sächliche Erbauseinandersetzung so endet, dass einer von beiden mehr erhält, als es seinem Erbteil entspräche, kann durch eine entsprechende Ausgleichszahlung eine Schenkung vermieden werden.

Wenn am Ende eine teilweise Schenkung zu Gunsten eines Erben verbleibt, ist Ihre Vermutung richtig, dass die Freibeträge für diese Transaktion erneut gelten.

4. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, denn nach § 3 Nr. 6 GrEStG ist der Erwerb von Grundstücken durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Grunderwerbsteuer befreit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2017 | 07:51

Hallo Hr. Neumann,

Vielen Dank für die Möglichkeit den Punkt "das ging automatisch" über die Nachfragefunktion zu klären.

Meine Mutter hat mit meiner Vollmacht beim Nachlassgericht den Erbschein beantragt.

Meine Mutter hat wissentlich keinen Antrag gestellt, dass das Nachlassgerichtsgericht dem Grundbuchamt sofort die Anweisung zur Umschreibung auf alle Erben gibt.

Sie sagt aber sehr wohl das die Sachbearbeiterin schon nach allen Flurnummern gefragt hat und meinte das müsste sie jetzt angeben.

Als ich dann ziemlich verwundert den Bescheid vom Grundbuchamt bekam, meldete ich mich selbst beim Nachlassgericht und bekam dort ebenfalls die Information von der Sachbearbeiterin, dass sie gar nicht verständlich was ich wöllte, das wäre der "normale Werdegang". Wenn dann hätte ich nur einen Antrag stellen können, das diese Umschreibung explizit nicht ergehen soll.

Für mich wäre wichtig zu wissen, wie es sich denn nun verhält. Hätte man einen Antrag stellen müssen um das zu stoppen. Oder bedarf es einen Antrag das zu starten.

Nichts desto trotz wäre meine Mutter falsch beraten wurden. Wo ich aber glaube das schwer beweisen zu können...

Gibt es vielleicht eine Rechtsgrundlage das wenn ein Antrag in eine Richtung (vielleicht auch unbewusst weil das auf dem Formblatt im kleingedruckten Stand) noch im Nachgang zu widersprechen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2017 | 10:44

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Ich will mit Ihrer letzten Frage beginnen:

Es gibt keine Möglichkeit, das Grundbuch in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Wenn ein Grundstückseigentümer stirbt, ändert sich automatisch die Eigentumslage. Das bedeutet, dass das Grundbuch im Moment des Todes nicht mehr richtig ist.

In Ihrem Fall heißt das, mit dem Tod Ihres Vaters waren Sie und Ihre Mutter Eigentümer. Das Grundbuch gab diese Eigentumslage nicht wieder, war also falsch. Durch die Berichtigung stimmen Eigentumslage und Grundbuchinhalt wieder überein. Es gibt keine Möglichkeit, den Grundbuchinhalt wieder unrichtig zu machen.

Ich denke, das ist auch nachvollziehbar und ich nehme an, dass es letztlich nicht um eine Zurückveränderung des Grundbuchs, sondern um die Kosten geht.

Nun zu dem vermutlichen Ablauf:

Im Grundbuchrecht gilt der Antragsgrundsatz nach § 13 GBO.

Eine Berichtigung von Amts wegen ist nur unter den Voraussetzungen des § 82 a GBO möglich. Es würde den Rahmen dieser Plattform sprengen, dies jetzt in allen Einzelheiten darzulegen. Es ist aber so, dass Ihre Schilderung keinen Anhaltspunkt dafür bietet, dass die Voraussetzungen für eine Berichtigung von Amts wegen vorliegen könnten.

Wenn trotzdem eine Berichtigung von Amts wegen vorgenommen wurde, wäre das demnach zu Unrecht geschehen.

Für wahrscheinlicher halte ich allerdings, dass Ihre Mutter tatsächlich einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt hat. Vermutlich ohne sich dessen bewusst zu sein oder in der Annahme, dass dies jetzt ein zwingender weiterer Schritt wäre.

Gewissheit hierüber kann nur Akteneinsicht bringen. Sie können natürlich auch das Grundbuchamt schriftlich auffordern, Ihnen den Antrag auf Grundbuchberichtigung vorzulegen.

Sie haben wahrscheinlich Recht mit Ihrer Vermutung, dass Ihre Mutter falsch oder zumindest unvollständig beraten wurde. Tatsächlich soll nach § 83 GBO darüber informiert werden, welche gebührenrechtlichen Vergünstigungen für eine Gebührenberichtigung bestehen. Allerdings handelt es sich hierbei um eine Sollvorschrift.

Die Vorschrift der Nr. 14110 Kostenverzeichnis zu GNotKG regelt, dass die Berichtigung kostenfrei ist, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Die Vorschrift wird so ausgelegt, dass diese Begünstigung nur einmal beansprucht werden kann, vgl. Hey‘l in: Korintenberg, Kommentar zum GNotKG, 20. Aufl. 2017, GNotKG Nr. 14110 KV, RdNr. 65.

Die Begünstigung ist demzufolge durch die jetzt vorgenommene Eintragung der Eigentumsanteile verbraucht.

Tatsächlich müssen Nachlassgerichte, die die Erben bei der Grundbuchberichtigung noch im Nachlassverfahren unterstützen, äußerste Vorsicht mit ihren Auskünften walten lassen, wenn sie sich nicht dem Vorwurf aussetzen wollen, einen Erwerber sehenden Auges seiner Begünstigung beraubt zu haben, vergleiche Hey'l a.a.O. RdNr. 66.

Sie haben völlig Recht mit Ihrer Vermutung, dass eine Falschberatung schwer zu beweisen sein wird. Zusätzlich würde man hier ein weiteres Thema eröffnen müssen, nämlich die Frage inwieweit die Nachlassgerichte zur Rechtsberatung überhaupt berechtigt sind.

Einen Amtshaftungsanspruch durchzusetzen dürfte im Ergebnis schwierig sein. Trotzdem kann man natürlich das Grundbuchamt darauf hinweisen, dass durch eine falsche Beratung und durch fehlende Hinweise ein finanzieller Nachteil wegen des Wegfall der Begünstigung nach Nr. 14110 KV GNotKG entstanden ist und sich vorbehalten, diesen Schaden noch geltend zu machen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage damit erschöpfend beantwortet zu haben. Anderenfalls können Sie gern (kostenlos) per Email noch einmal nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann


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Bewertung des Fragestellers 12.12.2017 | 10:53


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