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Erbbaurecht/Erbauzinserhöhung/Unbilligkeit

| 26.04.2018 22:30 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bewohnen seit 2002 ein EFH auf einem Erbbaugrundstück. Seit Vertragsabschluß hat es bislang keine Erhöhung des Erbbauzines gegeben. Nunmehr wird der Erbauzins um ca. 21% erhöht. Begründung: Der Differenz der Indexe zwischen 2002 (ca. 88 %) und 2018 (ca. 109%) entspräche der Erhöhung. Die Kappungsgrenze wird sicherlich nicht überschritten...
Jedoch stellt sich die Frage, ob ein Vertrag bei Abschluß im Jahr 2002 nicht den deutlichen Hinweis erhalten muss, dass der Index noch weniger als 100 % Prozent beträgt. Somit wäre für uns eine Erhöhung von 100 % auf 109 % nachvollziehbar. Ist nunmehr eine Erhöhung um insgesamt 21% nicht unbillig?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
27.04.2018 | 13:32

Antwort

von


(72)
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04318 Leipzig
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 9a ErbbauRG ist eine Erhöhung regelmäßig dann als unbillig anzusehen, wenn sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.

Der BGH hat sich hierzu in seiner Entscheidung: "BGH, Urteil v. 11.12.2009, V ZR 110/09, NZM 2010 S. 253" klar geäußert und Grundsätze herausgearbeitet:

- Die in dem Erbbaurechtsvertrag benutzte Wendung einer wesentlichen Änderung der "allgemeinen Wirtschafts- und Währungsverhältnisse" ist dahin auszulegen, dass hierunter der Mittelwert der Änderung der Einkommen der Arbeiter und Angestellten einerseits und der Lebenshaltungskosten der 4-Personen-Haushalte der Arbeitnehmer mit mittlerem Einkommen bzw. der Verbraucherpreise andererseits zu verstehen ist.
- Wird in einem Erbbaurechtsvertrag eine Anpassung des Erbbauzinses an die Änderung der im Vertrag bezeichneten Verhältnisse vereinbart, wird der Umfang der vereinbarten Anpassung von den Verhältnissen bei Vereinbarung der Abänderungsklausel bestimmt. Hieran ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Vertragsparteien in späterer Zeit zum Vorteil einer Vertragspartei von dem vereinbarten Maßstab abweichen.
-Ohne eine besondere Vereinbarung im Vertrag ist zur Bestimmung des Umfangs der Anpassung nicht von einem durchschnittlichen Jahresbetrag, sondern von dem für einen jeden Monat ermittelten Wert auszugehen.
-Anpassung nach allge­meinen Gegebenheiten

Entspricht das Erhöhungsverlangen der Änderung der in § 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG genannten wirtschaftlichen Verhältnisse, kann das Verlangen grundsätzlich nicht als unbillig angesehen werden. Die Bezugnahme auf die "allgemeinen Wirtschafts- und Währungsverhältnisse" und die "Verzinsung des Grundstückswerts" in dem Erbbaurechtsvertrag stellt klar, dass sich dieAnpassung des Erbbauzinses nicht nach den Besonderheiten im Verhältnis der Vertragsparteien richten soll, sondern nach allgemeinen Gegebenheiten.

Der Fall den der BGH zu beurteilen hatte:
Die Eigentümerinnen eines rd. 800 m² großen Grundstücks hatten dieses im Jahr 1963 für die Dauer von 99 Jahren mit einem Erbbaurecht belastet. Die Rechtsvorgänger der jetzigen Inhaberinnen des Erbbaurechts haben auf dem Grundstück ein Wohnhaus errichtet. Der Erbbauzins beträgt nach dem Erbbaurechtsvertrag 366,30 DM (0,45 DM/m²). Im Vertrag heißt es hierzu weiter:
§ 12. Die Grundstückseigentümerin als auch die Erbbauberechtigten sind berechtigt, bei einer wesentlichen Änderung des Werts des Erbbaugrundstücks oder der allgemeinen Wirtschafts- und Währungsverhältnisse – als wesentliche Änderungen werden nur solche über 20 % angesehen – eine Anpassung des Erbbauzinses an die veränderten Umstände zu verlangen, durch die eine billige und angemessene Verzinsung des Grundstückswerts gewährleistet wird. …

Der Erbbauzins wurde zuletzt, beginnend mit dem 1.1.1996, einverständlich auf 1.172,66 DM (1,44 DM/m²) jährlich erhöht. Im Sommer 2007 verlangten die Eigentümer von den Erbbaurechtsinhabern, im Hinblick auf die inzwischen eingetretene Steigerung des Lebenshaltungskosten- bzw. des Verbraucherpreisindexes und der Löhne und Gehälter, einer Erhöhung des Erbbauzinses auf jährlich 1.070,53 EUR (1,32 EUR/m²) zuzustimmen. Das lehnten diese ab. Die daraufhin erhobene Klage auf Zahlung dieses erhöhten Erbbauzinses hatte beim BGH vollen Erfolg.

Insoweit halte ich(in Unkenntnis der vertraglichen Grundlage) diese Erhöhung leider nicht für unbillig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Vicky Neubert, Dipl.-Jur.


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