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Erbengemeinschaft - Übernahme eines Anteils | Grunderwerbsteuer / ESt Verkäufer

05.04.2017 08:50 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Grundstücksschenkungen unter Lebenden sowie der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch einen Miterben zum Zweck der Teilung des Nachlasses unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer (§ 3 Nrn. 2 und 3 Grunderwerbssteuergesetz).

Hallo,

meine Familie (Gabi, Daniel, 2 Kinder) wohnt in einem Zweifamilienhaus.

Das Haus (Wert ca. 300.000 €) gehört einer Erbengemeinschaft (1/3 der Mutter von Gabi und gleicher Anteil deren beiden Brüder). Die zweite Wohnung ist vermietet (Einnahmen gehen an die Erbengemeinschaft).
Die Familie hat 150.000 € in die Renovierung des Hauses investiert und wohnt mietfrei. Für die Renovierung wurden 100.000 € auf den Grund durch die Erbengemeinschaft aufgesichert, Abzahlung durch die Familie.

Einer der Brüder möchte nun seine 100.000 € ausbezahlt bekommen (würde dadurch auch auf 200€ Mieteinnahmen verzichten - dies käme dann unsere Familie zu gute)

Einfachstes Vorgehen wäre der Kauf des Anteils durch die Familie wodurch neben Notarkosten auch Grunderwerbsteuer anfallen wird.

Gäbe es ein Konstrukt, dass die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, ggf. Versteuerung des Verkaufs durch den Bruder) reduziert? Bspw. Schenkung im Freibetrag an die einzelnen Familienmitglieder & Mutter von Gabi….oder etwas anderes?

Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 3 Nr. 2 Grunderwerbssteuergesetz (GrErwStG) sind von der Grunderwerbssteuer befreit Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes; nach § 3 Nr. 3 GrErwStG ferner der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks zur Teilung des Nachlasses.

Wenn der Bruder seinen Grundstücksanteil an die beiden Miterben (anderer Bruder + Mutter von Gabi) überträgt und im Gegenzug von diesen 100.000 € erhält, ist dies eine Teilung des Nachlasses, die keine Schenkung und damit schenkungssteuerfrei ist (falls der Betrag dem Wert des übertragenen Anteils entspricht). Erbschaftssteuer fällt bereits mit dem Tod des Erblassers an, nicht aber bei der Teilung des Nachlasses. Auf eine Zahlung im Rahmen der Teilung des Nachlasses fällt auch keine Einkommenssteuer an, wenn der Bruder durch die Zahlung keinen Gewinn erzielt (d.h. die Zahlung dem Wert des Grundstücksanteils entspricht).

Werden Miteigentumsanteile am Grundstück vom Bruder ohne Kaufpreiszahlung an Familienmitglieder übertragen, die nicht zur Miterbengemeinschaft gehören, handelt es sich um eine Schenkung, die oberhalb der gesetzlichen Freibeträge der Schenkungssteuer unterliegt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2017 | 11:39

Sehr geehrter Herr Neumann,
lassen Sie mich Ihre Antwort zusammenfassen, damit ich sichergehe es richtig verstanden zu haben:
Ziel ist, dass die Familie (Gabi, Daniel, 2 Kinder) den Anteil mit möglichst wenig Nebenkosten vom Bruder der Mutter von Gabi übernimmt.
Ich verstehe ihren Vorschlag wie folgt:
Übertrag des Anteils des Bruders an die Mutter von Gabi und im Rahmen der Mutter/Tochter Beziehung dann Übertrag des Anteils über eine vorweggenommene Erbfolge von der Mutter an Gabi.
Die Zahlung soll hierbei von der Mutter an den Bruder erfolgen (nicht von Gabi an den Bruder). Warum kann dies nicht von Gabi erfolgen?
Es würde mich freuen, wenn Sie dies bestätigen könnten.

Warum schließt sich eine Schenkung von Anteilen des Hauses im Rahmen der Freigrenzen (20.000 €) an Gabi und deren beiden Kinder aus?

Viele Grüße nach Dresden!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2017 | 14:34

Sehr geehrter Fragesteller,

der Weg über eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft wäre steuerfrei.

Grundstücksanteile können natürlich auch verschenkt werden. Dann fällt allerdings oberhalb der Freigrenzen Schenkungssteuer an.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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