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Erbrecht - Hauskauf zweier Brüder und erbrechtliche Absicherung

20.10.2014 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das Erbrecht und das Gesellschaftsrecht (Gessellschaft bürgerlichen Rechts GbR), sowie das Kaufrecht (Hauskauf, Immobilienerwerb, Wohnungskauf).

Mein Bruder und ich kaufen gemeinsam ein Haus mit drei Wohneinheiten. Die Kaufsumme plus die Kosten für die Renovierungen werden finanziert. Jeder von uns beiden nimmt den
selben Betrag als Darlehen eigenständig auf. Die Mieteinnahmen werden geteilt sowie auch alle anfallenden Aufwendungen.

Mein Bruder ist ledig. Ich bin verheiratet und habe eine Frau mit 2 Kindern. Meine Frau und ich haben ein Berliner Testament.

Sterbe ich oder mein Bruder, so wollen wir, dass der überlebende Bruder den Anteil am oben genannten Haus erbt. Und auch das Restdarlehen des verstorbenen Bruder mit übernimmt.

Nun meine Frage: wie formulieren mein Bruder und ich die obige Abmachung (Vertrag)
konkret und welche Formvorschriften zur Gültigkeit gibt es zu beachten ?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) auf der Basis Ihre Angaben wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das Erbrecht und das Gesellschaftsrecht (Gessellschaft bürgerlichen Rechts GbR), sowie das Kaufrecht (Hauskauf, Immobilienerwerb, Wohnungskauf).


Zunächst wäre m.E. unter Beanspruchung anwaltlicher Hilfe zu prüfen, wie sich Ihr Plan mit bestehendem Erbrecht und Testamenten - insbesondere Ihrem Testament (Ehegattentestament, Berliner Testament in Einklang bringen lässt). Konkret zu prüfen ist, ob ein gemeinschaftliches Testament mit Bindungswirkung (!) besteht, das neuen erbrechtlichen Verfügungen (z.B. Testament oder Erbvertrag) im Wege steht. So könnte gerade die Bindungswirkung Sie daran hindern ein Teil Ihres Vermögens quasi herauslösen, und im Fall der Fälle (Ihres Vorversterbens), Ihrem Bruder zukommen lassen zu wollen. Zu bedenken sind z.B. auch mögliche Pflichtteilsansprüche (auch Pflichtteilsergänzungsansprüche) Ihrer Ehefrau und/oder Ihrer Kinder im Falle Ihres Vorversterbens, und § 1371 BGB.

Bereits bei bzw. vor dem gemeinsamen Erwerb der Immobilie bzw. der Immobilien (wenn es sich um mehrere Wohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetztes handelt), sollten Ihre jeweiligen Interessen m.E. genauer geklärt werden, weil es hier nämlich vielfältige rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten bzw. Wege zum Ziel gibt. Sie könnten die Immobilie(n) als Miteigentümergemeinschaft, oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben (hier wäre dann ein entsprechender Vertrag zu erstellen). Sie könnten zur (erbrechtlichen) Absicherung (des Geschäfts ? des Bruders ?) Nutzungs- oder Nießbrauchsrechte an der Immobilienhälfte oder Vermächtnisse zuwenden.

Sie könnten - und hierzu würde ich ggf. zuvörderst raten - sich wechselseitig zum Testamentsvollstrecker des jeweils anderen benennen, um nämlich Ihrer testamentarischen Teilungsanordnung Geltung zu verschaffen (auch hier unter dem Hinweis, dass es ggf. entgegenstehende Bindungswirkungen gibt, die ggf. gemeinsam mit Ihrer Ehefrau geändert werden müssten).

Ein derartiger Vertrag (GbR; Erbvertrag) könnte der notariellen Form § 311b BGB bedürfen. Formulierungen erfolgen typischerweise auf der Basis von Mustern (sog. Formularbüchern). bzw.

Wichtig und richtig ist, dass Sie Sich vorher juristisch absichern wollen. Ich erlaube mir noch den folgenden eher allgemeinen Hinweis: Beim (gemeinsamen) Immobilienerwerb (Hauskauf, Wohnungskauf), auch beim gemeinsamen Planen und Bauen (Bauherrengemeinschaft) erachte ich es als angezeigt, Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, da Rechtsberatungskosten typischerweise einerseits sog. Baunebenkosten im Sinne der DIN 276 sind, und diese "Kosten" fast immer deutlich (!) höhere Folgekosten im Krisen- oder Konfliktfall sparen. Nicht selten können unmittelbar auf Basis der Beratungen höhere Kosten vermieden werden. Rechtzeitige Rechtsberatung lohnt sich.
Derartige Geschäfte beanspruchen nicht selten (über Jahre) hohe Vermögenswerte. Auch erfahrene, professionelle (Dritt-)Beteiligte (Banken, Versicherungen, Bauträger, Behörden) lassen sich nicht selten ebenfalls intensiv juristisch beraten.


Ich hoffe, Ihre Frage im Sinne eeiner Erstberatung verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2014 | 21:05

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

man kann selten alle Eventualitäten "erschlagen". Wenn ich mein Berliner Testament so ändere, dass ich exakt meinen Anteil des mit meinem Bruder erstandenen Haus im Todesfalle an ihn vererbe, dürfte ein großer Schritt gemacht sein. Die Pflichtteilsansprüche meiner Frau bleiben evtl. natürlich bestehen. Aber auch die Darlehen aus dem Haus.

Auch mein Bruder bedenkt mich in seinem Testament mit exakt seinem Anteil des Hauses (und damit auch dem entsprechenden Grundschulddarlehen).

Ich sehe das sogar als Vermächtnis und somit als sicher. Natürlich kann
jede Partei das Testament stillschweigend ändern.

Meine konkrete Frage: sehen Sie diesen Weg, natürlich verbunden mit gewissen Risiken, als tauglich an ?


Danke und Grüsse aus dem Süden der Republik,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2014 | 22:46

Sehr geehrter Fragensteller,

ich habe eben schon "Bauschmerzen" wegen Ihres Berliner Testaments mit Ihrer Ehegattin. Hieraus resultieren sog. wechselseitige Bindungswirkungen, und dem folgend Beschränkungen alleine erneut bzw. anders testieren zu können. Sie können m.E. eben nicht so ohne weiteres "stillschweigend" einseitig ihr Testament zugunsten Ihres Bruders ändern, denn das Berliner Testament ist typischerweise ein unter Ehegatten gemeinsam aufgesetztes Testament.

Gemeinsam mit Ihrer Ehegattin können Sie selbstredend das Testament ("ihr" Testament) abändern.

Ich kann den von Ihnen beschriebenen Weg - leider- so nicht nachvollziehen. Es geht mir offen gestanden schon in den Begrifflichkeiten und Grundannahmen "durcheinander".

M.E. müsste das Rechtsgeschäft/die Investition und die jeweiligen Interessenlagen und auch weitere Hintergründe (!) unter Beanspruchung von anwaltlicher Beratung besser geklärt werden.

Wenn Sie Ihren Bruder (bzw. dieser Sie) z.B. finanziell absichern wollen Ihren Teil der Investition (50%) im Falle Ihres Todes nicht auch noch tragen zu müssen, müsste z.B. die Finanzierung über eine Lebensversicherung oder Absicherung über eine Risikolebensversicherung andgedacht werden.


Nochmals Dank für Ihr Vertrauen.


RA P. Lautenschläger




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