Sehr geehrter Fragesteller,
die Erben können über das Grundstück mit dem Haus nur gemeinschaftlich verfügen, <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2040.html" target="_blank">§ 2040 BGB</a>. Ohne Ihre Zustimmung können Ihre beiden Geschwister das Hausgrundstück also nicht "auf normalem Wege" an einen Dritten verkaufen. Auch über den jeweiligen Anteil am Hausgrundstück kann ein Miterbe nicht allein verfügen, nur über seinen Anteil am Nachlass als solchem (Erbteil).
Nach <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2042.html" target="_blank">§ 2042 BGB</a> kann aber jeder Miterbe i.d.R. jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, soweit der Erblasser nichts anderes bestimmt hat. Die Auseinandersetzung erfolgt vorzugsweise durch einen Auseinandersetzungsvertrag. Kann keine Einigung erzielt werden, kann durch eine Erbteilungsklage die Auseinandersetzung auch klageweise erzwungen werden, indem notwendige Zustimmungen vom Miterben durch Urteil ersetzt werden.
Soweit keine anderweitige Anordnung des Erblassers vorliegt, kann jeder Miterbe zur Vorbereitung der Auseinandersetzung auch gegen den Willen der anderen eine Teilungsversteigerung des Hausgrundstücks beantragen. Eine solche Teilungsversteigerung könnten Sie nicht verhindern, allenfalls unter bestimmten Voraussetzungen (siehe <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__180.html" target="_blank">§ 180 Abs. 2 ZVG</a>) verzögern. Der Erlös aus dieser Teilungsersteigerung bleibt dann der Auseinandersetzung vorbehalten. Eine Vermietung statt einer Teilungsversteigerung könnten Sie daher nicht einseitig durchsetzen.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
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Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Haeske
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Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage:
Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft, z.B. einer Erbengemeinschaft. Eine solche Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe auch ohne Zustimmung der anderen Miterben beim Amtsgericht beantragen, wenn er selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder wenn der Erblasser eingetragener Eigentümer ist. Ein Titel ist dann nicht erforderlich. Derjenige, der das Hausgrundstück ersteigert, kann dann als Eigentümer darüber verfügen. Bei einer Teilungsversteigerung gibt es für den Ersteigerer kein Sonderkündigungsrecht, falls das Haus vermietet ist.
Zwischen den Miterben sollte möglichst eine einvernehmliche Regelung zustande kommen, wie der Nachlass zwischen den Miterben aufgeteilt wird. Wenn eine einvernehmliche Regelung nicht möglich ist, kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft über eine Erbteilungsklage erfolgen. Bei der Erbteilungsklage verklagt ein Miterbe die sich weigernden Miterben auf Zustimmung zu seinem Plan, wie der Nachlass geteilt werden soll. Der Teilungsplan muss aber genau den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, vorrangig sind Vereinbarungen der Miterben oder Anordnungen des Erblassers zu berücksichtigen. Andernfalls führt dies zur Abweisung der Klage.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
