Sehr geehrter Ratsuchender,
unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend sehr gerne wie folgt:
1.)Ist Einforderung des hälftigen monatlichen Ertragswertes rechtens?
Es ist zurzeit noch nicht rechtens, dass Sie den halben monatlichen Ertragswert fordern.
Dies möchte ich Ihnen gerne näher erläutern:
Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass sowohl Sie, als auch Ihre Mutter Vermieter des betreffenden Hausgrundstücks sind.
Wenn das Haus nämlich zuvor Ihrem Vater gehörte und Sie und Ihre Mutter bezüglich des Hauses jeweils zur Hälfte Erben sind, dann sind Sie und Ihre Mutter in alle Rechte und Pflichten des Erblassers, also Ihres Vaters eingetreten. Dies ergibt sich aus § 1922 Abs. 1 BGB
.
Insoweit sind Sie und Ihre Mutter in die Vermieterstellung bezüglich des Grundstücks eingerückt. Die Erbengemeinschaft als solche kann nämlich nicht in die Vermieterstellung einrücken, da die Erbengemeinschaft ist als solche nicht rechtfähig ist und daher auch nicht entsprechend als Vermieter auftreten kann(BGH, Urteil vom 11.09.2002 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20187/00" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.09.2002 - XII ZR 187/00: Abschluß eines Mietvertrages mit einer Erbengemeinschaft">XII ZR 187/00</a>
, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DWW%202002,%20Seite%20302" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.09.2002 - XII ZR 187/00: Abschluß eines Mietvertrages mit einer Erbengemeinschaft">DWW 2002, Seite 302</a>
; BGH, Beschluss vom 17.10.2006 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZB%2094/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.10.2006 - VIII ZB 94/05: Rechts- und Parteifähigkeit einer Erbengemeinschaft">VIII ZB 94/05</a>
, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202006,%20Seite%203715" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.10.2006 - VIII ZB 94/05: Rechts- und Parteifähigkeit einer Erbengemeinschaft">NJW 2006, Seite 3715</a>
).
Da auf der Vermieterseite somit zwei Personen sind, ist zu klären, welche Rechtsnatur diese Gläubigergemeinschaft bestehend aus Ihnen und Ihrer Mutter (sie beide sind Gläubiger bezüglich des Mietzinszahlungsanspruches, den Ihnen der Vermieter schuldet) aufweist.
Diese Frage war lange Zeit umstritten. Mittlerweile geht man davon aus, dass es sich in einem solchen Fall um eine Mitgläubigerschaft im Sinne von § 432 BGB
handelt.
Nach dieser Vorschrift hat jeder der Mitgläubiger, also sowohl Sie, als auch Ihre Mutter, lediglich einen Anspruch gegen den/die Mieter, auf Zahlung der Miete an Sie beide gemeinschaftlich. Dies wird in der Praxis meistens auf ein gemeinschaftliches Konto geschehen. Sollte Sie ein solches noch nicht angelegt haben, empfehle ich Ihnen dieses schnell nachzuholen und sowohl Sie als auch Ihre Mutter als Berechtigte zu führen (das Konto sollte also auf Sie beide laufen).
Solange die Erbengemeinschaft besteht, haben Sie jedoch grundsätzlich keinen Ausgleichsanspruch gegen den anderen Miterben, also Ihre Mutter auf Auskehr des hälftigen Mietzinses.
Ein solcher Ausgleichsanspruch würde erst dann bestehen, wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst, also beendet wird.
Eine solches Auseinandersetzung können Sie als Miterbe jedoch gem. § 2042 BGB
jederzeit verlangen. Gem. § 2042 Abs. 2 BGB
finden die Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 749 ff. BGB
Anwendung.
In diesem Fall würde der Betrag auf Ihrem gemeinschaftlichen Vermieterkonto geteilt werden gem. § 752 BGB
und das Haus würde gem. § 753 BGB
durch Teilungsversteigerung veräußert werden.
2.) Erbvertrag
Ihre Idee mit dem Erbvertrag finde ich gut. Dies ist grundsätzlich eine vernünftige Regelung, um Streit zu vermeiden und innerhalb eines Mehrpersonenverhältnisses wie bei Ihnen Klarheit zu schaffen.
Viel gibt es bei einem solchen Erbvertrag eigentlich nicht zu beachten. Zunächst sollte natürlich so genau wie möglich beschrieben werden, wer was wann bekommen soll.
Für die Gültigkeit eines Erbvertrages sind die §§ 2274 ff BGB
maßgeblich. Hier möchte ich nur kurz auf die wichtigste Bestimmung eingehen.
Unbedingt zu nämlich zu beachten ist, dass der Erbvertrag gem. § 2276 nur vor einem Notar errichtet werden kann und alle Beteiligten zwingend anwesend sein müssen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass dadurch Notarkosten entstehen, was bei einem einfachen Testament grundsätzlich nicht der Fall ist.
3.) Steuerliche Berücksichtigung der Mieteinnahmen?
Wie bereits ausgeführt, haben Sie zurzeit dem Gesetz nach keinen Anspruch auf Auskehrung der hälftigen Miete, solange die Erbengemeinschaft besteht. Der ideelle Anteil (also die Hälfte) stellt jedoch eine Vermögensposition dar, welche steuerlich zu berücksichtigen ist.
So sind also in einem Jahr 9960 € (830 X 12) von Ihnen bei Ihrer Steuererklärung zu berücksichtigen und stellen eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung dar.
Selbstverständlich könnten Sie mit ihrer Mutter eine schuldrechtliche Regelung treffen, wonach Sie Ihnen einen Nettobetrag auszahlt. Diesen hätten Sie aber ebenfalls zu versteuern, da es sich insoweit ebenfalls um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung handelt in einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise.
4. Weiter zu beachten/Empfehlungen zur Vorgehensweise
Da eine monatliche Auszahlung mit Schwierigkeiten und steuerlicher Berücksichtigung verbunden wäre, würde ich Ihnen empfehlen, sich die hälftigen Mieteinnahmen (plus Zinsen im Idealfall) auf Ihren Erbteil anrechnen zu lassen. Dies hätte nämlich den entscheidenden steuerlichen Vorteil, dass Sie bezüglich der Erbschaftssteuer Ihren Freibetrag von derzeit 205.000 € nutzen könnten und dann gegebenenfalls gar keine Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen müssen.
Dies wäre meines Erachtens am sinnvollsten. Natürlich könnten Sie auch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft drängen, das würde ich Ihnen aber nicht empfehlen, weil dies wahrscheinlich das Verhältnis zu Ihrer Mutter belasten würde du zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks führen würde, die von keiner Seite gewollt ist.
Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Verständnis meiner Ausführungen beigefügt:
§ 432 BGB
, Mehrere Gläubiger einer unteilbaren Leistung
(1) 1Haben mehrere eine unteilbare Leistung zu fordern, so kann, sofern sie nicht Gesamtgläubiger sind, der Schuldner nur an alle gemeinschaftlich leisten und jeder Gläubiger nur die Leistung an alle fordern. 2Jeder Gläubiger kann verlangen, dass der Schuldner die geschuldete Sache für alle Gläubiger hinterlegt oder, wenn sie sich nicht zur Hinterlegung eignet, an einen gerichtlich zu bestellenden Verwahrer abliefert.
(2) Im Übrigen wirkt eine Tatsache, die nur in der Person eines der Gläubiger eintritt, nicht für und gegen die übrigen Gläubiger.
§ 752 BGB
, Teilung in Natur
1Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lassen. 2Die Verteilung gleicher Teile unter die Teilhaber geschieht durch das Los.
§ 753 BGB
, Teilung durch Verkauf
(1) 1Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses. 2Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.
(2) Hat der Versuch, den Gegenstand zu verkaufen, keinen Erfolg, so kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; er hat jedoch die Kosten zu tragen, wenn der wiederholte Versuch misslingt.
§ 1922 BGB
, Gesamtrechtsnachfolge
(1) Mit dem Tod einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.
(2) Auf den Anteil eines Miterben (Erbteil) finden die sich auf die Erbschaft beziehenden Vorschriften Anwendung.
§ 2042 BGB
, Auseinandersetzung
(1) Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften des § 749 Abs. 2, 3 und der §§ 750 bis 758 finden Anwendung.
§ 2276 BGB
, Form
(1) 1Ein Erbvertrag kann nur zur Niederschrift eines Notars bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile geschlossen werden. 2Die Vorschriften der § 2231 Nr. 1 und der §§ 2232, 2233 sind anzuwenden; was nach diesen Vorschriften für den Erblasser gilt, gilt für jeden der Vertragschließenden.
(2) Für einen Erbvertrag zwischen Ehegatten oder zwischen Verlobten, der mit einem Ehevertrag in derselben Urkunde verbunden wird, genügt die für den Ehevertrag vorgeschriebene Form.
Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung, insbesondere um Ihnen bei der Formulierung des Erbvertrages zu helfen.
Eine Vorformulierung ist nämlich möglich und Kosten sparender, weil der Notar den Vertrag dann nicht selber aufsetzen braucht, sondern nur noch die Beglaubigungskosten hinzukommen.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.
Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend.
mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
Diese Antwort ist vom 28.10.2008 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
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Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht
Vielen Dank für Ihre sehr kompetenten und sehr lebensnahen Antworten. Ich bitte Sie allerdings darum, zwecks besserem Verständnis in folgenden Punkten ein bisschen mehr ins Detail zu gehen. Vielen Dank für Ihr Feedback...
I. zu 1): Auch wenn kein Ausgleichsanspruch besteht: Man kann doch sicherlich die Einnahmen auf dem Gemeinschaftskonto in gegenseitigem Einverständnis monatlich aufteilen, oder?
II. zu 3): Auch wenn mir die hälftigen Einnahmen zustünden - de facto hatte ich sie nicht. Meine Mutter erhielt die Miete auf ihr Konto. Ein gemeinsames Konto der Erbengemeinschaft existiert nicht. Muss ich die Einnahmen dennoch versteuern? Dann führt wohl auch kein Weg daran vorbei, sie für das Gemeinschaftskonto einzufordern… Wie sieht es mit der kalkulatorischen Miete für das Erdgeschoß aus, in dem meine Mutter wohnt? Spätestens hier lagen doch keinerlei echten Einnahmen vor.
III. zu 3): Wenn meine Mutter die kompletten Mieteinnahmen als solche versteuert und mir monatlich einen Betrag zukommen lässt, ist dieser doch eher als Schenkung zu sehen und nicht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Damit ist dieser Betrag doch auch (in Rahmen der Freibeträge) steuerfrei. Oder nicht?
IV. zu 4) (Ihre Ergänzung): Steuerfreiheit im Rahmen einer Erbteilsanrechnung wäre doch auch gegeben, wenn im Erbvertrag das Eigentum an mich und das Nießbrauchsrecht an meine Mutter geht, oder?
Zu Ihrem Angebot: Ich habe 7 kurze Punkte zusammen gestellt, die in dem notariellen Vertrag berücksichtigt werden sollten. Wären Sie bereit einen Blick darauf zu werfen? Mir ginge es zunächst nicht um eine Vorformulierung, sondern eher darum, ob die angedachten Regelungen tragbar, sinnvoll und fair sind. Wären 30 Euro ein angemessener Einsatz? Ob eine komplette Vorformulierung für mich in Frage kommt, würde ich davon abhängig machen, was mein Notar zur Kostenersparnis sagt…
Sehr geehrter Ratsuchender,
sehr gerne nehme ich zu den verbleibenden Nachfragen Stellung. Es ist wichtig, dass Sie vollumfänglich informiert werden, um die richtigen Überlegungen für sich anzustellen (insbesondere, ob sich die Anrechnung des Erbteils für Sie lohnt).
zu 1.) Aufteilung der Beträge auf Gemeinschaftskonto?
Eine solche Aufteilung ist grundsätzlich möglich. Das hatte ich auch schon bereits angedeutet und mit schuldrechtlicher Verpflichtung umschrieben. Hierzu ist einbeiderseitiges Einverständnis erforderlich, da ein Anspruch Ihrerseits, wie bereits ausgeführt, hierauf nicht besteht.
Ich bitte aber die steuerliche Seite zu bedenken, da Sie diese Beträge dann bei Ihrer Einkommenssteuererklärung zu berücksichtigen wären. Aus Ihrem Sachverhalt lese ich zwischen den Zeilen heraus, dass Sie ein ganz gutes Verhältnis zu Ihrer Mutter haben. Das ist eine gute Basis für den betroffenen Erbvertrag. Bei diesem Hintergrund empfehle ich Ihnen nochmals, die erbvertragliche Regelung zu wählen und sich die Beträge zurzeit nicht auszahlen zu lassen.
zu 3.) Steuerrechtliche Aspekte
Eine steuerliche Berücksichtigung hat auch in diesem Fall statt zu finden, da das Sie als Mitvermieter einen Anspruch auf den hälftigen Geldbetrag zumindest nach Auflösung der Erbengemeinschaft haben vor. Das Geld ist zwar insoweit auf dem "falschen" Konto gelandet und Ihre Mutter könnte Schwierigkeiten gegenüber dem Finanzamt bekommen zu erklären, weshalb die Mieteinnahmen nicht Ihr vollständig gehören, das ändert aber nicht, dass Ihnen die Hälfte der Miete zusteht, obwohl Sie keinen entsprechenden Auszahlungsanspruch an Sie haben (s.o.).
Auch bei der Auszahlung der Nettobeträge könnten Probleme auftauchen, da Ihre Mutter dann ja faktisch Ihren Anteil über sich selbst mitversteuern würde. Sie würden somit etwas geschenkt bekommen, was Ihnen nach dem Gesetz sowieso zusteht, worauf Sie aber zurzeit lediglich keinen Auszahlungsanspruch haben.
Für genauere Informationen sollten Sie jedoch Ihren Steuerbrater fragen.
zu 4.) Fragen zum Erbvertrag
Im Erbvertrag kann streng genommen nicht geregelt werden, dass Ihrer Mutter ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden soll. Durch einen Erbvertrag soll nämlich ausschließlich die Vermögensnachfolge geregelt werden, also die Frage, was mit dem Vermögen Ihrer Mutter NACH ihrem Ableben geschieht.
Selbstverständlich können Sie Ihrer Mutter ein außerhalb des Erbvertrages ein Nießbrauchsrecht einräumen. Die hat jedoch separat zu geschehen, da es sich insoweit um etwas völlig anderes, als eine erbvertragliche Regelung handelt. So ist der Nießbrauch beispielsweise im Grundbuch einzutragen, um wirksam zu sein.
Sehr gerne erkläre ich mich zudem bereit, für den von Ihnen vorgeschlagenen Einsatz die vertraglichen Regelungen zu prüfen.
Bitte stellen Sie hierzu eine Direktanfrage an mich.
Hierzu können Sie bei der von Ihnen gestellten Frage auf "Profil" gehen (ist links neben meinem Bild). Dann finden Sie auf der rechten Seite des Bildschirms das Feld für die Direktberatung (da wo Erbrecht usw. ab 20 € steht). Den Vertragsentwurf können Sie gerne an meine E-Mailadresse senden (kanzlei.newerla@web.de).
Ich hoffe Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Mittwoch.
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte meine Antwort wie folgt ergänzen:
zu Punkt 4.) Weiter zu beachten/Empfehlungen zur Vorgehensweise
Ich möchte meine Ausführungen noch gerne dahingehend präzisieren,dass eine eventuelle Steuerfreiheit durch Ausnutzung der Freibeträge voraussetzen würde, dass Sie Ihren Grundstücksanteil auf Ihre Mutter vollständig übertragen, damit Ihnen keine steuerlich zu berückichtigenden Einnahmen aus Vermietung mehr entstehen. Durch die Erhöhung Ihres Erbteils in einem Erbvertrag seitens Ihrer Mutter wärten Sie dann auch gut abgesichert.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Morgen.
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt
