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Erbe miete anrechnen ?


| 05.09.2017 12:25 |
Preis: 50,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.



Sehr geehrte Damen und Herren,

Es geht um folgenden Sachverhalt:

Der Vater meiner Frau verstarb im Jahre 1999.
Er hinterließ unter anderem ein Haus dessen Wert nun laut Gutachten 210.000 Euro beträgt.

Erbberechtigt sind nunmehr 2 Töchter, sowie meine beiden Kinder als auch ich (nachrangig), da im Jahre 2007 meine Frau leider verstarb.
Seit dem Jahr 2000 lebt eine der beiden Töchter mietfrei in einer der 3 Mietwohnungen dieses Hauses.
Die anderen beiden Töchter (also meine Frau und eine Schwester) haben vor dem Tod des Vaters jeweils einen bestimmten Betrag geschenkt bekommen. Diese Auszahlungen sind gleichfalls leider nicht dokumentarisch oder notariell belegt. Die jüngste Tochter hat nichts bekommen, wohnt aber seit 2000 in dem Haus mietfrei.
Testamentarisch geregelt ist leider nichts.
Die Ehefrau des verstorbenen Vaters ist übrigens gleichfalls verstorben.
Nun möchte die jüngste Tochter, die in besagtem Haus wohnt dieses kaufen.
Dafür möchte Sie das die vorab gezahlten Beträge ( Schenkungen ) die quasi als Vorerbe ausgezahlt wurden verrechnet werden, was auch unstrittig !
Ihren geldwerten Vorteil aber, der Ihr durch das mietfreie Wohnen vorteilhaft entstanden ist möchte die jüngste Tochter aber NICHT anrechnen lassen.
Die juristisch relevante Frage an Sie Frau/Herr Rechtsanwältin/Rechtsanwalt ist nun, ob dieses 17 jährige mietfreie Wohnen als Erbe angerechnet werden kann oder nicht. Was ist Ihr Rat ?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus und verbleibe,
Mit freundlichen Grüßen



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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich beantworte Ihr Anliegen auf Basis Ihrer Angaben folgendermaßen:

Die juristisch relevante Frage an Sie Frau/Herr Rechtsanwältin/Rechtsanwalt ist nun, ob dieses 17 jährige mietfreie Wohnen als Erbe angerechnet werden kann oder nicht. Was ist Ihr Rat ?

Hier haben 3 Kinder vermutlich zu gleichen Teilen die Immobilie geerbt. D.h. jedem Kind gehört 1/3 an der Immobilie, die Erben bilden damit eine Erbengemeinschaft.

Eine Anrechnung des mietfreien Wohnen ist nur dann möglich, wenn die Tochter in einem 1/3 wesentlich überschreitenden Teil wohnt. Dann bewohnt Sie nämlich teilweise die Miteigentumsanteile der anderen Miterben. Eine Ausgleichspflicht würde dann für den überschreitenden Teil vorliegen.
Sie tragen vor, dass die Immobilie aus 3 Mietwohnungen besteht und die Miterbin in einer der 3 Wohnungen wohnt. Handelt es sich um nahezu gleich große Wohnungen, ist ein Ausgleich hinsichtlich von Mietvorteilen nicht möglich. Die Miterbin bewohnt ja dann 1/3, d.h .in Ihres Miteigentumanteils. Ob Sie 1/3 Ihres Miteigentumsanteils vermietet oder selbst bewohnt ist unbeachtlich.

Da die Miterbin erst NACH Erbfall in die Wohnung gezogen ist, spielt ein Ausgleich im Rahmen der Erbschaft überhaupt keine Rolle, da sie bei Einzug bereits Miteigentümerin gewesen ist.
Hier kann es allenfalls zu einem Ausgleich bezüglich der Miteigentumsanteile kommen, wenn, wie bereits ausgeführt, die Tochter
auf mehr als 1/3 wohnt.

Eine Ausgleichspflicht kann weiterhin gegeben sein, wenn die Bewohnerin und Miteigentümerin die Mieteinnahmen aus den anderen 2/3 für sich allein vereinnahmen würde. Ich gehe davon aus, dass dies nicht der Fall ist, da Sie diesbezüglich nichts vorgetragen haben.

Fazit:
Eine Anrechnung des mietfreien wohnen wäre nur dann möglich, wenn die von Ihr bewohnte Fläche wesentlich größer als 1/3 wäre. Dies würde dann Ihren Miteigentumsanteil überschreiten, d.h. die anderen Miteigentümer hätten einen Mietzahlungsanspruch bezüglich der Fläche, welche 1/3 überschreitet.
Beachten Sie, dass Mietzahlungen der regelmäßigen Verjährung unterliegen, d.h. 3 Jahre.

Es tut mir leid Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können.


Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Beste Grüße

Anja Merkel, LL.M.
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.09.2017 | 11:24

Guten Tag Frau Merkel

und herzlichen Dank für Ihre Antwort !.
Es ist mir nicht ganz verständlich und es widerspricht meinem Gerechtigkeitssinn, warum dieses mietfreie Wohnen ( m. E. geldwerter Vorteil) der jüngsten Tochter nicht zumindest mit 2/3 als Erbe eingesetzt wird, da die damals geleistete Geldzahlung des Vaters an uns, sowie die andere Tochter doch auch als Erbanteil bei der Berechnung des nun verbleibenden Resterbes (Haus) mit einfließt. (Oder muß eine solche Schenkung bei der Berechnung , "wer hat wann was bekommen " nicht berücksichtigt werden ? )
Denn hätten wir die Wohnung damals vermietet, dann wäre diese Miete doch gleichfalls unter an allen drei Erben anteilig aufgeteilt worden, so wie bei den anderen MIetwohnungen.
Es wäre sehr freundlich wenn Sie mir darauf noch eine Antwort geben könnten, ich bedanke mich im Voraus vielmals und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
MIt freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.09.2017 | 12:47

Vielen Dank für Ihre Rückfrage.

1. Es ist mir nicht ganz verständlich und es widerspricht meinem Gerechtigkeitssinn, warum dieses mietfreie Wohnen ( m. E. geldwerter Vorteil) der jüngsten Tochter nicht zumindest mit 2/3 als Erbe eingesetzt wird, da die damals geleistete Geldzahlung des Vaters an uns, sowie die andere Tochter doch auch als Erbanteil bei der Berechnung des nun verbleibenden Resterbes (Haus) mit einfließt.
Oder muß eine solche Schenkung bei der Berechnung , "wer hat wann was bekommen " nicht berücksichtigt werden ?

Es geht hier maßgeblich um den Zeitpunkt des Einzuges und den Zeitpunkt der Geldschenkungen.

Nach Ihren Angaben ist der Erblasser (Vater) 1999 verstorben und hat 3 Kinder hinterlassen.

Alles was vor 1999 an Zuwendungen/Schenkungen etc. vom Vater an die Kinder geflossen ist, ist erbrechtlich relevant und ausgleichsfähig.

Nach dem Tod kann der Vater nichts mehr verschenken. Eine Schenkung kann nur unter lebenden Menschen vollzogen werden. Mit Todesfall geht das Vermögen/Immobilie/3 Wohnungen auf die Erben über, also auf die 3 Töchter, welche dann eine Erbengemeinschaft bilden.
Wenn dann im Jahr 2000 eine der Töchter in eine 3 Wohnungen aus der Erbgemeinschaft einzieht, liegt keine Schenkung des toten Vaters vor. Diese Tochter ist zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümerin zu 1/3 an der gesamten Erbmasse geworden ist.

Wieso soll also ein Ausgleich der Miteigentümerin in Höhe einer Quote von 1/3 an der Gesamtmasse erfolgen, wenn diese 1/3 der Gesamtmasse kostenfrei bewohnt?
Ein Ausgleich kann doch nur dann erfolgen, wenn die Miteigentümerin z.B. in der gesamten Immobilie kostenfrei wohnen würde. Dann hätten die Miterben einen Anspruch auf 2/3 der ortsüblichen Miete.
Sie schreiben aber, dass diese Miterbin in 1 Wohnung von 3 Wohnungen wohnt. D.h. auf 1/3 von 3/3, wobei Ihr Eigentumsanteil 1/3 von 3/3 beträgt.

2. Denn hätten wir die Wohnung damals vermietet, dann wäre diese Miete doch gleichfalls unter an allen drei Erben anteilig aufgeteilt worden, so wie bei den anderen MIetwohnungen.

Genau dies habe ich bereits angesprochen.
Die Mieterlöse aus den anderen 2 Wohnungen (2/3 Eigentumsanteil), können dann auch nur den anderen Miteigentümern zur Verfügung stehen, jedoch nicht der Miteigentümerin, die bereits einen geldwerten Vorteil aus 1/3 Eigentumsanteil erhält, nämlich das mietfreie Wohnen.

Wurden die Mieterlöse aus den beiden anderen Wohnungen (2/3) auf alle Parteien (3/3) gleichermaßen verteilt, so entsteht ein Ausgleichsanspruch gegen die Miteigentümerin. Die dort kostenfrei wohnende Miteigentümerin wäre dann besser gestellt als die Miteigentümer. Da sie zusätzlich zum geldwerten Vorteil des bewohnens auf 1/3 auch noch 1/3 an den anderen 2/3 Mieteinnahmen erhalten würde.
Der Ausgleichanspruch wäre in diesem Fall die, an die dort wohnende Miteigentümerin, ausgekehrten Mieteinahmen.

Mit freundlichen Grüßen











Bewertung des Fragestellers 06.09.2017 | 13:16


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