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Erbengemeinschaft und Mietvertrag.


12.05.2005 22:36 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Abend.
Folgende Situation:
Ich( weiblich, 66 Jahre) bin durch den Tod meiner Mutter Teil einer Erbengemeinschaft(1/8 Teil) eines Zweifamilienhauses mit Gartengrundstück geworden, das ich als Mieter ( Mietvertrag mit meiner Mutter als Verwalterin) selbst bewohne und in dem meine Mutter zu Lebzeiten ebenfalls wohnte. Die Erbengemeinschaft besteht aus meinen 3 Geschwistern und der andere Teil sind Verwandte im Westteil Deutschlands.
Jetzt soll das Haus auf Wunsch der Erbengemeinschaft verkauft werden.
Dafür soll ich jetzt, auf Druck der Miterben, einem Umzug in eine andere Stadt zustimmen.
Ich wohne jetzt schon über 30 Jahre in dem Haus und habe nur auf Druck der Miterben dem Verkauf über den Immobilienservice der Sparkasse zugestimmt.
Für mich würde das wahrscheinlich der Umzug aus meiner vertrauten Umgebung bedeuten.
Gibt es hier irgendwelche rechtlichen Möglichkeiten um wenigstens als Mieter( und Miterbe) weiterhin wohnen zu können auch wenn das Haus verkauft wird oder kann man als Miterbe dem Verkauf wiedersprechen und was würde dann passieren?
Für Ihre Hilfe danke ich Ihnen im Voraus.

Mit freundlichen Grüssen

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Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Frage hat zwei Aspekte, nämlich einen erb- und einen mietrechtlichen.

Die Erbengemeinschaft kann nur gemeinschaftlich über das Haus verfügen, es also verkaufen. Da Sie dem Verkauf aber bereits zugestimmt haben, wie Sie schildern, liegt ein gemeinschaftlicher Beschluss vor, und der Verkauf ist wohl nicht mehr zu verhindern.

Das bedeutet aber nicht, daß Sie umziehen müssen. Denn der mit der Mutter abgeschlossene Mietvertrag berechtigt Sie weiterhin zum Besitz an der Wohnung. Der Mietvertrag ist nämlich durch den Tod der Mutter nicht unwirksam geworden, sondern lediglich auf Vermieterseite auf die Erbengemeinschaft (der Sie selbst auch angehören) übergegangen. Wird nun das Haus verkauft, endet Ihr Mietverhältnis wiederum nicht, denn in diesem Fall tritt der Erwerber in das laufende Mietverhältnis als Vermieter ein, und zwar mit allen Rechten und Pflichten. Durch den Tod der Mutter und den Verkauf des Hauses wird der Bestand des Mietvertrages nicht berührt. Lediglich die Person des Vermieters ändert sich. Sie werden also auch keinen neuen Mietvertrag abschließen müssen. Ihr bisheriger Mietvertrag berechtigt Sie auch weiterhin, dort zu wohnen.

Allerdings wird der neue Eigentümer Ihnen ggf. wegen Eigenbedarfs kündigen können, wenn er Ihre Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt. Das muß nicht sein, denn zunächst ist einmal davon auszugehen, daß er die andere Wohnung im Haus, die Ihrer verstorbenen Mutter, beziehen kann. Natürlich besteht aber die Gefahr, daß der neue Eigentümer Familie hat, und Ihre Wohnung an z.B. seine Kinder vergeben möchte. Dann kommt eine Eigenbedarfskündigung also grundsätzlich in Betracht. Deshalb sollten Sie, wenn Sie nicht bereits eine unbeschränkte Zustimmung erteilt haben, darauf achten, daß das Haus nicht an einen Käufer verkauft wird, der ggf. Eigenbedarf anmelden will.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2005 | 23:33

Wie sieht so eine Vereinbarung aus die nur Käufer berücksichtigt wo ich als Mieterin im Haus weiterhin wohnen kann? Aus zweiter Hand weiß ich es gibt bereits Interessenten die das Haus lediglich zu Vermietzwecken weiternutzen würden.
Gibt es da Möglichkeiten diese Käufer zu bevorzugen.
Ich könnte auch meine Zustimmung rückgängig machen müsste aber dann der Sparkasse eine Entschädigung in Höhe von 250 Euro zahlen.
Vielen Dank für ihre Antworten,
bin jetzt schon etwas erleichtert, nach dem Lesen ihrer Reaktion.
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2005 | 23:49

Grundsätzlich wird sich natürlich nicht verhindern lassen, daß ein Käufer das Haus selbst nutzen will. Sie können aber versuchen, auf die anderen Miterben einzuwirken, daß das Haus nicht an einen Käufer verkauft wird, bei dem offensichtlich eine Eigenbedarfskündigung droht. Berücksichtigt werden muß natürlich vorrangig auch der zu erzielende Kauferlös.

Verhindern können Sie den Verkauf an einen Käufer, der das Haus selbst mit seiner Familie beziehen will, letztlich aber nur, wenn die Erbengemeinschaft gem. § 745 BGB einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss fasst. Darauf sollten Sie hinwirken.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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