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Erbbaurechtsvertrag - wer trägt Kosten, die vor Lastenübergang angefallen sind?

| 13.02.2014 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Tragung der Erschließungskosten bei Bestellung eines Erbbaurechts.

Am 06.09.2011 habe ich einen Erbbaurechtsvertrag mit einem kirchlichen Erbbaurechtsgeber (EG) abgeschlossen, der zu den Lasten des Grundstücks folgende Standardformulierung beinhaltet:

"Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Erbbaugrundstück und das Erbbaurecht entfallenden einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, Abgaben und Pflichten, die den Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer als solchen betreffen, für die Dauer des Erbbaurechts zu tragen bzw. dem Grundstückseigentümer zu erstatten. Zu diesen gehören u.a. die Grundsteuer, gemeindliche Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz, Erschließungskosten oder Ausgleichsbeträge nach BauGB, Verfahrenskosten."

Der "Übergang von Besitz, Gefahr, sämtlichen Lasten und Nutzungen des Grundstücks" ist auf den 01.10.2011 festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück teilerschlossen und ein Teilbetrag der Erschließungskosten war bereits vom EG gezahlt worden. Eine Schlussabrechnung war noch nicht erfolgt.

Direkt nach Abschluss des notariellen Erbbaurechtsvertrags stellte mir der EG die insgesamt zu erwartenden Erschließungskosten in Rechnung, die ich umgehend beglich. Zweieinhalb Jahre später erfolgte die Schlussabrechnung der Erschließungskosten, die exakt die Höhe des von mir gezahlten Betrages ergab. Im Zuge dieser Schlussabrechnung stellte sich aber auch heraus, dass der EG neben den Erschließungsbeträgen am 16.03.2011 einen Baukostenzuschuss an einen örtlichen Versorger gezahlt hatte. Dessen Erstattung fordert er jetzt von mir.

Seiner Auffassung nach beinhaltet die Formulierung im Vertrag "Lasten ... erstatten" gerade auch die Erstattung von Kosten, die ihm zwischen Erschließungsbeginn und dem Beginn meines Erbbaurechts entstanden sind. Meines Erachtens ist die Erstattungspflicht dagegen durch die Wendung "für die Dauer des Erbbaurechts" zeitlich klar eingegrenzt. Eine genauere Regelung bzw. Abgrenzung der jeweiligen Kostentragung, wie ich sie in anderen Erbbaurechtsverträgen gefunden habe, enthält mein Vertrag nicht. Oder werden Kosten für die Ersterschließung üblicherweise anders gewertet als beispielsweise die Grundsteuer, die natürlich nicht für Zeiträume vor Beginn des Erbbaurechts eingefordert wurde?

Frage 1: Ist die Forderung des EG, ihm eine mehr als zwei Jahre alte Rechnung zu erstatten, die zudem mehrere Monate vor Beginn meines Erbbaurechts gestellt und von ihm beglichen wurde, auf dem Hintergrund unseres Vertrages rechtmäßig?

Frage 2: War die Zahlung der kompletten Erschließungskosten bei Vertragsabschluss überhaupt durch die Formulierung im Erbbaurechtsvertrag gedeckt?

Anmerkung: Bei Vertragsunterzeichnung war ich mir mit dem EG durchaus darüber einig, dass ich alle Erschließungskosten übernehme, auch die zu diesem Zeitpunkt bereits abgerechneten. Diese Kosten waren mir aber auch bei Vertragsunterzeichnung bekannt, ebenso die Möglichkeit, dass die Schlussabrechnung über oder unter den erwarteten Kosten liegen könnte. Der erst jetzt eingeforderte Baukostenzuschuss war bei Vertragsunterzeichnung ebenfalls bekannt, wurde mir aber nicht mitgeteilt (weil der EG davon ausging, dass dieser Betrag in der Schlussabrechnung der Erschließungskosten berücksichtigt würde).

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich teile ich eingangs mit, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den gesamten Vertrag nicht möglich ist.

Grundsätzlich verhält es sich so, dass vertragliche Regelung, selbst wenn sie nicht eindeutig sind, gemäß §§ 133, 157 BGB nach Treu und Glauben auszulegen sind. Meiner Ansicht nach ist der von Ihnen zitierte Absatz so zu verstehen, dass die dort genannten Lasten, Abgaben und Pflichten nur für die Dauer des Erbbaurechts zu tragen bzw. dem Eigentümer zu erstatten sind.

Daher kommt es darauf an, wann das Erbbaurecht entstanden ist, wenn die Kosten für die Dauer des Erbbaurechts getragen werden müssen. Ein Erbbaurecht entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch im Sinne des § 873 BGB. Es ist folglich erst mit Einigung und Eintragung ins Grundbuch wirksam auf Sie übertragen bzw. für Sie bestellt. Das bedeutet auch, dass es in dieser Hinsicht nicht auf den Besitzübergang ankommt. Wann die Eintragung und damit die Entstehung erfolgten, kann ich Ihrer Darstellung nicht entnehmen. Jedoch ist für mich kein eindeutiger Anhaltspunkt in den von Ihnen zitierten Passagen ersichtlich, der darauf schließen lässt, dass mit „Lasten während der Dauer des Erbbaurechts" auch der Zeitraum zwischen Erschließungsbeginn und dem Beginn des Erbbaurechts gemeint sind. Erschließungskosten dürften grundsätzlich kommunale Abgaben darstellen, die ja vom Wortlaut erfasst sind. Es würde auch nicht unbedingt entgegenstehen, dass üblicherweise etwas anderes vereinbart wird, denn das, worauf es ankommt, ist der konkrete individuelle Vertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer.

Frage 1: Meiner Meinung nach müssen Sie vorbehaltlich anderer Regelung aus dem Vertrag, die Sie hier nicht aufgeführt haben, daher diejenigen Kosten, die vor der Entstehung und damit dem Beginn des Erbbaurechts angefallen sind, nicht tragen bzw. erstatten.

Frage 2: Durch den Erbbaurechtsvertrag in Schriftform entsteht die Verpflichtung, dass ein Erbbaurecht bestellt bzw. übertragen wird. Grundsätzlich entsteht das Erbbaurecht selbst noch nicht, so dass die Dauer des Erbbaurechts entsprechend der obigen Formulierung nicht beginnt. Folglich sind die Kosten nicht nur deshalb von der Formulierung gedeckt, weil der Vertrag schon geschlossen wurde. Es kommt auf die Eintragung im Grundbuch an. Vor Eintragung und damit Entstehung müssen Erschließungskosten nach dem Vertrag nicht getragen werden.

Dem steht auch nicht entgegen, dass Sie sich bei Vertragsunterzeichnung mit dem Eigentümer einig waren, dass Sie die Erschließungskosten sowie den Bauzuschuss übernehmen. Denn ein Erbbaurechtsvertrag muss gemäß § 11 Abs. ErbbauRG, § 311 b Abs. 1 BGB in Schriftform abgeschlossen werden, was bedeutet, dass mündliche Vereinbarung grundsätzlich unwirksam sind, vgl. 126 BGB.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 18.02.2014 | 15:35

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