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Erbe und Wohnungsauflösung wegen Todesfall


21.07.2006 08:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

eine Familienangehörige ist leider verstorben. Wir müssen uns nun u.a. um die „Auflösung“ ihrer Mietwohnung kümmern. Als wir uns beim Vermieter (eine Immobiliengesellschaft) nach den Kündigungsfristen im Todesfall erkundigten bekamen wir den Ratschlag uns mit einem Anwalt in Verbindung zu setzen. Dies stimmte uns sehr nachdenklich. Um evtl Schwierigkeiten bzgl der Wohnung zuvorzukommen wende ich mich nun an Sie m.d.B. um Unterstützung.

M.E. ergeben sich für uns zwei Möglichkeiten. Entweder das Erbe auszuschlagen oder die Wohnung regulär zu kündigen, leerzuräumen und zu renovieren.

Erbe ausschlagen
Wir haben nach ihrem Tod folgendes in der Wohnung unternommen:
• Entnahme von wichtigen Dokumenten die vom Beerdigungsinstitut benötigt wurden (Familienbuch, Personalausweis ect)
• Verderbliche Lebensmittel und Schnittblumen aus der Wohnung entfernt und entsorgt da die Gefrier-/Kühlkombination nicht mehr richtig funktionierte (Trotz laufendem Gerät waren die Lebensmittel im Gefrierschrank angetaut => Schutz der Wohnung)
• Sämmtliche Elektrogeräte vom Netz genommen sowie Strom und Wasser abgestellt.
• Balkonpflanzen (Blumen) entsorgt.
• Bei ihrer Bank die Umbuchung einiger hundert Euro von ihrem Sparbuch auf ihr Girokonto vorgenommen damit lfd Kosten wie Miete, Telefon ect gedeckt sind (Es wurde nichts auf unser Konto gebucht)
• Die Wohnung noch mal geputzt

Nun frage ich mich ob es noch möglich ist das Erbe auszuschlagen oder ob obige Aktionen bereits ausreichen um das Erbe automatisch angetreten zu haben. Wir befinden uns noch in der sechswöchigen Frist.

Erbe antreten und Wohnung und Mietverhältnis aufzulösen
Wenn wir die Wohnung regulär kündigen, welche Fristen gelten für uns als Erben? Stimmt es das wir zum Ende des lfd Monats mit einer zweimonatigen Frist kündigen müssen?

Zudem stellt sich für mich die Frage was wir an Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Im Mietvertrag waren starre Fristen für Schönheitsreparaturen vereinbart. Allerdings wurde sie vom Vermieter angeschrieben das lt BGH-Urteil von 2005 diese starren Fristen nicht zulässig sind und eine Anpassung des Mietvertrages notwendig wäre die sie unterschrieben hat. Dort heißt es das zu den Schönheitsreparaturen auch das Streichen von Türen und Heizkörpern sowie Heizkörperrohren gehört. Zudem ist eine Klausel im Nachtrag das wir anteilig die Kosten der Schönheitsreparatur übernehmen wenn diese länger als ein Jahr, zwei Jahre ect zurückliegt.

Ich habe mich in der Wohnung mal umgesehen und festgestellt welche Mängel m.E. vorliegen (Die Wohnung wurde 12 Jahre von Ihr bewohnt):
• Wände und Decken müssen gestrichen werden
• Der Heizkörper im Badezimmer (innenliegender Raum ohne Fenster mit Dunstabzug) rostet an einigen Stellen und müsste gestrichen werden)
• Rolladengurte sind verschmutzt
• In der Badezimmertür ist eine ca fingernagelgroße Kitsche die von ihr ausgebessert wurde.
• Es wurde offenbar versucht an der Innenseite der Wohnungstür ein Kranz o.ä. aufzuhängen so das vier kleine Einstichstellen sichtbar sind
• Es haben sich Sockelleisten in der Küche gelöst (was m.E. Sache des Vermieters ist)

Ansonsten konnte ich in der Wohnung keine Mängel feststellen. Müssen die kunststoffbeschichteten Türen und Heizkörper gestrichen werden auch wenn diese mängelfrei sind? Sind wir verpflichtet den angerosteten Heizkörper im Bad zu streichen (zur fachmännischen Ausführung muß dieser m.E. vom Heizungsinstallateur abgebaut und später wieder angebracht werden)?
Oder handelt es sich hierbei um eine normale Abnutzung die nach zwölfjähriger Wohndauer einfach vorhanden ist und mit der Miete abgegolten ist (Rolladengurt, Heizkörper, Kitsche an der Tür)?

Ich hoffe ich hab nicht zu viele Fragen gestellt und bin mir nicht sicher ob es sich hierbei nicht doch um zwei verschiedene Rechtsgebiete handelt.

Vorab vielen Dank

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch wie folgt beantworte:

Sie haben noch immer die Möglichkeit, das Erbe gemäß § 1942 BGB auszuschlagen, wobei die 6-Wochen-Frist des § 1944 BGB (wie Sie wissen) stets zu beachten ist. Die Ausschlagung ist gegenüber dem Nachlassgericht abzugeben, § 1945 BGB. Die von Ihnen in der Wohnung vorgenommenen Tätigkeiten sind als Geschäftsführung ohne Auftrag (Lebensmittel- und Balkonpflanzenentsorgung, Abstellen von Wasser und Strom, Putzen) im Interesse des Vermieters bzw. als notwendige Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Tod der Verwandten zu bewerten. Aktuell ist die Erbschaft lediglich vorläufig angefallen, es herrscht ein sog. Schwebezustand, den Sie durch Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft beenden können.

Im Fall der Annahme der Erbschaft würden Sie im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gem. § 1922 BGB in sämtliche Rechtspositionen der Erblasserin eintreten, also auch in den Mietvertrag. Diesen können Sie über § 564 S. 2 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes der Erblasserin (hier ist ggf. Eile geboten!) außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB kündigen.

Wenn die Erblasserin zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, sind die Erben es auch. Welche Maßnahmen genau getroffen werden müssen, richtet sich nach dem Mietvertrag in Verbindung mit der Anpassungsvereinbarung. Wenn bei Fenstern und Heizkörpern keine Abnutzung festgestellt ist, wird hier kein Streichen notwendig sein. Die Rolladengurte werden wohl erneuert werden müssen, ebenso der rostige Heizkörper einen neuen Anstrich benötigen. Ich bitte um Verzeihung, wenn ich zur „Kitsche“ keinen Rat geben kann, aber mir ist dieser Begriff nicht geläufig.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über Ihr Problemgebiet vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.07.2006 | 09:00

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen.

Mit Kitsche ist gemeint das im Laufe der Mietzeit oder beim Einzug offenbar etwas gegen die Tür gefallen sein muß. Dadurch wurde die Tür an der Kante beschädigt so das ein fingernagelgroßes Stück herausgebrochen wurde. Diese wurde offenbar durch die Mieterin selber verspachtelt.
Kann der Vermieter in diesem Fall eine erneute Reparatur oder gar den Ersatz der kompletten Tür verlangen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.07.2006 | 09:06

Sehr geehrter Fragesteller,

hier wird es auf den konkreten Zustand der Tür ankommen, den ich aus der Ferne nicht beurteilen kann. Für Beschädigungen der Mietsache hat grundsätzlich der Mieter aufzukommen. Bevor ein kompletter Ersatz der Türe infrage kommt, ist aber ein erneuter Reparaturversuch vorzunehmen, dies aus Gründen der Schadenminderungspflicht.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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