Sehr geehrter Ratsuchender,
unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend sehr gerne wie folgt:
1.)Ist Einforderung des hälftigen monatlichen Ertragswertes rechtens?
Es ist zurzeit noch nicht rechtens, dass Sie den halben monatlichen Ertragswert fordern.
Dies möchte ich Ihnen gerne näher erläutern:
Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass sowohl Sie, als auch Ihre Mutter Vermieter des betreffenden Hausgrundstücks sind.
Wenn das Haus nämlich zuvor Ihrem Vater gehörte und Sie und Ihre Mutter bezüglich des Hauses jeweils zur Hälfte Erben sind, dann sind Sie und Ihre Mutter in alle Rechte und Pflichten des Erblassers, also Ihres Vaters eingetreten. Dies ergibt sich aus § 1922 Abs. 1 BGB.
Insoweit sind Sie und Ihre Mutter in die Vermieterstellung bezüglich des Grundstücks eingerückt. Die Erbengemeinschaft als solche kann nämlich nicht in die Vermieterstellung einrücken, da die Erbengemeinschaft ist als solche nicht rechtfähig ist und daher auch nicht entsprechend als Vermieter auftreten kann(BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00, DWW 2002, Seite 302; BGH, Beschluss vom 17.10.2006 – VIII ZB 94/05, NJW 2006, Seite 3715).
Da auf der Vermieterseite somit zwei Personen sind, ist zu klären, welche Rechtsnatur diese Gläubigergemeinschaft bestehend aus Ihnen und Ihrer Mutter (sie beide sind Gläubiger bezüglich des Mietzinszahlungsanspruches, den Ihnen der Vermieter schuldet) aufweist.
Diese Frage war lange Zeit umstritten. Mittlerweile geht man davon aus, dass es sich in einem solchen Fall um eine Mitgläubigerschaft im Sinne von § 432 BGB handelt.
Nach dieser Vorschrift hat jeder der Mitgläubiger, also sowohl Sie, als auch Ihre Mutter, lediglich einen Anspruch gegen den/die Mieter, auf Zahlung der Miete an Sie beide gemeinschaftlich. Dies wird in der Praxis meistens auf ein gemeinschaftliches Konto geschehen. Sollte Sie ein solches noch nicht angelegt haben, empfehle ich Ihnen dieses schnell nachzuholen und sowohl Sie als auch Ihre Mutter als Berechtigte zu führen (das Konto sollte also auf Sie beide laufen).
Solange die Erbengemeinschaft besteht, haben Sie jedoch grundsätzlich keinen Ausgleichsanspruch gegen den anderen Miterben, also Ihre Mutter auf Auskehr des hälftigen Mietzinses.
Ein solcher Ausgleichsanspruch würde erst dann bestehen, wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst, also beendet wird.
Eine solches Auseinandersetzung können Sie als Miterbe jedoch gem. § 2042 BGB jederzeit verlangen. Gem. § 2042 Abs. 2 BGB finden die Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 749 ff. BGB Anwendung.
In diesem Fall würde der Betrag auf Ihrem gemeinschaftlichen Vermieterkonto geteilt werden gem. § 752 BGB und das Haus würde gem. § 753 BGB durch Teilungsversteigerung veräußert werden.
2.) Erbvertrag
Ihre Idee mit dem Erbvertrag finde ich gut. Dies ist grundsätzlich eine vernünftige Regelung, um Streit zu vermeiden und innerhalb eines Mehrpersonenverhältnisses wie bei Ihnen Klarheit zu schaffen.
Viel gibt es bei einem solchen Erbvertrag eigentlich nicht zu beachten. Zunächst sollte natürlich so genau wie möglich beschrieben werden, wer was wann bekommen soll.
Für die Gültigkeit eines Erbvertrages sind die §§ 2274 ff BGB maßgeblich. Hier möchte ich nur kurz auf die wichtigste Bestimmung eingehen.
Unbedingt zu nämlich zu beachten ist, dass der Erbvertrag gem. § 2276 nur vor einem Notar errichtet werden kann und alle Beteiligten zwingend anwesend sein müssen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass dadurch Notarkosten entstehen, was bei einem einfachen Testament grundsätzlich nicht der Fall ist.
3.) Steuerliche Berücksichtigung der Mieteinnahmen?
Wie bereits ausgeführt, haben Sie zurzeit dem Gesetz nach keinen Anspruch auf Auskehrung der hälftigen Miete, solange die Erbengemeinschaft besteht. Der ideelle Anteil (also die Hälfte) stellt jedoch eine Vermögensposition dar, welche steuerlich zu berücksichtigen ist.
So sind also in einem Jahr 9960 € (830 X 12) von Ihnen bei Ihrer Steuererklärung zu berücksichtigen und stellen eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung dar.
Selbstverständlich könnten Sie mit ihrer Mutter eine schuldrechtliche Regelung treffen, wonach Sie Ihnen einen Nettobetrag auszahlt. Diesen hätten Sie aber ebenfalls zu versteuern, da es sich insoweit ebenfalls um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung handelt in einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise.
4. Weiter zu beachten/Empfehlungen zur Vorgehensweise
Da eine monatliche Auszahlung mit Schwierigkeiten und steuerlicher Berücksichtigung verbunden wäre, würde ich Ihnen empfehlen, sich die hälftigen Mieteinnahmen (plus Zinsen im Idealfall) auf Ihren Erbteil anrechnen zu lassen. Dies hätte nämlich den entscheidenden steuerlichen Vorteil, dass Sie bezüglich der Erbschaftssteuer Ihren Freibetrag von derzeit 205.000 € nutzen könnten und dann gegebenenfalls gar keine Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen müssen.
Dies wäre meines Erachtens am sinnvollsten. Natürlich könnten Sie auch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft drängen, das würde ich Ihnen aber nicht empfehlen, weil dies wahrscheinlich das Verhältnis zu Ihrer Mutter belasten würde du zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks führen würde, die von keiner Seite gewollt ist.
Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Verständnis meiner Ausführungen beigefügt:
§ 432 BGB , Mehrere Gläubiger einer unteilbaren Leistung
(1) 1Haben mehrere eine unteilbare Leistung zu fordern, so kann, sofern sie nicht Gesamtgläubiger sind, der Schuldner nur an alle gemeinschaftlich leisten und jeder Gläubiger nur die Leistung an alle fordern. 2Jeder Gläubiger kann verlangen, dass der Schuldner die geschuldete Sache für alle Gläubiger hinterlegt oder, wenn sie sich nicht zur Hinterlegung eignet, an einen gerichtlich zu bestellenden Verwahrer abliefert.
(2) Im Übrigen wirkt eine Tatsache, die nur in der Person eines der Gläubiger eintritt, nicht für und gegen die übrigen Gläubiger.
§ 752 BGB , Teilung in Natur
1Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lassen. 2Die Verteilung gleicher Teile unter die Teilhaber geschieht durch das Los.
§ 753 BGB , Teilung durch Verkauf
(1) 1Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses. 2Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.
(2) Hat der Versuch, den Gegenstand zu verkaufen, keinen Erfolg, so kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; er hat jedoch die Kosten zu tragen, wenn der wiederholte Versuch misslingt.
§ 1922 BGB , Gesamtrechtsnachfolge
(1) Mit dem Tod einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.
(2) Auf den Anteil eines Miterben (Erbteil) finden die sich auf die Erbschaft beziehenden Vorschriften Anwendung.
§ 2042 BGB , Auseinandersetzung
(1) Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften des § 749 Abs. 2, 3 und der §§ 750 bis 758 finden Anwendung.
§ 2276 BGB , Form
(1) 1Ein Erbvertrag kann nur zur Niederschrift eines Notars bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile geschlossen werden. 2Die Vorschriften der § 2231 Nr. 1 und der §§ 2232, 2233 sind anzuwenden; was nach diesen Vorschriften für den Erblasser gilt, gilt für jeden der Vertragschließenden.
(2) Für einen Erbvertrag zwischen Ehegatten oder zwischen Verlobten, der mit einem Ehevertrag in derselben Urkunde verbunden wird, genügt die für den Ehevertrag vorgeschriebene Form.
Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung, insbesondere um Ihnen bei der Formulierung des Erbvertrages zu helfen.
Eine Vorformulierung ist nämlich möglich und Kosten sparender, weil der Notar den Vertrag dann nicht selber aufsetzen braucht, sondern nur noch die Beglaubigungskosten hinzukommen.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.
Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend.
mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774