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Erbbaurechtsvertrag


25.07.2006 23:35 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,
Wir haben kürzlich einen Erbbaurechtsvertrag geschlossen und fragen uns jetzt ob wir die Ersterschliessung des Grundstücks zu zahlen haben oder nicht, der Wortlaut des Vertrages an dieser Stelle ist wie folgt:
5. Lasten und Abgaben
1. Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Erbbaugrundstück und das
Erbbaurecht entfallenden einmaligen und wiederkehrenden
öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, Abgaben und
Pflichten, die den Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer als
solchen betreffen, einschließlich der Grundsteuer und
gemeindlicher Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz für die
Dauer des Erbbaurechts zu tragen sowie für die Erfüllung
aller behördlicher Auflagen zu sorgen. Ausgenommen sind
Grundpfandrechte am Erbbaugrundstück.

2. In Bezug auf Erschliessungskosten und Anliegerbeiträge i.S.v.
§436 BGB gilt das für alle ab dem morgigen Tage ergehenden
Bescheide. Alle Beiträge auf Grund von Bescheiden, die bis
zum heutigen Tage ergangen sind hat der Grundstückseigentümer
zu tragen.

Der Vertrag ist am 23.6. geschlossen worden, die Erschliessung für die Bauphase ist seitens der Gemeinde abgeschlossen, es folgen noch Erstellung von Gehwegen und einer öffentlichen Stichstraße sowie der Anschluß von Gehweglaternen.

Meine Frage lautet also, inwiefern sich aus dieser Vertragspassage herauslesen lässt ob und welche Kosten für die Erschliessung auf uns zu kommen können.

Vielen Dank im Vorraus, mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchenden,


ich halte die vertragliche Regelung für eindeutig – im Ergebnis werden Sie alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach §§ 127 bis 135 BauGB zu tragen haben, soweit hierüber bis einschließlich zum 23.06. noch kein gemeindlicher Beitragsbescheid ergangen ist, mithin wohl auch bereits für die Kosten der Ersterschließung einstehen müssen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein entsprechender Verwaltungsakt dem Grundstückseigentümer oder Ihnen als Erbbauberechtigte bekannt gegeben bzw. zugestellt wird.
Denn die vorliegende Regelung verschafft dem Eigentümer einen Befreiungsanspruch, soweit er aufgrund eines ab dem 24.06. erlassenen Bescheides zur Zahlung aufgefordert wird.

Zwar soll nach der gesetzlichen Vorgabe des § 436 Abs. 1 BGB der Veräußerer die Erschließungs- und Anliegerbeiträge auch noch für solche „Maßnahmen tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld“.

Dies gilt aber nur, „soweit nichts anderes vereinbart ist“ (§ 436 Abs. 1 BGB), was hier leider der Fall ist.

Vorbehaltlich einer eingehenden Prüfung des gesamten Vertragswerkes ist die fragliche Vereinbarung auch weder sittenwidrig (§ 138 BGB) noch verbotswidrig (§ 134 BGB) und deshalb im Rahmen der Vertragsfreiheit als wirksam zu betrachten.


Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben.

Sollten meine Ausführungen noch Unklarheiten enthalten, nützen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2006 | 12:58

Sehr geehrter Herr Geyer,

mir scheint aber das der oben erwähnte Punkt 5 des Vertrages auch dahingehend ausgelegt werden kann, das wir die Erschließungskosten nicht zu zahlen hätten, denn es heißt dort "im Sinne von §436".
Wenn es sich um eine anderslautende Vereinbarung handeln würde, müßte dort doch stehen: "im Widerspruch zu § 436"!

Ich würde mich auf eine Antwort hierzu freuen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2006 | 20:32

Sehr geehrte Ratsuchenden,

wenn – wie hier – in zulässiger Weise von der Regelung des § 436 BGB abgewichen wird, muss dies nicht ausdrücklich so im Vertrag erwähnt werden. Die Kostentragungspflicht für die Erschließungs- und Anliegerbeiträge ergibt sich unmittelbar aus Ziff. 5 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 des Vertrages.

Gleichwohl handelt es sich um Kosten „im Sinne des“ § 436 BGB, was in Ziff. 5 Abs. 2 nur klargestellt wird.

Für eine andere Auslegung ist hier leider kein Raum.

Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weitergeholfen zu haben, auch wenn das Ergebnis nicht ganz in Ihrem Sinne ausfallen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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