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Erbpachtzinserhöhung

14.11.2010 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Meine Familie ist Erbpachtgeber (EPG) eines mittlerweile bebauten Grundstückes.
Der Erbpachtvertrag von 1959 wurde nun nach 50 Jahren für weitere 50 Jahre verlängert.

Im Vorfeld habe ich den EPN informiert, dass der EPZ von meinen Eltern nicht im Sinne des EP-Vertrages nachgehalten wurde. 1959 wurde vereinbart:

"Die Höhe des vereinbarten Erbbauzinses ändert sich nach oben oder unten wann und soweit sich das monatliche Grundgehalt eines unverheirateten, auf Lebenszeit angestellten Regierungsrats der Bayerischen Finanzverwaltung (Besoldungsgruppe A13, Eingangsstufe) um mehr als 10 % erhöht oder mindert. Stichtag ist der 01. August 1959. Das Beamtengehalt zu diesem Zeitpunkt ist mit 100 anzusetzen."

Meine Nachrechnung ergab, dass über die letzte 50 Jahre ein gewisser Schwund eingetreten ist: Einerseits durch Addition der jährlichen Beamtengehaltserhöhungen ist ein gewisser Anteil an Zinseszins verlorengegengen. Andererseits hat der EPN auch eigenmächtig und unrechtmäßig z.B. 14% Erhöhungen auf 10% gekürzt, ohne dass meine Familie dagegen geklagt hätte.

Bei der Verlängerung vor dem Notar im Jahre 2009 lagen konkrete Entwicklung der Beamtengehälter seit 1959 noch nicht vor (nur meine Internetrecherchen).

Desshalb hat der Notar folgende Formulierung gewählt:
„Die Beteiligten vereinbaren gleichzeitig eine Erhöhung des Erbbauzinses in der Weise, dass der bisher vereinbarte Erbbauzins mit der bisher vereinbarten Anpassungsklausel sich um 1.000,00 € jährlich ab 01.08.2010 erhöht."
„Auch für diese Erhöhung gilt die bisher vereinbarte Anpassungsklausel entsprechend insbesondere auch die in Ziffer IV. des Erbbaurechtsvertrages vom 13.08.1959 getroffenen Vereinbarung. "

(kurze Erklärung zu den 1000,- €: Ursprünglich waren 35 Jahre Verlängerung geplant (geringe Restnutzungsdauer wg. schlechtem Zustand des Gebäudes). Eine Verlängerung von 50 Jahre waren wg. besserer wirtschaftlicher Nutzung vom EPN gewünscht. Es fand eine Einigung auf eine Erhöhung des EPZ um 1000 € p.a. für dei um 15 Jahre verlängerte Laufzeit statt)

Gleichzeitig hat der Notar ein Gutachten der Landesstelle f Finanzen über die Entwicklung der Beamtengehälter seit 1959 eingeholt. Damit habe ich den EPZ von 1959 auf 2009 neu berechnet.

Die Zahlungvverweigerung des aktualisierten EPZ (Nachgerechnet von 1959 auf 2009) begründet der EPN nun damit, dass er die Formulierung aus dem Verlängerungsvertrag (s.o.... dass der bisher vereinbarte Erbbauzins mit der bisher vereinbarten Anpassungsklausel ...) folgendermasen interpretiert:
2004 war die letzte EPZ Anpassung unsere Rechtsvorgänger, also eine "Vereinbarung" auf die er aufsetzt. Ich bin der Meinung, das die Rechts- und Berechnungsgrundlage nur der Vertrag v. 1959 sein kann.

Habe ich eine Chance, den über 50 Jahre "diffundierten" EPZ mit o.g. Verlängerungsvertrag nachzuhalten. ?

Mir geht es hier weder um "Nachzahlung" noch um 3-jährige Erhöhungsfristen § 9a ErbbRG... Ziel ist es die Basis für die nächsten 50 Jahre zu finden. Wie kann ich argumentieren dass der Vertrag von 1959 hochgerechnet gilt und nicht der tatsächliche Betrag, den über viele Jahre alte Herren ohne mathematische Kenntnisse berechnet haben.

Ich bin bestimmt nicht der erste Fall, der versucht einen über die langen Jahre entschwundenen EPZ auf eine aktuelle Basis zu stellen.

Helfen können mir in diesem Verfahren nur konkrete Hinweise auf Urteile, die o.g. Nachrechnung bestätigen od. konkrete § die Aussagen, dass der EPZ aus dem Urvertrag immer gilt (außer dieser würde geändert), unabhängig von Nebenabreden od den echten Zahlungen.

Bitte keine "da würd ich mal zum Anwalt gehen ...." endenden Ratschläge.

Ich freue mich auf gerichtssichere Hinweise, die ich gerne mit dem Erbengemeinschaftsanwalt teile.

für Rückfragen stehe ich gerne zu Verfügung

vielen Dank

Eingrenzung vom Fragesteller
14.11.2010 | 16:19

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Maßgebend dafür, auf welcher Basis die Erbpachtzinserhöhungen vorzunehmen sind, ist die notarielle Vereinbarung aus dem Jahr 2009. Der Notarvertrag regelt also das Verhältnis zwischen Pächter und Verpächter.

Da hier eine Individualvereinbarung getroffen worden ist, ist anhand dieser Vereinbarung zu prüfen, ob Grundlage für die Fortschreibung das Jahr 1959 oder der zuletzt vor Abschluß des Notarvertrags gezahlte Erbpachtzins ist.


2.

Der zitierte Text aus dem Notarvertrag ist meiner Auffassung nach (leider) nicht so deutlich und eindeutig formuliert, wie man es wünschen würde.

Im Notarvertrag heißt es wie folgt:

„Die Beteiligten vereinbaren gleichzeitig eine Erhöhung des Erbbauzinses in der Weise, daß der bisher vereinbarte Erbbauzins mit der bisher vereinbarten Anpassungsklausel sich um 1.000,00 € jährlich ab 01.08.2010 erhöht. Auch für diese Erhöhung gilt die bisher vereinbarte Anpassungsklausel entsprechend insbesondere auch die in Ziffer IV. des Erbbaurechtsvertrages vom 13.08.1959 getroffenen Vereinbarung. "

Zunächst ist also zu klären, was unter dem bisher vereinbarten Erbbauzins zu verstehe ist. Hier kann nur der aktuelle Pachtzins gemeint sein, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Notarvertrags gezahlt worden ist. Das folgt daraus, daß seit 1959 Erhöhungen stattgefunden haben, so daß es keinerlei Sinn ergäbe, würde man auf den Pachtzins abstellen, der zu Beginn des Pachtverhältnisses vereinbart und gezahlt worden ist. D. h. zu erhöhen ist der aktuell gezahlte Pachtzins ab 01.08.2010 um 1.000,00 € und zwar jährlich.

Der Notarvertrag bestimmt aber nicht, daß nur eine jährliche Erhöhung des Pachtzinses vorzunehmen sei, sondern er sagt gleichzeitig, daß sich der Erbbauzins "mit der bisher vereinbarten Anpassungsklausel" erhöhe. Daraus folgt, daß die festgeschriebene Erhöhung um 1.000,00 € pro Jahr nicht die Anpassungsklausel aus dem Jahr 1959 ersetzt, sondern daß die alte Klausel fortbesteht und daß zusätzlich eine jährliche Erhöhung um 1.000,00 € stattfindet.

Wäre es anders gemeint, hätte der Notar folgendermaßen formuliert:„Die Beteiligten vereinbaren gleichzeitig eine Erhöhung des Erbbauzinses in der Weise, daß der bisher vereinbarte Erbbauzins sich um 1.000,00 € jährlich ab 01.08.2010 erhöht."

Daß die notarielle Vereinbarung bei verständiger Prüfung nur in der geschilderten Weise zu verstehen ist, ergibt sich auch aus folgendem Satz im Notarvertrag: „Auch für diese Erhöhung gilt die bisher vereinbarte Anpassungsklausel entsprechend insbesondere auch die in Ziffer IV. des Erbbaurechtsvertrages vom 13.08.1959 getroffenen Vereinbarung."

Damit ist gemeint, daß die Klausel "Die Höhe des vereinbarten Erbbauzinses ändert sich nach oben oder unten wann und soweit sich das monatliche Grundgehalt eines unverheirateten, auf Lebenszeit angestellten Regierungsrats der Bayerischen Finanzverwaltung (Besoldungsgruppe A13, Eingangsstufe) um mehr als 10 % erhöht oder mindert. Stichtag ist der 01. August 1959. Das Beamtengehalt zu diesem Zeitpunkt ist mit 100 anzusetzen" nicht nur für den "Grunderbbauzins" gelten soll, sondern auch für die festgeschriebene jährliche Erhöhung.


3.

Aufgehoben ist die Erhöhungsklausel aus 1959 durch den Notarvertrag definitiv nicht. Damit gilt diese Klausel weiter.

Anknüpfungspunkt für die Erhöhung um jährlich 1.000,00 € ist der zuletzt gezahlte Pachtzins.

Da diese Erhöhung "mit der bisher vereinbarten Anpassungsklausel" gilt, sind Erhöhungen auf der Grundlage der Anpassungsklausel von 1959 vorzunehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2010 | 20:37

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Der wichtigste Punkt ist mir immernoch nicht klar. Sie schrieben:

Zunächst ist also zu klären, was unter dem bisher vereinbarten Erbbauzins zu verstehe ist. Hier kann nur der aktuelle Pachtzins gemeint sein, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Notarvertrags gezahlt worden ist. Das folgt daraus, daß seit 1959 Erhöhungen stattgefunden haben, so daß es keinerlei Sinn ergäbe, würde man auf den Pachtzins abstellen, der zu Beginn des Pachtverhältnisses vereinbart und gezahlt worden ist. D. h. zu erhöhen ist der aktuell gezahlte Pachtzins ab 01.08.2010 um 1.000,00 € und zwar jährlich.

und unter 3.
Anknüpfungspunkt für die Erhöhung um jährlich 1.000,00 € ist der zuletzt gezahlte Pachtzins.
sind Sie sich da ganz sicher ?
Der Rest Ihrer Anwort ist schon klar gewesen - auf den "springenden Punkt" sind Sie nicht weiter eingegengen:

Meine konkrete Frage war, was unter "bisher verinbarten EPZ zu verstehen ist ?

a. habe ich eine Chance - was ich favoritisiere: einen sauber per Gutachten mit 50 Jahren nachgerechneten Erhöhungen bis 2009 als Basis zu nehmen (weil der Vertag von 1959 das ja zusichert)
oder
b. oder muß ich mich mit dem tatsächlichen Betrag, der 2009 gezahlt wurde, der nicht mit der Hochrechnung seit 1959 übereinstimmt, weil über viele Jahre alte Herren ohne mathematische Kenntnisse diesen berechnet haben und über die Jahre somit " Schwund gegenüber dem theoretisch möglichen (1959 plus hochgerechnete Beamtenerhöhung) eingetreten ist"

Ich gehe davon aus, dass der Betrag aus EP-Vertrag von 1959 nebst nachgezogener Erhöhungsklausel mehr Relevanz für mich hat als die bisherigen Zahlungsströme.

Ich möchte das Rad nicht neu erfinden lassen - wie gesagt, bin ja bestimmt nicht der erste Erbe, der merkt dass über die Jahre etwas nicht sauber nachgehalten wurde. Wie machen das Andere Erben, die feststellen, dass über Jahre etwas schleichend abgerutscht ist. Wie kann das jetzt korrigiert werden ?

Hier suchte ich eine Erfahrung, die soetwas schon mal korrigiert hat.

haben Sie Erfahrung darin ? oder mit welcher Rechtsgrundlage kann ich wie kann den EPZ auf eine aktuelle Basis (vertrgskonforme mit 1959 ) stellen.

falls ich mich unklar ausdrücke, können Sie gerne nachfragen - dies war meine letzte Möglichkeit nachzufragen - falls ich hier keine klare Aussage erhalte ist Ihre Anwort für mich nicht weiterführend.

vielen Dank und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2010 | 21:25

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zu der Anmerkung bezüglich des Anknüpfungspunktes für die Erhöhung um jährlich 1.000,00 € :

Eine andere Betrachtungsweise ergibt keinen Sinn. Würde man die Klausel im Notarvertrag dahingehend interpretieren, daß der ursprüngliche Pachtzins um 1.000,00 € pro Jahr zu erhöhen sein, bedürfte es nicht des Einschubs "mit der bisher vereinbarten Anpassungsklausel". Schließlich brauchte man dann die Bezugnahme auf die Anpassungsklausel nicht.

Das ist allerdings ein Punkt, den man im Vertrag aus dem Jahr 2009 sauberer hätte herausarbeiten können. Dann wäre die Öffnung zu Interpretationen und Spekulationen ausgeschlossen. Deshalb mein Hinweis, man hätte deutlicher und eindeutiger formulieren sollen.

Allerdings habe ich nur jene Informationen, die sich aus Ihrer Sachverhaltsschilderung ergeben. Was beim Notar besprochen worden ist, ist mir natürlich nicht bekannt. Deshalb kann ich nur den "Stoff" rechtlich würdigen, der mir zur Verfügung steht. Sollte es Fakten geben, die mir nicht bekannt sind, kann das selbstverständlich Auswirkungen auf die Rechtslage haben. Aus diesem Grund kann es durchaus Sinn machen, mit dem Notar, der im Jahr 2009 den Vertag aufgesetzt hat, über den Vertrag zu sprechen. Damit stellen Sie sicher, daß unter Umständen auch Gesichtspunkte geklärt werden, die in der Frage nicht angesprochen worden sind.


2.

Ihre Frage lautete:

"Mir geht es hier weder um "Nachzahlung" noch um 3-jährige Erhöhungsfristen § 9a ErbbRG... Ziel ist es die Basis für die nächsten 50 Jahre zu finden. Wie kann ich argumentieren daß der Vertrag von 1959 hochgerechnet gilt und nicht der tatsächliche Betrag, den über viele Jahre alte Herren ohne mathematische Kenntnisse berechnet haben."

Damit geht es Ihnen - und so verstehe ich Ihre Frage - nicht um Zahlung, sondern um die Berechnungsgrundlage. Berechnungsgrundlage ist, wie sich aus meiner Begründung zur notariellen Vereinbarung ersehen können, der Stand 1959. Nachzahlungsforderungen würden bereits wegen der Möglichkeit der Einrede der Verjährung scheitern.

D. h. Sie rechnen auf der Grundlage von 1959 bis heute hoch und nicht auf der Basis irgendeiner Rechnung, die Ihrer Meinung nach fehlerhaft ist. Dann haben Sie einen Ausgangspunkt für die weitere Fortschreibung.


3.

Wertsicherungsklauseln sind nicht selten. Es gibt die unterschiedlichsten Ausformungen. Die Besonderheit Ihres Falls liegt darin, daß im Jahr 2009 durch den Notarvertrag eine Zäsur geschaffen worden ist. Wie die Fortschreibung zu erfolgen hat, ergibt sich folglich nicht anhand allgemeiner Grundsätze, sondern aus dem Notarvertrag.

D. h. Berechnungsgrundlage ist die Vereinbarung aus 1959. Übrigens: In den meisten Fällen wird Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes herangezogen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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