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Erbenauseinandersetzung Teilungszwangsversteigerung


| 07.07.2005 19:12 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Die Großmutter G hat durch mündliche Vereinbarung Ihrem Enkel E unentgeltliche eine Wohnung in Ihrem Haus überlassen mindestens bis zum vorgesehenen Abschluss einer zweijährigen unentlohnten Ausbildung des E im August 2006. Nur aufgrund dieser Zusicherung konnte E die Ausbildung beginnen.
G ist jedoch zwischenzeitlich verstorben. Erben des Hauses mit einem Wert von ca. 90.000 € sind E und seine Geschwister R und S zu insgesamt einem Drittel sowie die Kinder M und O von G zu jeweils einem Drittel.

R, S und M sind mit E einig, entsprechend dem Wunsch von G bis zum Ende der Ausbildung von E abzuwarten und E solange die bislang gewährte unentgeltliche Wohnungsnutzung weiterzugewähren vor einem freihändigen Verkauf des Hauses bzw. einer anderen Lösung im August 2006.

O ist nicht bereit die ca. 12 Monate abzuwarten und hat eine sofortige Übernahme des Erbanteils durch einen der Miterben oder einen sofortigen freihändigen Verkauf des Hauses gefordert und andernfalls die Auseinandersetzung sowie Teilungszwangsversteigerung angedroht. Als Begründung hat O eine angeblich nicht vertretbare Wertminderung des ca. 100 Jahre alten Gebäudes während der folgenden Monate angeführt und Lichtbilder von angeblichen Reparaturbedürfnissen, die in einem 100 J alten Gebäude naturgemäß sind, angefertigt. Ein Einigungsversuch mit dem Angebot einer Entschädigung an O für den Wertverlust innerhalb des Jahres brachte keinen Erfolg. O wird wohl einen Antrag auf Teilungszwangsversteigerung stellen.

Frage 1:
Aufgrund der Lebenssituationen von E, R, S und M sind die Alternativen von O derzeit nur schwerlich anzunehmen und eine "Überbrückung" der 12 Monate wäre erstrebenswert. Könnte ein Antrag bei Gericht nach § 180 ZVG um Aufschub der anstehenden Teilungszwangsversteigerung Erfolg haben mit Blick vorliegende Situation sowie auf das Argument des vorgesehenen Verkaufes des Hauses im August 2006?

Frage 2:
Die Überlassung der Wohnung wurde zwischen G und E nicht schriftlich geregelt. Die mündlichen Willenserklärungen sind jedoch allen Beteiligten einschließlich O bekannt.
Handelt es sich bei der unentgeltlichen Überlassung der Wohnung um einen Miet- oder Leihvertrag? E hat die Wohnung für ca. 2500 € sowie zahlreichen Arbeitsstunden renoviert. Könnte das als vereinbarte Mietleistung angesehen werden?

Frage 3:
O hat die Kenntnis der Willenserklärung über die unentgeltliche Überlassung der Wohnung zwar eingeräumt, jedoch wurde geltend gemacht, das Rechtsverhältnis sei mit Tod von G erloschen. Ist dies zutreffend?
Falls nein, behält E das Wohnrecht bei Abwicklung der Teilungszwangsversteigerung und wie kann gekündigt werden?

Frage 4:
§ 765a ZPO greift wohl nicht?

Frage 5:
Wie sind die Verfahrenskosten im Zwangsversteigeurngsverfahren und Antrag nach § 180 ZVG einzuschätzen und ist aufgrund dieser ein Auseinandersetzungsvertrag entsprechend den Alternativen von O anzustreben?

Für Hilfe vielen Dank!

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Guten Abend,

kurz zu Ihren Fragen:

1.
Die Zwangsversteigerung nach den §§ 180 ff ZVG dient der Aufhebung einer Erbengemeinschaft. Grundsätzlich kann jeder Erbe jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Ob ein Antrag nach § 180 II ZVG Erfolg hat, kann anhand Ihrer Angaben nicht abschließend abgeschätzt werden. Die Einstellung bis zu sechs Monaten bei einer einmaligen Wiederholung ist möglich, so daß der Zeitraum bis zum August 2006 schon gefüllt werden kann. Hier kommt es für die Begründung auf die Abwägung der unterschiedlichen Interessen an, insbesondere auf den drohenden Wertverlust bei einer Zwangsversteigerung einerseits, auf den behaupteten Substanzverlust andererseits.

2.
Es kommt im Ergebnis nicht darauf an, ob ein Mietvertrag oder ein Leihvertrag vorliegt. Beim Mietvertrag müssen Leistung und Gegenleistung in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen, was bei einer vorzeitigen und freiwilligen Renovierung nicht der Fall ist. Andererseits kann in den Renovierungsarbeiten auch eine entgeltliche Gegenleistung zu sehen sein. Insoweit tendiere ich eher dazu, einen Mietvertrag anzunehmen.
Praktische Auswirkungen auf das Wohnrecht des E hat diese Unterscheidung nicht; ein Mietvertrag wäre, da er nicht schriftlich geschlossen ist, nach einem Jahr kündbar. Da aber alle Erben -also auch E- eine Kündigung aussprechen müßten, spielt dies praktisch keine Rolle.

3.
Die Auffassung des O ist unzutreffend. Die Verpflichtung der Großmutter, E Wohnraum zur Verfügung zu stellen, geht als Nachlaßverbindlichkeit auf die Erben über. Sie hat auch weiterhin Bestand in der Zwangsversteigerung, jedoch kann ein Erwerber nach § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Termin nach dem Zuschlag kündigen. Er benötigt allerdings ebenfalls -wie jeder Vermieter- hierzu Kündigungsgründe.

4.
§ 765 a ZPO trifft hier nicht. Hierbei handelt es sich um eine allgemeine Regelung zur Aufhebung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. § 180 ZVG ist die speziellere Norm, die sogenannte lex specialis.

5.
Die Verfahrenskosten lassen sich nicht genau abschätzen, da sich diese nicht nach dem Verkehrswert des Grundstückes, sondern allein nach dem Zuschlagswert, also dem Kaufgebot, richten. Hiernach entsteht eine 1/2 Gerichtsgebühr.
Eine freihändige Auseinandersetzung ist immer die günstigere Variante, da insbesondere ein höherer Wert zu erzielen ist.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2005 | 22:06

Vielen Dank zunächst!


Können Sie ungefähr die Verfahrenskosten bei einem angenommenen Zuschlag der Teilungszwangsversteigerung bei 80.000 € angeben. Teilen sich die Kosten generell auf die Erbengemeinschaft auf oder ergeben sich besondere Anteile für den Antragsteller der Zwangsversteigerung bzw. der Gegenseite mit § 180 II ZVG-Antrag?
Sind von der Erbengemeinschaft im Falle der Zwangsversteigerung die Anwaltskosten von O zu tragen?

mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2005 | 09:07

Guten Morgen,

bei einem Zuschlag von 80.000,- EUR belaufen sich die Verfahrenskosten auf überschlägig 350,- EUR. Diese trägt in der Regel der Ersteigerer.

Sofern O einen Anwalt einschaltet, wird die Erbengemeinschaft, wenn Sie sich in Verzug befindet, die Anwaltskosten zu tragen haben. Diese sind allerdings erheblich höher als die obengenannten Kosten, da diese sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses addieren.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

Bewertung des Fragestellers |


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