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Erbbaurechtsvertrag - Erschliessung

29.06.2010 17:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:01

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin daran interessiert ein Haus auf einem Grundstück auf Erbpachtrecht zu bauen. Der Erbpachtgeber ist privat eine Fa. A GmbH und Co KG. Die Vermarktung des Baugebietes liegt alleinig in der Hand eines Bauunternehmens Fa. X GmbH.

Da ich allerdings mit einem anderen Bauträger bauen möchte, fällt nun für die Fa X GmbH Vermittlungsprovision an. Für Abklärung der Finanzierung habe ich das Grundstück bei der Fa. X GmbH reservieren lassen, worauf mir ein Entwurf des Erbbaurechtsvertrages von einem Notar zugesandt wurde.

In diesem Vertrag wird festgelegt, daß die gesamte Summe der Erschliessungskosten innerhalb 4 Wochen nach Vertragsabschluß auf ein Konto der Fa. X GmbH gezahlt werden muss - Habe ich hierbei das Recht eine Art Fertigstellungsbürgschaft zu verlangen und 5% gesetzliche Gewährleistung einzubehalten, da im Moment nur eine Baustraße existiert und ebenfalls kein Termin benannt wird, wann denn mit einer Fertigstellung zu rechnen sei?

Ferner erscheint es mir "komisch", daß eine Vermittlungsgebühr in Höhe von 10.000.-- Euro an die Fa. X GmbH im Erbbaurechtsvertrag genannt werden und dann auch mit notariell beglaubigt werden - mal ganz abgesehen von der Höhe dieser Summe - ist dies rechtlich zulässig, wenn eh ein Auftrag für die Erschliessung, sowie für Kanalarbeiten an diese Firma von mir vergeben werden müssen?

Und hat es irgendwelche Nachteile für mich, wenn ein ausdrücklicher Punkt "Belehrung und Hinweise" den Vermerk enthält, daß der Notar das Grundbuch nicht eingesehen hat, ihr jedoch eine unbeglaubigte Ablichtung des Grundbuches vorlag und durch EDV-Einsichtnahme überprüft worden sei. Zudem erscheint der Satz "Der Notar hat die Vertragsparteien über die damit verbunden Gefahren belehrt. Die Vertragsparteien bestanden gleichwohl auf einer sofortigen Beurkundung."

Leider werde ich bei Nachfragen bezüglich dieses Vertrages vom Notar mit wenigen Sätzen abgespeist "da hat noch keiner danach gefragt" und "der Vertrag wurde von einem rennomierten Anwalt geprüft". Deshalb hoffe ich, von Ihnen eine aussagekräftige Antwort zu bekommen.

Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen

29.06.2010 | 17:36

Antwort

von


(445)
Tannenforst 3
47551 Bedburg-Hau
Tel: 02821 8995153
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Sie sollten hinsichtlich der Erschließungskosten eine Vertragserfüllungsbürgschaft von dem Erschließungsträger verlangen. Des Weiteren sollte die vollständige Zahlung der Erschließung erst nach Fertigstellung und Abnahme erfolgen. Es ist üblich, dass die Erschließung anbezahlt ist und nach Fertigstellung dann abgerechnet wird. Eine Bezahlung der Erschließung im Voraus ist hingegen nicht üblich und wäre auch nicht insolvenzsicher. Sie sollten also darauf hinwirken, dass in dem Vertrag eine Anzahlung gegen Vorlage einer entsprechenden Bürgschaft vereinbart wird. Eine Endabrechung sollte nach Fertigstellung und Abnahme der Erschließung erfolgen. Letztendlich ist dies Verhandlungssache.

Die Vermittlungsgebühr hat mit der Erschließung nichts zu tun. Es handelt sich um einen Maklerlohn. Es ist mittlerweile Usus die Courtage oder Vermittlungsgebühr im Vertrag zu nennen. Die Höhe sollten Sie sich erläutern lassen indem Sie sich die Berechnung offenlegen lassen. Im Grundsatz ist es natürlich selbstverständlich, dass ein Vermittler für erfolgreiche Vermittlungen entlohnt wird. Die Frage ist, ob Sie die Höhe akzeptieren bzw. ob es noch Verhandlungsspielraum gibt.

Die Grundbucheinsicht erfolgt heutzutage standardmäßig mittels der entsprechenden Online-Portale der Grundbuchämter. Die dort abrufbaren Auszüge sind zwar nicht beglaubigt geben aber doch den aktuellen Grundbuchstand her. Es ist mittlerweile üblich, dass die Notare, Banken etc. sich die Grundbuchauszüge online besorgen. Dies geht schneller und ist auch kostengünstiger. Wenn also hier ein entsprechender Passus im Vertrag steht (wie dies üblicherweise heutzutage der Fall ist) dann bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass die Grundbuchauskunft in etwa unsicher und möglicherweise fehlerbehaftet ist. Der Hinweis ist vielmehr dem Umstand geschuldet, dass der Erklärungsgehalt des beglaubigten Auszuges letztlich stärker ist. Bevor Sie aber einen Vertrag unterzeichnen sollten Sie die Kosten eines beglaubigten Auszuges (derzeit etwa 18,- EUR) in Kauf nehmen um hier absolute Sicherheit zu haben.





Rückfrage vom Fragesteller 30.06.2010 | 09:03

Sehr geehrter Herr Meivogel,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Bezüglich der Erschliessungskosten - wäre eine Anzahlung in Höhe von 1/3 der kompletten Summe normal oder welcher prozentuelle Anteil ist dabei üblich? Falls der Bauträger mit einer Vertragerfüllungsbürgschaft nicht einverstanden sein sollte, gibt es die Möglichkeit den Betrag auf ein insolvenzsicheres Konto einzubezahlen?

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.06.2010 | 12:01

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Anzahlung in Höhe von 25 % ist sicherlich ausreichend.

Eine Insolvenzfestigkeit werden Sie mit der Einzahlung auf ein Konto letztlich nicht erreichen. Sie sollten auf eine Bürgschaft drängen, die seriöserweise auch in einem Erschließungsvertrag regelmäßig vereinbart wird.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.06.2010 | 12:01

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Anzahlung in Höhe von 25 % ist sicherlich ausreichend.

Eine Insolvenzfestigkeit werden Sie mit der Einzahlung auf ein Konto letztlich nicht erreichen. Sie sollten auf eine Bürgschaft drängen, die seriöserweise auch in einem Erschließungsvertrag regelmäßig vereinbart wird.

ANTWORT VON

(445)

Tannenforst 3
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Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
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