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Erbengemeinschaft MFH


| 31.03.2006 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Meine Mutter und ich bilden eine Erbengemeinschaft zu je 50 % an einem komplett vermieteten Wohn-und Geschäftshaus in einer Kleinstadt.Aus gesundheitlichen Gründen,ich habe Krebs,möchte ich die Immobilie verkaufen,meine 80-jährige Mutter sträubt sich dagegen.Kann ich meinen 50%igen Anteil an einen vorhandenen Interessenten verkaufen,meine Mutter hat die Mittel nicht zur Verfügung mir meinen Anteil ab zu kaufen,oder kann ich auch verlangen die Immobilie komplett zu verkaufen ?

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft können Sie nicht über Ihren Anteil an dem Wohn- und Geschäftshaus verfügen, nur über Ihren Anteil an dem Nachlass als solchen (auch dann wenn das Haus der einzige Nachlassgegenstand ist). Das ergibt sich aus § 2033 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html). Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Sie können von Ihrer Mutter gegen deren Willen auch nicht verlangen, dass die Immobilie komplett "auf normalem Wege" an einen Dritten verkauft wird.
Jeder Miterbe kann jedoch jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, soweit nicht die Ausnahmeregelungen der §§ 2043 bis 2045 BGB eingreifen: So kann der Erblasser testamentarisch verfügt haben, dass die Auseinandersetzung ausgeschlossen ist oder von der Einhaltung einer Kündigungsfrist abhängig ist. Auch kann ein Miterbe unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass die Auseinandersetzung aufgeschoben wird, bis ein etwaiges Aufgebotsverfahren für die Forderungen der Nachlassgläubiger nach § 1970 BGB beendet ist oder die in § 2061 BGB bestimmte Anmeldefrist aufgeschoben wird. Ist das Aufgebot noch nicht beantragt oder die öffentliche Aufforderung nach § 2061 BGB noch nicht erlassen, kann der Aufschub der Auseinandersetzung nur verlangt werden, wenn unverzüglich der Antrag gestellt werden oder die Aufforderung erlassen wird.

Soweit keine Vereinbarung zwischen den Miterben über die Auseinandersetzung zustande kommt (hier z.B. über eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft u.a. im Wege der Teilung des Wohn- und Geschäftshauses nach dem Wohneigentumsgesetz), greifen die gesetzlichen Regelungen. Nach § 2046 BGB sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen, dazu ist der Nachlass - soweit dies zu Berichtung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlich ist - in Geld umzusetzen. Dies erfolgt bei Grundstücken durch Teilungsversteigerung. Dazu ist die Zustimmung aller Miterben erforderlich, ggfs. müsste ein widersprechender Miterbe auf Zustimmung verklagt werden.
Sind keine Nachlassverbindlichkeiten mehr vorhanden oder eine Teilungsversteigerung des Hauses zur Berichtigung nicht erforderlich, so wird dieses und ggfs. die übrigen nach Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten übrig gebliebenen Nachlassgegenstände im Verhältnis der Erbquoten geteilt, § 2047 BGB. Hier ist dann eine Teilung in Natur nach §§ 752f. BGB vorrangig, soweit möglich, andernfalls erfolgt eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft durch Teilungsversteigerung und anschließender Teilung des Erlöses. Soweit hier eine Aufteilung des Hauses nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Betracht kommt, können Sie eine Teilungsversteigerung des gesamten Hausgrundstückes nicht verlangen. Nach der Aufteilung in Eigentumswohnungen könnten Sie Ihre Wohnungen dann als solche veräußern.

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung gegeben. Für eine eingehendere Beratung sollten Sie ggfs. mit Ihren Unterlagen einen Anwalt vor Ort aufsuchen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2006 | 17:11

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

danke für die Auskunft, zu der ich noch eine Frage habe.Ein Kaufinteressent hat mir einen notariellen Vorvertrag mit 25 % Anzahlung angeboten.Kann ich davon Gebrauch machen, auch ohne Zustimmung der anderen Partei ?

Besten Dank und freundliche Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2006 | 15:54

Sehr geehrter Fragesteller,

die genauen vertraglichen Vereinbarungen kenne ich nicht, kann also nicht sagen, ob Sie von dem konkreten Vertrag Gebrauch machen können.

Zulässig ist es, wenn sich ein Miterbe schuldrechtlich verpflichtet, einem anderen einen Nachlassgegenstand für den Fall zu verschaffen, dass er ihm bei der Auseinandersetzung zufällt.

Auch zu beachten: Wenn ein Miterbe seinen Anteil über seinen Erbteil (ganz oder teilweise) an einen Dritten verkauft, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt (§ 2034 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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