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Erbe mit Berliner Testament und überschreibung an Sohn

11. Oktober 2022 14:19 |
Preis: 80,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Hallo,

ich hoffe es wird verständlich.

Mein Vater verstarb vor vier Wochen. Eigentlich war noch geplant, den kleinen Hof mit Haus an mich zu übergeben. War nicht mehr möglich.
Meine Eltern haben ein Berliner Testament.
Meine Schwester ich sind Kinder von meinem Vater und Mutter. Drei Kinder hat meine Mutter mit in die Ehe gebracht. Sie waren nicht adopiert.

Zu den Imobilien:
Wir haben von früher einen kleinen Hof. Hier gibt es nur noch zwei Äcker mit ca. 8 ha, 2,5 ha Wiesen und 30 ar Wald.
Das Haus steht mit den Wirtschaftgebäuden auf einem Grundstpck. Größe weis ich nicht.
Das Haus ist 260 m² groß. Darin wohnt meine Oma in der 80 m ² Wohung, meine Mutter auf 110 m ² und meine Frau und ich auf 60 m². Zum Haus grenzen direkt die Grage, ein alter Schweinestall, Scheunen und ein großer Stall an. Dahiner ist noch eine Scheune. Meine Schwester hat schon ein Grundstück bekommen. SIe hat Überfahrtsrecht auf dem Hof sowie Wegerecht. Das hat der Nach an einem Grundstück auch noch.
Das Haus alleine verkaufen geht nicht, da ist meine Oma mi ihm Boot. Zudem steht das Haus direkt an der Straße, ein Nebau muss wieter hinten stehen.

Meine Oma hat Wohnrecht und Leibgeding auf Lebzeit.
Auf dem Haus sind noch ca. 30 000 Restschuld.

Der Hofe wurd von meiner Oma als Landwirtschaftlicher Betrieb übergeben mit Hofstelle. So steht es im Vertrag drin. Jedoch kann ich um Grundbuchauszug keine Hofstelle finden.
Laut der Aussage von meinem Vater, als er noch lebte, war das schon immer ein Hof. Er hat nur das Haus und das Provatvermögen genommen.

Meine Mutter bekommt alles und überschreibt es dann mit. Das haben wir mit drei Geschwistern geklärt und die Verzichen auf ihen Pflichtanteil. Die fünste evtl. nicht.

Jetzt zu meinen Fragen:
Wie hoch wird ein Haus geschätzt und nach welcher Grundlage?
Wie wirkt sich das Wohnrecht meiner Oma auf das Erbe meiner Mutter aus?
Wie wirken sich beim überschreiben das Wohnrecht meiner Oma und Mutter aus? Wie hoch ist dann der Wert des Hauses?
Wo finde ich die Hofstelle oder wie werden die landwirschatlichen Flächen vererbt?
Kann meine Mutter alles Erben und gleich an mich überschreiben?

Einsatz editiert am 11. Oktober 2022 15:00

11. Oktober 2022 | 17:10

Antwort

von


(724)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie hoch wird ein Haus geschätzt und nach welcher Grundlage?

Das Haus wird nach seinem Verkehrswert geschätzt. Hierbei gibt es mehrere Verfahren:

- beim Vergleichswertverfahren wird das Haus nach dem Wert vergleichbarer Objekte geschätzt;

- beim Ertragswertverfahren wird das Haus anhand der Erträge geschätzt, die es abwirft;
diese Schätzmethode macht nur dann Sinn, wenn ein Haus wirtschaftlich genutzt wird und Erträge abwirft (u.N. durch Vermietung);

- beim Sachwertverfahren werden die Kosten für eine Wiederherstellung des Gebäudes im aktuellen Zustand ermittelt.

Erbschaftssteuerrechtlich wird der Wert eines vererbten Hauses durch ein Wohnrecht gemindert. Der Wert des Wohnrechts bemisst sich dabei nach der fiktiven Jahresmiete der durch das Wohnrecht eingeräumten Fläche, multipliziert mit einem Faktor, in dem sich die statistische Lebenserwartung des Berechtigten (anhand von Geschlecht und Lebensalter) niederschlägt. Das Statistische Bundesamt gibt sog. Sterbetafeln heraus, in denen diese Faktoren aufgelistet sind.

Wie wirkt sich das Wohnrecht meiner Oma auf das Erbe meiner Mutter aus?

Wie sich das Wohnrecht erbschaftssteuerrechtlich auswirkt, wurde bereits in der vorherigen Frage beantwortet.

Ansonsten wird ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht durch den Erbfall des Hauseigentümers nicht berührt und bleibt bestehen, d.h. es kann weiterhin ausgeübt werden.

Wenn der Hauswert durch das Wohnrecht so stark geschmälert wird, dass er unter den gesetzlichen Pflichtteil sinkt, dann steht dem Erben gegen den Wohnberechtigten in Höhe der Differenz ein Anspruch auf Zahlung einer Pflichtteilergänzung zu.

Wie wirken sich beim überschreiben das Wohnrecht meiner Oma und Mutter aus? Wie hoch ist dann der Wert des Hauses?

Der Wert des Wohnrechts, um den sich der Hauswert mindert, wird nach dem oben beschriebenen Verfahren ermittelt. Dies wird dann auch der Bemessung der Schenkungssteuer zugrunde gelegt, wobei es bei Schenkungen von Eltern an Kinder einen steuerlichen Freibetrag von 400.000,00€ gibt.

Zitat:
Wo finde ich die Hofstelle oder wie werden die landwirschatlichen Flächen vererbt?


Landwirtschaftliche Flächen werden nach den allgemeinen erbrechtlichen Bestimmungen vererbt.

In einigen nord- und westdeutschen Bundesländern gibt es Höfeordnungen, bei denen ein Hof schon zu Lebzeiten an einen Hoferben übergeben werden kann, wodurch sich die Pflichtteilsansprüche der übrigen Miterben mindern. Dies ist aber in Süddeutschland nicht der Fall.

Erbrechtlich bleibt eine landwirtschaftliche Fläche zu 85% erbschaftssteuerfrei (§ 13 b Absatz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 a Absatz 1 ErbschaftssteuerG).

Es gibt kein "Hofstellenregister" oder dergleichen, da es sich hierbei um keinen Rechtsbegriff handelt.

Zitat:
Kann meine Mutter alles Erben und gleich an mich überschreiben?


Ihre Mutter kann die gesamte Erbschaft sofort an Sie übertragen.

Allerdings hat Ihre Schwester dann in Höhe ihres gesetzlichen Pflichtteils am väterlichen Erbe (1/8, gemindert um den Wert des Wohnrechts) einen Ausgleichsanspruch gegen Sie.

Ferner kann Ihre Schwester wegen des Pflichtteils, der auf den mütterlichen Erbteil entfällt, einen Ausgleichsanspruch gegen Sie geltend machen, wenn Ihre Mutter innerhalb von 10 Jahren nach der Übertragung stirbt. Dieser Anspruch mindert sich jedes Jahr um 1/10.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

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