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Erbengemeinschaft und Hausverkauf!


12.02.2006 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Guten Abend,

mein Problem befasst sich mit einer Erbengemeinschaft.
Erbengemeinschaft besteht aus 7 Personen.
Das Erbe besteht aus einem Grundstück mit Haus. Das Haus inkl. Grundstück wurde verkauft.
Der Kaufvertrag wurde Anfang Dezember unterschrieben bei einem Notar.
Zu diesem Zeitpunkt waren aber noch gar nicht alle Unterlagen beim Notar eingegangen.
Ein entfernt wohnender Erbe hatte im Sommer 2005 einen Herzanfall erleidet und die beiden Kinder übernahmen dessen Erbe per Betreuungsverfügung. Diese Erben befinden sich im Streit mit einer Miterbin, alle beide wohnhaft in Westdeutschland. Der interne Streit belastet aber zunehmend die geplante Übergabe an den zukünftigen Eigentümer.
Die eine Erbin der Kinder kommt ihrer Verpflichtung zur Einreichung der benötigten Unterlagen nur ungenügend nach, sodass der zuständige Notar schon eine gerichtliche Erzwingung der Zusendung der Unterlagen unternahm. Jetzt fehlt aber wiederum ein anderer Teil der Unterlagen.
Ein Erbe wohnte als Mieter im besagten Haus bis kurz vor Ende Januar. Der Erbe musste sich im Kaufvertrag verpflichten die Wohnung bis 31.01.2006 zu räumen oder aber sich der Zwangsräumung unterwerfen.
Die Forderung wurde erfüllt. Der Erbe hatte aber beträchtliche Kosten angesichts des Umzugs zu tragen.
Das Haus steht derzeit leer. Der zukünftige Eigentümer will ins Haus, obwohl aufgrund der fehlenden Unterlagen dieser noch gar nicht im Grundbuch eingetragen worden ist. Er besteht aber darauf, dass er ein Zutrittsrecht hat und verlangt die Schlüssel. Aufgrund der fehlenden Unterlagen weigert sich dieser aber wiederum auch die Erben auszuzahlen. Und so geht das Ganze nun hin und her. Der Erbe der im Haus gewohnt hat ist schon nahe dem Nervenzusammenbruch da aufgrund des Verkaufs die öffentlichen Versorger an diesen mit ihren Forderung herantreten und schon mit gerichtlichen Mahnverfahren drohen. In den Forderungen sind aber auch noch Zahlungen enthalten die auf die gesamte Erbengemeinschaft entfallen. Die Mutter von 4 Erben hat bis zu ihrem Tod und dem Eintritt des Erbfalls im oberen Stockwerk gewohnt.
Der Erbe kann aber, aufgrund der fehlenden Unterlagen und der damit ausstehenden Zahlung aus dem Verkauf des Hauses, definitiv keine Zahlungen leisten.
Dem Erbe bleibt in diesem Fall nur die Zurückbehaltung der Schlüssel für das Anwesen bis die Zahlung der anteiligen Kaufsumme auf dessen Konto eingegangen ist. Für Ihn das einzige Mittel um an die ihm zustehende Summe zu gelangen. Ist das möglich?
Und das ist der springende Punkt:
Jeder von den Erben steuert jetzt meist telefonisch seinen Beitrag zu dieser Situation bei, sodass die derzeitige Situation schon unter den Erben in Drohungen, Beschimpfungen und Terror ausartet.
Der im Haus wohnende Erbe hatte das gesamte Grundstück inkl. Haus zu 95% allein bzw. seiner Kinder und Bekannte leergeräumt, keine der Erben hat sich an der Beräumung inkl. der angefallenen immensen Arbeitskosten auch nur im geringsten beteiligt.
Die Situation ist mehr als unbefriedigend.
Alle Versorger über Wasser, Strom, Grundsteuer und die Kosten Schätzung des Hauses wenden sich an den im Haus wohnenden Erbe. Das artet derart aus das sogar Drohungen seitens der Energieversorger schriftlich zugehen, entweder Zahlung oder Mahnverfahren.
Der Erbe hat doch nur eine Mietwohnung im Erdgeschoss bewohnt, muss dieser denn nur weil er im Haus lebte auch alle Kosten tragen. Ich dachte die Erbengemeinschaft muss die Kosten insgesamt tragen. Oder sehe ich das falsch.
Sehr wichtig ist auch noch die Frage des Einbehaltens des Schlüssels. Ist das rechtens???Oder sollte er die Schlüssel übergeben, aber wem? Die Erben sind untereinander zerstritten , vertragen sich wie Feuer und Wasser.
Einige Erben vermuten der neue Eigentümer wolle nur das Haus eingehend auf irgendwelche Schäden prüfen um die Kaufsumme im Nachhinein noch zu drücken. Im Kaufvertrag steht aber gekauft wie gesehen.Der neue Eigentümer sagte auf Nachfrage er könnte die Erben die anteiligen Kaufbeträge auszahlen, würde aber damit ein hohes Risiko eingehen wegen der fehlenden Unterlagen. Der Notar weigert sich auch seine Zustimmung zur Ausbezahlung zu geben wegen der Unterlagen.
Aus meinen vorhergehenden Fragen sehen sie schon die prekäre Situation.
Ich hoffe Sie sehen hier noch durch und wissen Rat???
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüssen


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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Um auf Ihren ersten Komplex der Frage hinsichtlich des Versorgungsträgers einzugehen, ist festzuhalten, dass bezüglich der Erbengemeinschaft Gesamtschuldnerschaft vorliegt.
Dies hat zur Konsequenz, dass der Gläubiger sich einen Schuldner aussuchen kann, die Leistung allerdings nur einmal fordern kann.
Diesbezüglich hat sich das Versorgungswerk den im Objekt Wohnenden ausgesucht, da dieser am besten greibar ist.
Sollte dieser bezahlen, hat er gegenüber den Miterben als Gesamtschuldner einen –Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich im Verhältnis zu den Miterben, exklusive seines Anteils.
Sollten die Miterben diese Konstellation nicht einsehen, müsste der im Haus bisher wohnende Miterbe gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Sollte ein Mietverhältnis zwischen dem Erblasser und dem in dem haus Wohnenden bestanden haben, müsste die Erbengemeinschaft innert der gegebenen Kündigungs-frist und einem etwaigen Kündigungsgrund diesem Miterben kündigen, um das Mietverhältnis zu beenden.

Es wird wohl nicht ganz einfach sein, diese prekäre Situation zu lösen.
Die jeweiligen Erben haben bei nicht vernünftiger Erlangung eines Ergebnisses die Möglichkeit, die Erbauseinandersetzung zu beantragen, was im Ergebnis bis hin zur Teilungsversteigerung von Immobilienvermögen führen kann.

Ich würde Ihnen jedenfalls wünschen, dass Sie eine Vernunftslösung finden werden.

Wie sieht es mit dem im Haus Wohnende aus, hat er einen Mietvertrag mit dem Erblasser?
Ich bitte dies in der Nahfrage mitzuteilen.

Ansonsten kann ich in Ihrer Situation leider nicht weiterhelfen und möchte Sie diesbezüglich auf die kostenfreie Nachfrage verweisen.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, insbesondere auch im Zusammenhang Ihres Einsatzes weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2006 | 23:04

Also das Haus ist wie gesagt schon so gut wie verkauft. Es hapert eigentlich an der Bezahlung des Kaufpreises gegenüber den Erben aufgrund der fehlenden Unterlagen.
Mich würde interessieren ob sie dem Erben, der im Haus wohnhaft war, raten würden den Schlüssel zum Objekt zu behalten oder herauszugeben? und darf der zukünftige Eigentümer auf das Grundstück bzw. Haus oder erst nach Grundbucheintragung?
vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2006 | 00:15

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

hinsichtlich des Erben wird es darauf ankommen, ob dieser weiterhin ein Recht zum Besitz hat, da Sie wohl von der Erben-gemeinschaft erwerben.
Hinsichtlich des in dem Objekt wohnendnen Miterben wird es darauf ankommen, dass dieser mit dem Erblasser kein Mietverhältnis hat.
Mit der Erbengemeinschaft scheint kein solches begründet worden sein, so dass Sie nach wirksamem Erwerb von der Erbengemein-schaft den in der Immobilie wohnenden Miterben per Räumung durch den Gerichtsvollzieher aus diesem Objekt "entfernen" könten.

Diesbezüglich müsssten Sie nicht warten, bis Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, sonder es genügt, wenn Sie Nutzen und Lasten übertragen bekommen haben.
Sollte ein Mietverhältnis bestehen, Sie als Kündigungsgrund Eigenbedarf vorbringen können, könnten Sie ab diesem Zeitpunkt unter Einhaltung der etwaig bestehenden Kündigungsfrist kündigen.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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