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Erbbaurecht in der Familie

21.03.2011 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,

hier mein Sachverhalt. Vor ungefähr einem halben Jahr wurden mein Mann und ich von meinem Vater angesprochen ob wir nicht über einen Hausbau nachdenken wollen, er würde uns dies bzgl. unterstützen. Nach der Suche haben wir nun ein Grundstück + Neubau gefunden und wollen dies auch in nächster Zeit in Angriff nehmen. Die Firma bietet dies aus steuerlichen Gründen in 3 verschiedenen Verträgen an, Grundstück, Ingenieur-Leistungen und Hausbau. (Noch keine Verträge abgeschlossen)

Jetzt soll die Hilfe meines Vaters wie folgt aussehen:
Er möchte das Grundstück kaufen. Dieses soll nach einigen Jahren als Schenkung oder als vorzeitiges Erbe an mich über gehen. Insbesondere möchte er dies so machen um eine Vorsorge für mich zu schaffen im Falle einer Scheidung.

Da wir aber auch einen zinslosen Kredit von den Eltern meines Mannes beziehen wollen und diese nicht möchten das meinem Vater alles gehört, haben wir an ein Erbbaurecht gedacht.

Nun die Fragen hierzu:

Sind Erbbauzinsen rechtlich vorgeschrieben oder bleibt es dem Grundstückseigentümer überlassen ob er diese beziehen will?
Muss das Erbbaurecht dann direkt bei Gundstückskauf festgelegt werden?
Erlischt es automatisch wenn das Grundstück auf mich über geht?
Gibt es alternativen zum Erbbaurecht?
Können sie mir noch wichtige Details nennen die man bei Erbaurecht beachten muss?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

regelmäßig erfolgt dieses nur gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses).

§ 9 ErbbauRG bestimmt aber:
Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen, so finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechende Anwendung.

Im Übrigen ist im Gesetz die Vereinbarung eines Erbbauzinses nicht zwingend vorgeschrieben (wie auch beim zinslosem Darlehen etwa), unterliegt also der Vertragsfreiheit der Parteien.

2.
Das Erbbaurecht wird durch Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintragung im Grundbuch begründet.

Es kann also noch nach dem Kauf verfolgen, aber (u. a. aus Kostengründen) sollten Sie beim zuständigen Notar anfragen, ob es deshalb nicht zweckmäßiger ist, dieses gleich bei Kaufvertrag mit zu regeln.

3.
Das Erbbaurecht erlischt (automatisch) durch Ablauf der vereinbarten Zeit.

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer (regelmäßig) dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.

Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch (sofern dieses vereinbart wurde - s. u.), so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe dieser Vergütung und die Art ihrer Zahlung sowie ihre Ausschließung getroffen werden.

In Erbbauverträgen werden generell Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des Erbbauberechtigten.

3.
Alternativen für eine vorgenommene Erbfolge sind auf jeden Fall in einen gewissen Anzahl vorhanden, je nach den Einzelfallumständen.

Nachzudenken wäre gff. auch über eine Schenkung/Einräummung von Wohn- oder Nießbrauchrecht (insbesondere für den späteren Fall der Bebauung.

Der wesentliche Nachteil des Erbbauberechtigten besteht nach meiner Recherche darin, dass er sein Haus schwieriger verkaufen kann als ein Haus auf eigenem Grund und Boden, weil hier eine Trennung zwischen Grundstückeigentum und Erbbaurecht vorzunehmen ist. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen manchmal schlechtere Preise.

Sinnvoll ist, eine Kaufoption (Vorkaufsrecht) im Vertrag einzubauen.

Nach meiner ersten Meinung sollte es besser sein, von einem sogenannten Übergabevertrag (insbesondere Schenkung/Einräummung von Wohn- oder Nießbrauchrecht) gebrauch zu machen, was nämlich einfacher sein kann.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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