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Erbengemeinschaft, welche Rechte haben wir?

17.01.2015 13:06 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Wesentliche Veränderungen des Nachlasses, wie etwa ein Hausbau auf dem einzigen Grundstück der Erbengemeinschaft, müssen von der Gemeinschaft einstimmig veranlasst werden. Auch ein vollständige oder teilweiser Verkauf des Nachlassgrundstücks muss einstimmig beschlossen werden.

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mutter ist im Mai letzten Jahres gestorben. Sie hat kein Testament hinterlassen. Somit hat mein Vater 50%, mein Bruder 25% und ich 25% vom Haus und Grundstueck geerbt.
Im Moment lebt mein Vater mit meinem Onkel muetterlicher seits auf einer Seite des Hauses, mein Bruder mit seiner Familie auf der anderen Seite des Hauses. Ich selbst lebe im Ausland. Mein Onkel hat ein Wohnrecht auf lebenszeit, allerdings weiss ich nicht ob dies im Grundbuch eingetragen ist. Mein Vater betreibt dort eine Futterscheune.

Das Haus liegt schon seit ein paar Generationen in der Familie von meiner Mutter.
Seit kurz nach dem Tode meiner Mutter hat mein Vater eine neue Partnerin, diese will nicht ins Haus einziehen und sie haben beschlossen ein neues Haus auf unserem Grundstueck zu bauen. Um dies finanzieren zu koennen will er das mein Bruder seine haelfte vom Haus kauft. Das ist schon eine zumutung , da das Haus sehr renovierungsbeduerftig ist. Jetzt droht er seinen Teil vom Haus so zu verkaufen. Angeblich hat er schon einen Antrag fuer eine Baugenehmigung gestellt. Wir koennen uns nicht erklaeren wie er das finanzieren will und wir haben Angst das wir spaeter eine hohe Summe Schulden erben werden und das wir das Haus verlieren.

Mein Vater konnte nie mit Geld umgehen und deshalb wollte meine Mutter ihm zu lebzeiten das Haus auch nicht ueberschreiben da auch sie Angst hatte er wuerde es verkaufen.

Meine Fragen:
Darf er ohne unsere Einwilligung ein Haus auf dem Grundstueck bauen?

Kann er einfach bestimmen welcher Teil des Hauses und Grundstueckes ihm gehoert und es dann ohne unsere Zustimmung verkaufen?

Welche Rechte haben wir um ihn zu stoppen, da wir das Haus nicht verlieren wollen? Oder kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen?

Kann er meinen Bruder verweigern z.B. in die Werkstatt der Scheune zu gehen?

Wie sieht es mit dem lebenslangen Wohnrechts meines Onkels aus? Kann er dann einfach sagen das er dann halt auf der Seite meines Bruders mit leben soll? Oder ist ein Verkauf deshalb nicht moeglich?

Ueber eine Antwort wuerde ich mich sehr freuen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:


„Darf er ohne unsere Einwilligung ein Haus auf dem Grundstueck bauen?"

Nein. Ein Hausbau auf dem Grundstück der Erbengemeinschaft wäre eine so genannte außerordentliche Verwaltungsmaßnahme. Außerordentlich deshalb, weil der Bestand des Nachlasses durch den Neubau des Hauses auf dem Grundstück wesentlich geändert würde. Eine solche Maßnahme kann die Erbengemeinschaft nur einstimmig beschließen.


„Kann er einfach bestimmen welcher Teil des Hauses und Grundstueckes ihm gehoert und es dann ohne unsere Zustimmung verkaufen?"

Nein. Der Vater kann über Gegenstände aus dem Nachlass nicht eigenmächtig verfügen. Dabei ist es völlig egal ob es sich um einen einzelnen Löffel oder ein Grundstück handelt. Als Mitglied einer Erbengemeinschaft hat man generell kein einseitiges Verfügungsrecht über Gegenstände aus dem Nachlass.

Das ist übrigens zu unterscheiden vom Verfügungsrecht über den Anteil an der Erbengemeinschaft. Den kann man sich plastisch so ähnlich wie etwa den Anteil an einer Aktiengesellschaft vorstellen: der Aktionär kann seine Aktien verkaufen, über das Eigentum der Aktiengesellschaft als solcher kann er nicht einseitig verfügen. Genauso ist es mit der Erbengemeinschaft: jeder Miterbe könnte seinen Anteil an der Gemeinschaft prinzipiell verkaufen. Das muss notariell geschehen, außerdem haben die Miterben ein Vorkaufsrecht.

Mit der Verfügung über das Grundstück der Erbengemeinschaft oder auch nur einen Teil davon hat das aber nichts zu tun. Das kann nur die Erbengemeinschaft einstimmig bewerkstelligen, sonst niemand.


„Welche Rechte haben wir um ihn zu stoppen, da wir das Haus nicht verlieren wollen?"

Wie oben angesprochen kann ihr Vater ohne die Zustimmung der beiden Miterben weder bauen noch ganz oder zum Teil verkaufen. Der wirksamste praktische Schutz gegen einen Verkauf wäre zunächst einmal die Eintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch, wenn nicht schon geschehen. Dies kann jeder Miterbe einzeln beantragen. Dann wäre sowohl einem Verkauf als auch einer Belastung mit Grundschulden schon rein praktisch ein Riegel vorgeschoben.

Gegen eventuelle widerrechtliche Bautätigkeit auf dem Grundstück müsste man sich dann kurzfristig mittels einer einstweiligen Verfügung und deren zwangsweiser Durchsetzung – durch Zwangsgeld, notfalls Zwangshaft – wehren. In aller Regel sollte es aber reichen, wenn dem Vater deutlich gemacht wird, dass erstens seine Pläne einseitig nicht ansatzweise durchsetzbar sind und zweitens die Miterben diese notfalls konsequent verhindern werden.

„Oder kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen?"

Eine Teilungsversteigerung (nicht Zwangsversteigerung) ist allerdings in einer Erbengemeinschaft immer denkbar. Gemäß § 2042 BGB kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Sofern man sich in der Gemeinschaft nicht einigt könnte man auf Auseinandersetzung klagen und zur Vorbereitung auch die Teilungsversteigerung von Grundstücken im Nachlass betreiben. Wirksam verhindern lässt sich das von den übrigen Miterben im Grunde nicht. Das Ganze ist ein weites Feld und bietet sowohl Risiken als auch Chancen, insbesondere wenn man den Anteil des Vaters günstig erwerben möchte. Sofern mit dem Vater absolut keine Einigkeit zu erzielen ist, sollten sich beide Geschwister unter Umständen diese Richtung eingehend beraten lassen. In ihrer Konstellation bestehen durchaus Chancen zu einem günstigen Erwerb der Immobilie auf diesem Weg.


„Kann er meinen Bruder verweigern z.B. in die Werkstatt der Scheune zu gehen?"

Grundsätzlich steht das Betreten der Immobilie allen Miterben frei. Anders wäre dies nur, wenn die betreffende Werkstatt Teil des alleinigen Wohnbereiches des Vaters wäre.

„Wie sieht es mit dem lebenslangen Wohnrechts meines Onkels aus? Kann er dann einfach sagen das er dann halt auf der Seite meines Bruders mit leben soll?"

Nein, das kann er nicht. An einem bestehenden Wohnrecht könnte einseitig sogar die Erbengemeinschaft insgesamt nichts ändern. Der Vater allein kann daran erst recht nicht rütteln.

„Oder ist ein Verkauf deshalb nicht möglich?"

Der Bestand eines solchen Wohnrechts für sich genommen hat auf die Möglichkeit eines Verkaufs der Immobilie oder auch eine Teilungsversteigerung überhaupt keinen Einfluss. Beides wäre trotzdem möglich – wie gesagt juristisch.

Wirtschaftlich führen solche Wohnrechte allerdings dazu dass der erzielbare Wert (unter Umständen deutlich) gemindert wird. Im Rahmen einer Teilungsversteigerung zum Beispiel können solche Wohnrechte durchaus dazu führen, dass „externer" Bieter gänzlich abgeschreckt werden oder nur geringe Gebote abgeben.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei weiterem Bedarf an Beratung oder Vertretung in der Sache können Sie mich gerne über die Kontaktdaten meinem Profil kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2015 | 21:06

Vielen Dank fuer Ihre Antwort.

Wie sieht es denn aus wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommt? Kann er da nur einen Teil des Hauses und Grundstuecks verkaufen oder muss das gesamte Erbe versteigert werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2015 | 21:25

Sehr geehrte Fragestellerin,

Lassen Sie mich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Zunächst einmal wird bei einer Teilungsversteigerung gar nichts verkauft, es wird gegebenenfalls die Immobilie auf Antrag eines oder mehrerer Miterben versteigert.

Ein Teil eines Grundstücks kann niemals allein Gegenstand einer Teilungsversteigerung sein, eines Verkaufs übrigens ebenso wenig. Wenn man nur einen Teil versteigern wollte, dann müsste man zunächst diesen Teil grundbuchmäßig abtrennen, sprich ein neues Grundstück daraus machen. Das aber könnte wiederum nur die Erbengemeinschaft einstimmig.

Demzufolge könnte Gegenstand einer Teilungsversteigerung gegen Ihren Willen nur das gesamte Grundstück der Erbengemeinschaft sein. Wie hoch ein zu erwartender Erlös wäre ist angesichts des Wohnrechtes sicher fraglich. Wie schon gesagt: so eine Versteigerung bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Man sollte sich da Im Falle eines Falles rechtlich und auch wirtschaftlich beraten lassen.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt

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